化州房小产权?中洲湾和红树湾壹号即将入市

“旧改”的另一个名字叫作“城市更新”,这是城市不断向前发展的使然。近年来,深圳可供房地产开发的用地越来越少,把存量用地用好成为突破用地困境的新途径。很大程度上,“城市更新”既为政府解决城市发展所存在的问题,也为房企提供了新增用地。

早于2012年,“大金沙”这一概念就被提出,笔者在实地走访红树湾壹号、中洲湾时,这两个项目的现场销售都有向笔者提及。笔者根据他们的介绍做了个综合整理,大金沙旧改项目是由福田区政府牵头,斥资300亿来升级这一片区。

整个大金沙片区占地114.7公顷,北到福强路,南到福荣路,西到滨河路,东到新洲路,由这四条干道合围而成,涵盖4个城中村和三个工业区的改造。城中村包括上沙村、下沙村、沙嘴村和沙尾村,工业区为金地工业区、上沙工业区和沙尾工业区。

片区总的规划是15个单元的旧改,目前已确认主体开发的有4个。它们分别是于2013年就开盘了的京基滨河时代广场,以及接下来将要开盘的红树湾壹号和中洲湾,还有就是金地工业区的改造。除此之外的其他地块相对来说会晚一些,红树湾壹号的现场销售童先生如是说。

这一“旧改”完成后,整个片区内将新增住宅体量350万㎡,新增产业园区包含商业412万㎡,两者共有762万㎡。中洲湾现场销售潘先生是这样来形容这一体量的,“这是关内第一社区华侨城的2.5倍,也相当于2倍的车公庙。”

现一起来看看即将入市的红树湾壹号和中洲湾。

红树湾壹号

从上沙地铁站C出口出来就是福强路,沿着福强路一直往东走1-2分钟就可以来到沙嘴路,再从沙嘴路往南走4-5分钟,便可来到红树湾壹号,其具体位置为沙嘴路和金地一路的交汇处。

(红树湾壹号)

据童先生介绍,红树湾壹号北靠整个福田CBD,距离福田体育公园、高尔夫球场都不远;南临368公顷的红树林生态保护区,其中,38公顷的红树林生态公园距离项目2公里。

他向笔者说道,整个项目分两期来开发,目前已经建起的是一期地块。一期的东南面为二期,共3栋,其中两栋是回迁房,预计明年开始动工。

整个1期占地2.4万㎡,总建筑面积30.7万㎡,共有4栋。其中,A栋是综合楼,高区为公寓,中区为酒店,低区为写字楼。据其透露,公寓是要卖的,酒店和写字楼的产权归沙嘴股份有限公司,但是仍由绿景来运营和管理。

B栋、C栋和D栋为住宅,而住宅又以后面两栋为主力。童先生向笔者讲道,B栋是整个项目最高楼栋,有3个单元,均为2梯2户,最小面积170㎡,最大面积240㎡。C栋是3梯4户,共44层,中间的两户为139平3房,两侧为167平4房。整个项目最小面积段是D栋,3梯6户,共41层,户型为83㎡、84㎡和87㎡,全部为两房。

童先生告诉笔者,即将入市的住宅为准现房,后续是毛坯出售。

红树湾壹号距离7号线上沙站,步行约为5-7分钟。项目北侧200米处有个金地花园公交站台,出行可谓是极为便利。

据童先生介绍,项目的学区被划分在位于新洲片区的绿洲小学。据该小学官网信息显示,其创办于1999年8月,是一所福田教育局主管的公办学校。学校位于新洲七街,2003年和2004年,相继被评为区一级学校和市一级学校。

而初中的学区则被划分在上沙中学。公开资料显示,上沙中学创建于2005年7月,是福田区委、区政府兴办的一所公办初级中学。此外,红树湾壹号一期里还建有1所幼儿园。童先生告诉笔者,这所幼儿园是绿景来建的,建成后交给福田教育局,学区也是就近划分。

此外,童先生还向笔者透露道,位于项目北侧的金地工业区旧改,将打造一个67万㎡大型综合体,其中还含有一所九年一贯制学校。而红树湾1号与其属同一个街道,仅一路之隔,这对片区来说是一个利好。

就商业而言,红树湾壹号自带3.5万㎡的商业——左阾。据其介绍,该商业共有3层,第四层为1.5万㎡的空中花园,整个商业定位社区型,由绿景本身来运营管理。他进一步补充道,该项目的左阾是绿景的第五个商业,目前在梅林有1个、龙华有2个以及化州也有1个。

就一期来说,其总户数为618户,共有1200个车位,车位配比1:1.94。从数据上来看,车位非常充裕。但项目有个最大的缺陷就是容积率太高,这一数值为8.59,要说对业主居住的舒适度丝毫不产生影响很难。而其另一指标绿化率为30%,差强人意。

