小产权房影响贷款税率，征哪些人？怎么征？开征后房价和房租涨还是跌？-2024深圳小产权房信息

今年3月郑18条出台后，不仅没有被打，还被央视以正面例子全面跟踪报道。3月16日，央行、财政部、金融委、银保监会、证监会、外汇局六大部门同时发声，目标就一个，稳楼市。随后，中央正式表态，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。听懂掌声，开始冲躺。

4月5日，兰州带头冲锋，对于二孩或三孩家庭，允许在限购区内新购一套住房。4月9日，南京紧随其后，宣布非本地户籍在六合区、溧水区等远郊无需社保也可购一套房。在限贷方面，取消认贷又认房，只要名下贷款结清的二手房首付最低三成。

5月9日，苏州将新房限售期从三年缩短为两年，二手房限售期由原来的三年直接取消。6月15日同期将首套房公积金贷款首付比例降至两成。7月18日，武汉市东西湖区财政局印发通知，对于在东西湖区买房的行政事业单位职工，可以一次性预发福利补贴15万元。8月9日，长春市印发通知，鼓励农民进城买房，并给予每平米200元购房补贴。限时优惠，晚签时间必须在8月1日到10月8日之间。八八抢房节，错过这个村就没这个店了。

6月17日，廊坊市发布关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施，第一条略，开头黄金三秒悬念拉满。一个多月后，这条悬念终于揭晓，廊坊市宣布取消户籍、社保等一切购房资格条件的限制，正式全面取消限购和限售政策，买都可以买，长春高，武汉硬，廊坊又高又硬。

根据不完全统计，今年三月份以来，全国已经有超过100多个城市出台了楼市松绑政策，去年十月份，全国人大通过了一个草案，关于授权“国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。本来大家都预计今年会全面铺开房地产税试点城市，结果受经济大环境影响，不得不推迟。三月份财政部就明确表态，今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。至于要推迟多久，我想至少三年吧。所以这篇文章大家可以先收藏起来，三年后再回来看，到底是预言家还是被打脸。

虽然今年各地在密集松绑楼市，那就是房地产时代已经过去，不会再有08年和16年的盛况了。这次只是历史进程中的一点小弯路，主要是疫情这个变量谁也没料到，那就只好把夜壶最后再拿出来一次了，总不能活人让尿给憋死了吧，谁都有尿急的时候，不丢人，楼市稳，经济才能稳，经济稳，我们才有回旋空间。一步步解决各种问题，先治标再治本。从长远视角看，要想彻底解决房地产问题，以至于解决中国经济的结构性问题，只有一个办法，还是开征房地产税。

目前来看，房地产税身上至少肩负着三大重任，

1：替代土地财政，补充地方政府收入

2：打击房住不炒，砍掉房地产金融属性，

3：调节社会贫富差距，实现共同富裕。好，我说完了。所以对于征收房地产税这事，谁支持谁反对？

目前反对的理由主要有三个，

第一，认为我国开征房地产税存在法理障碍。国外收房地产税，是因为他们的土地是私有制，而我们国家的土地是公有的，既然土地不是我的，你凭什么收我的税？这种论调的理论来源于前苏联的非税论，认为国家不应该向国有的东西收税。其实我国在立改税后就彻底否定了这个理论。你要说国有的就不能收税，那国有企业还不能收他的税呢不存在的！我们是社会主义市场经济，所以收税跟所有制并没有直接关系。就算是国外，也不是所有土地都是私有的，像英国、新加坡也有公有土地，那些地照样要交税。咱们这房价都跟国际接轨了，房地产税这块落后也不合适啊。其次，土地使用权也是一种独立物权，法律上叫用益物权，享受、占有、使用和收益权，它完全可以成为征税标的。而且我国民法典规定，住宅建设用地使用权到期后自动续期，这实际上就是对使用权的法律保障。同时将所有权虚化了。

第二个反对理由认为买房时候付的土地出让金成本已经算交了一次税，再征收房地产税涉嫌重复征税。这里我们要分清楚两个概念，土地出让金是一种产权收入，体现的是所有者和使用者之间平等交换的经济关系。就像你花100块在我这买了一个瓜，你付钱我保甜。这是一个市场交易行为，属于国民收入分配中的初次分配范畴，而房地产税是在保有环节征的税，属于财产税是二次分范畴，所以这两个不是一个性质的东西，一个是利，一个是税，不存在重复征，只不过是同一个主体收到而已，所以我们才感觉被赢了两次。

第三个反对理由是我家真的有好几套房。对于这种情况就是？房地产税的理论基础之一，来自于受益论原则。我们有没有想过一个问题，你买的房子为什么会升值？是因为房子放的越久，82年的陈年老砖就越值钱吗？还是因为你住进去后蓬荜生辉，让房子更有历史价值了？都不是，是因为周边新建了公交、地铁、学校、医院，让这个地方生活更便利了。你试试在西北荒漠买套房子能升值吗？那政府修这些公共设施的钱从哪来？当然要大家一起分摊了。

