小产权房是否适用物权法 小产权房已毫无投资价值

自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化，并要求加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记。

一纸通知，彻底堵死了小产权想转正的道路。

我们一直强调小产权有风险，实在不是投资的好标的，可即使如此，依旧有人问，有人买，还有人投资，明明不合法，为何屡禁而不止，一是价格真的足够便宜，二是确实存在50%的投资暴击机会。

资本是嗜血且逐利的，而普通购房者又往往却被价格和感性所束缚：我虽知它随时可变一堆颓门败瓦，却依旧庆幸它给我一个遮风挡雨的家。

但一纸政策后，已经确定把小产权房转正按在地上摩擦，无法合法化后，面对城市里巨量的存量小产权房，到底该如何处置？

就在自然资源部下发通知后不久，广州成了第一个吃螃蟹的人，明确小产权房一律不予确权登记，广州不会是唯一，相信接下来很多城市也会跟进，尤其是那些违建的小产权，真的得要伤筋动骨了。

十分巧合的是，就在我看到这则新闻的时候，早上走在上班的路上，刚好看到了贴在路边的牛皮癣广告，看样子还是新鲜出炉的，再出去10米，又来一则，上面还标明了价格，一套三房一厅的地铁口新房，标价64万，首付5成，还能有3-5年的分期。

出于自住的角度，小产权无非是低成本满足了最低生活品质的需求，毕竟和500万一套的商品房相比，不到100万的价格实在太有诱惑力了。

这价格，怪不得源源不断的人愿意奔赴而去，其中也混杂着不少的投资客。

可出于投资目的，小产权房的价值点在哪里？

1、等待合法化

2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部发文，在北京、上海、广州、武汉等13个城市开展全国首批利用集体建设用地建设租赁住房试点，此举被解读为小产权房“转正”的信号。

2019年两会对于小产权房的态度也是区别对待以及提出需要用长远的时间来提出解决方案。

有专家提出，合法的可纳入住房社会保障体系之中，不合法的则查处并拆除。

而全国政协委员蔡继明的提议是，违建的坚决排斥，但对于合法建设的小产权房则尽量利用经济手段、以发展的长远眼光来提出对策。

甚至还有人大代表提出，政府收购已建成还未出售的小产权房用于经济适用房，已建成售出的，补办相关手续，补缴出让金等费用后可纳入房地产市场管理，所以才有人看到了合法化的希望。

2、等待拆迁补偿

买小产权博拆迁，绿本变红本，涨幅350%的巨大利润，刺激一批一批赌徒心态的投资客。

违建的小产权自然是依法取缔，但很多小产权属于村委集资房或村委统建楼，虽然已经明确不允许买卖，但市场屡禁不止，并且已经有成功实现暴击的案例。

2015年朋友的二伯在深圳观澜牛湖买了一套30多万的小产权房，后来卓越地产拿下牛湖北的旧改，由于签约早，还拿到了1：1.1的商品房面积补偿标准，这就是上有政策下有对策。

开发商的补偿性拆迁，一般在手续办全时，赔偿概率很高，哪怕认定买卖合同不合法，在合同认定和公证下，购房者一般还是能拿回买房款，同时也住了那么多年，资金损失不大，最多是损失机会成本，可经过一轮涨价，现在很多城市基本站在高位，一套小产权房的首付，最多也就只能去四线城市买套商品房给个首付。

亏不多，但却存在暴击机会，这就是有人想赌的原因。但只要是赌，就会有风险，今年广州虽然已经明确小产权不予确权登记，实际从去年开始，广州防违治违工作力度就在继续加大，去年全年计划拆违达4500万平！相比于18年3600万平方米的完成量来说，足足增长近3成！

大刀阔斧去整治违规用地的小产权房势在必行，如果是依法取缔可是一分钱都没得赔的。

3、出租回报率

一线城市的小产权房因为总价低，从出租回报率来看，是同类住宅的3倍！

早前去调研碰到一个滴滴师傅，师傅早年花了5-6千一平米买了固戍的小产权2房，如今去市场卖大概是1.6万，租金4200元，不和住宅去对比涨幅，但只对比租金回报率，小产权的当下租金回报率约在4.4%，而深圳住宅的平均租金回报率仅在1.26%。

小产权肯定跑不赢商品房的涨幅，但跑赢通胀，随大市而涨还是能做到的。

但现在政策一出，眼看转正无望，小产权最终只能满足“居住”而失去投资的可能性，相信很多投资客就望而却步，这会影响小产权市场间的流通，未来小产权房的牛皮癣广告估计会越来越多了。

不对小产权进行合法化登记，是保障大产权购房者的公平性。

但小产权解决了外来务工人员的住房问题，如果以极端方式取缔，带来的又将是巨大的波动和资源浪费，还极有可能发生更多民生问题，所以当前政策下，小产权该何去何从？

根据早期数据显示，截止2017年底，小产权房总面积高达73亿平方米，占全国住房面积的20%以上，基本是越发达城市，房价越高，小产权的量也越大。

深圳小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中，据相关部门公布数据，截至2018年12月，深圳违法建筑总量达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。

以此面积比例计算，深圳1400万常住人口中，至少有700万人居住在“小产权房”中。

一旦决定对小产权下手，震动堪比地震，所以动小产权肯定也得稳步推进，但绝不可能是维持现状，因为城市发展需要土地空间，社会进步也需要产权明晰。

所以未来小产权可能面临几个方向性调整

1、从源头上禁止新建，正在建设中的小产权房，查明土地性质后，在违法用地上（如耕地上建设的）应该立刻拆除，这个动作，深圳、广州、东莞已经在加快清查力度。

2、已经进入市场的小产权房，在经过法律确权和安全整治之后，可以由国家回购或者以长租的方式，纳入保障性住房中，减轻政府提供保障性住房的压力，同时减少小产权买卖。

3、冷处理，让时间去淘汰。小产权房牵扯的利益太多，已经进入市场交易的存量房也非常多，不管怎么整，都无法做到绝对合理，还可能因此引发一系列民生问题，最好的处理就是维持现状，禁止交易，禁止贷款，禁止抵押，没有户口，没有学区，让小产权除了住之后一点功能都没有。

一线城市房价之所以那么高，就在于房子绑定的社会资源太多，尤其是教育资源，如果小产权只有住而没有其他附属功能，而转正暴击之路遥遥无期之后，基本也就失去了购买的价值，没有买卖才没有杀戮，没有购买人群，小产权只能慢慢走向衰亡。

小产权房实质就是无产权房，是在畸形市场上的衍生品，先天不足，也无法保障其价值。

当下虽然很难一锅端掉，但政策立场一直很坚定，在物权法、不动产登记联网以及未来房地产税的征收体系完善后，基本就没有小产权的立足之地了。

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