当问及价格时,童先生告诉笔者,目前项目尚处于备案阶段,还不知道价格。为此,笔者在链家网上查阅了红树湾壹号周边二手房的在售价格。数据显示,建筑年代为1990年的金地花园,其挂盘均价为55281元/㎡;建筑年代为1999年的好景豪园,挂盘均价为56881元/㎡;而建筑年代为2001年金海湾花园,其挂盘均价也最高,卖到了69581元/㎡。

中洲湾

从红树湾壹号沿着沙嘴路一直往南走5-6分钟,便可来到福荣路。再从福荣路一直往西走8-9分钟,就来到了上沙椰树路。沿着这条路往北走3-4分钟,中洲湾就出现在眼前了,其具体位置为上沙大道与上沙椰树路交汇处。

(还处于施工中的中洲湾)

据现场销售潘先生介绍,整个中洲湾项目总建筑面积超300多万㎡,分三期开发,建设完成后将集写字楼、酒店、公寓、住宅和商业于一体,是目前福田最大的城市综合体。

中洲湾南面为福荣路和广深高速,北面是福强路和滨河大道,东面为沙嘴路。据其介绍,一期由01地块、02-04地块组成。其中,01地块有两栋写字楼和3栋精装公寓。写字楼共62层,层高300米左右,体量达到21万㎡,单酒店就有约2万㎡。公寓的体量达15万㎡,预计今年年底或明年年初销售。此外,公寓楼下是一8万㎡的Shoppingmall,将于2021年左右开业,建成后会与地铁站无缝对接。

20-04地块有3栋住宅和1栋公寓,住宅户型为89平3房和140平4房,公寓户型为35-60平的1-2房,这也是预计将于8月入市的一期户型。潘先生告诉笔者,此次入市,中洲湾大概将推出250-260套房源。早于今年4月,中洲湾一期就开始进行了诚意登记。目前,其诚意登记客户已经有1300个左右。

潘先生向笔者说道,二期主要为塔楼,由6栋住宅和2栋公寓组成,且目前已处于拆迁阶段。其中,住宅户型都在200㎡以上,分别为61层和64层。

其补充道,二期也将会建有8万㎡的商业配套,并有着丰富的景观资源。从其南面可以看到红树林生态景观和深圳湾海景,北面则可以看到136万㎡的深圳高尔夫球俱乐部和福田区中心区的夜景,东南侧高层能够看到坐拥1500公顷的香港米埔湿地公园。

据潘先生透露,三期将会是中洲湾体量最大的一期,建筑面积会有80万㎡,因刚拿地不久,目前还在做前期规划。潘先生进一步说道,中洲也将会把三期打造成为一个集写字楼、商业、公寓和住宅于一体的城市综合体,新增商业20-30万㎡左右。这也意味着,中洲湾的所有商业将接近50万㎡。

交通方面,中洲湾是一双地铁项目,距离9号线下沙站10分钟左右,距离7号线上沙站7分钟左右。高德地图显示,从项目处驾车去福田口岸和皇岗口岸,大概需要15-20分钟。

学校方面,据潘先生介绍,项目里会建一所公立的幼儿园。中洲湾紧邻上沙小学,资料显示,这一小学创办于1999年秋,至今已经有19个年头了,属于省一级学校。初中的学区也为上沙中学,这所学校的情况上文已述及,此次不再赘言。

就商业而言,中洲湾自身的体量就足够庞大,近50万㎡。这一体量满足项目业主的需求自不待言,还可辐射整个大金沙旧改片区。此外,其距离京基的KKONE步行仅需5-7分钟,商业可谓是异常丰富。

公开资料显示,中洲湾一期、二期容积率为9.2,比红树湾壹号还要高出0.61,其居住的舒适度可想而知。而其绿化率则与红树湾壹号一样。

据潘先生介绍,中洲湾项目包括公寓约有9000户。其中,一期、二期共有停车位5000个,一期住宅为432套。住宅方面,车位配比可满足1:1;但公寓方面,则没有办理月卡的权限,车位不能得到保证。

潘先生向笔者说道,拿预售证的价格将会在9-10万/㎡左右,因住宅是毛坯交房,而公寓是精装修,所以两者的价格会差不多。听到这里,笔者质疑道,润府三期的备案均价才8.5万多/㎡,你们能卖到9-10万/㎡?潘先生则直言,这个不要您担心,因为我们周边的二手房也是在8-9万多/㎡的样子。

随后,笔者从链家网查阅了中洲湾周边二手房在售价格。其中,建筑年代为2002年的鸿景湾名苑,挂盘均价为64011元/㎡。建筑年代为2003年的万科金域蓝湾,共有三期,挂盘均价分别为76525元/㎡、74927元/㎡和73587元/㎡。数据显示,中洲湾周边二手房价格并没有如潘先生所言的那么高。

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