比如香港的房地产税叫“差饷”，也就是差役的饷钱。这个名字的由来是因为殖民时期的香港收房地产税，主要目的就是用来发警察的工资。征收的逻辑是，你住在这个地方，需要警察来维持治安吧？那警察的工资当然要大家一起出了。根据收益论原则，你享受了公共服务带来的便利，那就要为之付费，或者反过来说也行，你付了费，政府才有钱提供公共服务，这是现代国家运行的基本逻辑。所以房地产税是一种受益税，你又想不出钱，又想享受公共设施，还想躺在家等着名下好几套房升值，天底下哪有这么美的事啊。以上就是反对收房地产税的三个主要理由。

前些年争论的比较多，不过最近两年已经很少有人争论这个话题了。因为开征房地产税是大势所趋，谁也阻挡不了。现在大家争论的焦点是怎么征收？关于这个问题，第一个争论点是房地产税是普征还是有一定程度的减免？普征派认为，只要设置了减免条件，必然会被有钱人钻空子，最终肯定还是我们普通老百姓扛下所有啊，这不就是穷人税吗？不公平！

免征派认为，我房贷都快还不上了，哪还有钱交房地产税啊？至少首套刚需房得给我免了吧，你要是普征，这不就是人头税吗？不公平！两派各执一词，吵得面红耳赤，吵着吵着，他们发现其实彼此的目标是一致的，那就是公平，并且最好自己还能少交税。

既然这样，那两派给我个面子好不好？咱们坐下来心平气和的谈一谈。谈嘛，有什么不能谈的？在我看来，减免肯定是要减免的，个税还有5000的起征点呢。房地产税不可能所有人都交，大家知道“税痛”这词吗？房地产税是直接税，税痛极其强烈。这些年来，我们国家一直是以间接税为主，老百姓没有交直接税的体验，就连个税都是公司从薪资里代扣的，你要是一下让所有人交直接税，那结果就是，“步子迈大了，咔，容易扯着蛋”。所以为了减小房地产税的落地阻力，肯定会有减免措施，不然到时候谁来喜迎房地产税开征啊？

好，既然确定了有减免，那接下来问题又来了，免征方案如何设计？这下争吵的可就不止两派了，一桌十个人，有20个观点，最后直接把桌子都给掀翻了，到现在都没达成共识，因为这里涉及到两个完全对立的要素，效率和公平如何取舍，效率越高，公平性越差。想要公平，就要牺牲效率。任何一个制度设计，这都是一对永恒的博弈主题，两方只有通过不断争取和妥协，最终才能达到一个平衡。所以免征方案设计的越简单，效率上越容易执行，结果上就越不公平，越容易被钻空子。比如最简单粗暴的就是家庭首套房免征，不考虑房子大小价值，凡是首套一律不用交税。如果这样设计，我们设想一种情况，假如我有两套50平的小房子，一套也就25万吧，另一个人有一套500平的大别墅，价值上亿。如果按照首套免征原则，我第二套小房子就得交税，而人家第一套大别墅反而不用交税？这样设计的结果必然会导致消费者更倾向于买大房子，开发商也会把房子越建越大，最终造成市场行为扭曲。同时扭曲的还有纳税人的行为，比如用假离婚来钻政策控制。当前我国生育率有多低，大家也都清楚，越来越多的年轻人不婚不育。说实话，国家比我们爸妈都急，毕竟人口问题是国之头等大事，所以以后我们对某些事情看不清方向是只要记住两个凡事就行，凡是有利于生育的，国家都会坚决支持。凡是不利于生育的，国家都会坚决打击，以这两个凡是做标准，很多事就会豁然开朗。

去年上海结婚的有9万对，离婚的有6万对，这个离婚率已经很高了，估计还有3万对正在冷静期。如果到时候房地产税是家庭首套房免征，肯定会有很多假离婚，这其中可能又有不少假作真时真亦假，感觉离了也挺好，就再也没有复合。所以这个方案不利于家庭和谐，肯定不行。

有人又提出，既然家庭首套房免征会造成假离婚现象，那干脆二套房也免了，从第三套开始征，这样你们就没必要离了吧？你要说你家有四套房，那当我没说。根据央行2020年发布的中国城镇居民家庭资产负债调查报告显示，我国城镇居民住房拥有率为96%，其中有一套房的占比58.4%，有两套房的占比31%，有三套及以上住房的占比10.5%。如果从第三套开始征，那就相当于只有10.5%的家庭需要交房地产税，这最后收上来的钱，估计连付税务人员的工资都不够。

