北山门小产权房拆迁 全运会东风助力，西安42个城中村齐拆迁

有人说，世界上最值钱的画作可能不是毕加索、达芬奇，而是红圈里的一个“拆”。

受到全运村的东风催化，2021年西安城市更新改造进入到了关键期，青龙山片区改造、沙泘沱村拆迁、北山门村、南山门村拆迁……

还记得2018年提出的绕城高速“三年清零”计划吗？178个城中村，个个都盘踞在城市核心地段，可越核心就越难搞。如今在2021年伊始，一个个热火朝天的城改计划再次启动，在全运召开年看到了西安全新的城市活力。

在这样的氛围下，老陕们茶余饭后的问候语也从“吃咧么”，变成了“拆了么”。

壹丨十四运助力拆迁加速

在前几年轰轰烈烈拆迁、城改大潮中，西安市先后在2018年12月13日颁布了《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020）》，以及2019年补充召开了“三改一通一落地”工作会议。

据市委相关文件，城市革新工作的重点在于，以全运会的举办为契机，在十四运召开前，完成对42个相关城中村（棚户区）拆除提升工作。拆除项目37个，共涉及住户2.77万户约9万人；整治提升项目5个，设计0.25万户约0.94万人。

其中涉及十四运改造的共计31个城中村：

在距离9月15日十四运召开不足半年之际，西安城改革新工作已经进入最后的冲刺阶段，从去年年底到今年春节开始，一大批城中村拆迁工作正式开始。

例如在3月1日顺利启幕的雁塔区沙泘沱片区（南、北山门口村）城市更新征迁工作启动仪式；

南、北山门口村的拆迁改造将释放1600余户村民、15万余流动人口以及200万余㎡土地。

改造计划除了促进电子城片区经济产业配套发展，打通断头路、建设“2.5环”南段外，释放出大量的土地一定对城市配套和住房供应有所缓解。（具体的土地规划用途，官方目前还未给出既定公告）

因此这片稀缺城市核心地段土地的未来前景，也引起了大众的热议。

从周边情况来看，两村周边医院、学校、商业等配套十分完善，两村拆迁完成若带来丰富的可开发用地，会迅速聚集各路品牌房企。

与西侧的天地源·万熙天地、金地中央公园；东侧的华润悦府、荣安芙蓉印月等共同串联起大城南人居价值高地。

此外，新城区易俗社历史文化街区、碑林区三学街历史文化街区、莲湖区丰禾小镇、未央区新光村片区、灞桥区三殿村片区等5个城改项目，将采取整治提升和拆除重建相结合的方式完成城市更新工作。

而城北的改造重点当属徐家湾片区，将在2021年加快完成红旗村600储备用地，三家庄100亩、帽珥冢228亩城改综合用地手续办理。提速22宗、3883亩新增土地收储和34宗、1558亩土地出让。

徐家湾片区作为整个城北区域面貌核心的重中之重，目前已经吸引保利、高新、世茂等品牌房企入驻，随着片区工程的深化推进，片区产业、人居价值也将进一步释放。

当然，也有部分城中村（棚户区）暂未列入年度拆迁计划。

不过以西安迈向国际化大都市的建设进程来看，这些城改项目的完成也只是时间问题，例如沙井村、吉祥村这类规模大、地段好、人口密集的城中村，其回迁难度和周期必然较长。

贰丨西安最新安置补偿政策

肯定有很多人关心，拆迁户能拿到多少钱？

目前西安执行的是2020年3月1日起的最新补偿办法：

除了被征收房屋的补偿外，还包含因房屋被征迁而产生了搬迁、临时安置补偿，停产停业损失补偿；

而补偿方式除了传统的货币补偿外，也可以选择房屋产权调换。

目前西安各个板块、各个片区的安置评估标准都不一样，具体数额款项以政府实际公告为准。

例如，目前正在进行改造计划的南、北山门口村，补偿奖励办法与沙泘坨村一致：

对于非宅基地上的建（构）筑物，则依据评估结果一次性予以货币补偿；对租赁土地，按照与村和小组签订的原始租赁合同予以补偿。

叁丨拆迁背后的城市更新

拆迁和旧改等城市更新计划，最大的好处就是一方面解决了开发商、产业、共建配套的用地问题；

另一方面提高了土地利用率，完成了城市面貌改善的工作。

众所周知，随着2016-2017西安房价攀升的，还有城市的迅速发展，从2016年起，西安土地供应，基本上保持着“量价齐升”的态势。

这个过程中城市核心地段的土地资源变得越来越稀缺。

以2020年为例，碑林、大明宫、曲江、新城等区域居住用地供应均只有寥寥数十亩，远不及港务区、浐灞等新晋区域。

特例是高新的土地供应集中在软件新城、CID这两个外扩板块，而这两个板块也是大量村子拆迁的结果，高新腹地已经断供良久了。

主城区土地资源肉眼可见的逼近殆尽，土地的使用方式倒逼着城市发展的转型开始。

拿不到地的开发商，不得不在招拍挂外，参与城市旧改、拆迁工作计划，通过城市更新，激活西安存量土地。

土地供应的减少，也是导致土地出让争夺激烈、地价飞涨的直接原因。

仅2019-2021年3月，西安就诞生了31宗“万元地”，这不但给足了西安房价连涨的底气，也给政府、开发商、买房人带来了全新的问题——地价高、供地少、房价高。

特别是对开发商来说，以往拿地、盖楼、卖房的高周转流水线遭遇困境，手中的土地变得珍贵，融入城市更新，成为房企在未来新战场的制胜之道。

徐家寨城中村经过融创的打磨，南长安街壹号成为韦曲板块二手房市场中的佼佼者。

2019年1月，中南36.5亿接手百花村231亩城改用地，让百花村停工多年的城改项目，再度盘活。

还有最近热议的卓越将要接手十年烂尾楼西江月，数千名业主和西姜村村民，也终于迎来了交房安家的希望。

正是这一个个城改项目，让西安在不断外扩肌理、扩大增量的城市跃进中，也在不断完善着存量的优化。

肆丨楼市、城市双重革新

截止2020年年底，西安已经完成了263个项目、50万余人的回迁安置。再加上上文提到过的全运会相关42个城改项目。

这就意味着全运会结束后，将有大量手持资金的购房者，冲入楼市，短期内必然造成新房、二手房、租房需求的扩大，从而影响楼市格局。有粉丝跟我说最近看房，感觉拆迁户挺多，或许就是因为城改发酵产生的蝴蝶效应。

当然，其中有些人会习惯于原来的生活圈子，有的人也会离开生养的地方，投入正在建设当中的各个新区。

我们能够看到，政府在行动，开发商也在积极配合。

拆迁只是手段，之后换来全新的，焕发着新时代气息的城市界面，才是目的。

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