小产权房可以挂牌出售吗?算不算违章建筑?未来会是什么命运?

“小产权房”只是一个行业内的说法,按照规范的划分,其实对“小产权”的理解,可以分为两种:

第一种,自始至终都没产权,属于违法搭建、违章建筑;

第二种,修建房子的房东有产权,但是这座房子不能对外交易,不能卖给其他人,或者卖了也不受保护,也就是说,没有流通性。

毕竟,界定产权的两个非常重要的意义,一是在于宣示主权,明确房子是房东的,明确群己权界;二是在于保障交易的流通性和安全性,也就是在交易中,确保他人买到的房子,是房东有处分权的房子。

1、城市棚户区、城中村

第一种小产权房,常见于城市里面的城中村、棚户区的违建。

因为城市里面多数的土地,在上面加盖房屋,都是需要经过规范流程的:

包括选址、规划设计、施工图纸审查、规划、施工报建、施工竣工验收等程序,而且是需要有资质的设计、施工机构和人员来。

因为房屋涉及到人身和财产的人身安全,就好像医生看病一样,你敢让一个大字不识的赤脚郎中,随便给人开刀动手术吗?

所以,许多城市里面的城中村、棚户区、自行加盖的楼层,大多属于这一类“小产权房”,也就是违章违建。

之所以出现这种小产权房,大多是基于一些历史原因,比如一块地,多年前属于城市周边的农村郊区,房子也属于宅基地上的农民房。

后来随着城市扩张,郊区变成了城区,农村宅基地变成了城市建设用地,这些前宅基地农民房,就遗留了下来,而后房东为了出租赚取利润,加盖了违章建筑,逐渐成了棚户区、城中村。

按道理说,这些违章建筑,都是需要被拆除的,一来法理不容,容许它们存在,实际上是对那些按规定报建报批购买商品房业主资源的不当分食,二来也容易导致安全隐患。

2、农村宅基地、农民房

第二种小产权房,就属于自住有产权,但是交易无产权的类型。

农村宅基地上面的农民自住用房,就很典型。

赋予宅基地上可以盖本村村民自住用房的权利,实际上是给予农民的一项居住福利,仅凭本村村民的身份,就能获得一片地盖房子居住,不像城里人要付出包含于房间内的土地使用权出让金,当然,农村宅基地住房,也是要和责任田挂钩的。

但这种福利,只是给他们居住的,仅限于居住使用,后代不能继承宅基地,农民本人也不能对外出售宅基地。

如果一定有城里人要买农村宅基地上的农房,那是不受保护的,哪天一旦农民反悔,想要拿回土地和房子,城里人也只能自认倒霉的。

因此,对于两大类“小产权房”,是否属于违章建筑,实际上是要分开来看待的。

城里面城中村、棚户区,虽然可能是历史原因,遗留下来的农民房到如今依旧存在,但是房子脚下的土地,已经改变了性质,从农村宅基地变成了城市建设用地,那么,在农民房上加盖的这些楼层,就属于违章、违建,本质上是无产权的,是需要被拆除的。

而农村广大的宅基地的“小产权房”,对于农民自住是没问题的,但是按照“房随地走,地随房走”的原理,房子脚下连着土地,而土地是不能被农民私人处分的,那么房子自然也不行。

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