前面我们说了，房地产税的首要任务是顶替土地财政，所以征收的原则肯定是宽税基，低税率，那既然按套数免征不行，有人又提出可以按人均面积免征，我国目前人均住房面积40平米左右，所以免征面积也可以定在这个范围，但有人仔细一琢磨，发现还是不公平！比如我在郊区有个100平的房子，房价只有1万一平，总价值100万，而你在市中心有套40平米的房子，房价10万一平总价值400万，如果人均免征40平的话，你400万的房子不用交税，我100万的房子反倒要交税。

既然套数也不行，面积也不行，那我提个方案，大家研究一下行不行啊？也不是我提的，就是想让大家帮忙看看，咱们弄一个人均价值免征，这总可以了吧！每个城市根据自己当地的房价和经济水平设置一个免征额度，计算方法就是人均住房面积乘以平均房价。比如上海人均住房面积30平，平均房价5万，那每个人的免征额度就是30乘5等于150万，不管你住市中心还是郊区，房子大还是小贵还是便宜，每个人统一减免150万，你就说公不公平吧？我写这篇文章就为三件事公平公平公平点赞、转发和收藏。

好，现在免征方案确定了，还有一个确定的是税基，肯定是按房屋价值征收，也就是说房地产税等于房屋价值乘以税率，那这个房屋价值怎么确定呢？不知道大家注意到没有，从去年二月份开始，国内有十多个城市先后出台了二手房指导价，所以以后大概率就是以二手房指导价为标准，地方政府每过两三年出一次指导价，并且会分片区分街道出，然后再在指导价基础上打个七折作为税基，避免让大家觉得自家房子价格被估高了。所以去年出来二手房指导价的城市，未来大概率会入选房地产税试点城市，像成都、宁波、合肥、杭州、广州、深圳、三亚这些城市一个跑不了。

好，接下来就剩下最后一个问题了？

税率如何设计？

税率决定了最终能收多少税款，而收多少税款取决以地方政府需要多少，

前面说了，房地产税的首要任务是顶替土地财政，这个缺口有多大呢？我们看一下过去十年全国土地财政收入规模，最近两年卖的比较猛，8万多亿，以后不可能一直这么高，所以我们取个平均值五万亿。另外城市化现在也搞得差不多了，路也修了，地铁也挖了，以后在基建上也不用花太多钱，再减个一万亿，四万亿吧。有人说公务员为人民服务，工作辛苦，可不能亏待，那我们再加个五千亿，涨工资，发福利补贴，最终算下来，每年要收4.5万亿的房地产税。我们国家的房地产总市值大概450万亿人民币，这样一算，房地产税率是在1%，刚好可以填补这个缺口。当然这是平均税率。税收还有个原则叫量能课税，翻译过来就是能力越大，责任越大。别忘了，房地产税还有个使命，就是二次分配，调节国民收入，实现共同富裕，所以它的税率必然跟个税一样，采用累进制，累进的标准就是套数，我设计了一个累进税率，大家一起研究一下可行性。

第一套房税率0.5%，第二套1%，第三套3%，第四套及以上部分5%，怎么样？是不是看完只想在公屏打两个字合理？那时候周公子如果再在朋友圈晒有七套房，保证大家都会真心给他点赞。评论区就四个大字，纳税光荣。现在我们假设有对情侣小李和LINA在上海买了一套小房子结婚安家，面积90平，房价每平5万，总价值450万。按前面我们说的上海设置人均150万免征额度，那小李和LINA两个人就有300万免征额，也就是60平的免征面积，剩下30平需要交房地产税，而这30平属于第一套房区间，所以税率是0.5%，税中他们每年需要交的房地产税就是30乘以5万乘以0.5%等于7500元，如果在把房屋价值打个7折做税基，那就是450万乘以0.7减300万在乘以0.5那就是一年750，比物业费低，要还是觉得多的话，小李和LINA可以生个孩子，三人免征，额度450万，那这套房就不用交税了，不仅不用交，国家还会发各种补贴。

我这是以上海为例，房地产税是地方税，中央只会出一个大概的制度框架，到时候各地还会根据自己的实际情况微操。所以你们可以根据我上面那个公式，再结合你们当地房价情况，算算如果房地产税开征的话，你们家要交多少税？有人一算就哭了，表示虽然我手上有五套拆迁房，但我只是个月薪5000的工薪阶层啊，哪有多余的钱交房地产税，不好意思卖一套吧，谢谢。

还有人表示，要是这么说的话，你让住在市中心老破小的退休老人怎么办？比如上海的黄浦区，平均房价十一万一平，一套老破小，七八百万上千万很正常，就算你有150万的免征额，也是杯水车薪啊。首先，对于退休老人，国家肯定会有更大力度的税收优惠政策，这在国际上都有成熟的做法，像美国很多州对于老人、残障人士这类低收入人群，就设置了一个名为“断路器”的税收减免政策。其次，对于住在老破小里的退休老人，也不用每年必须得交，只要让他在房产交易或者继承环节一次性补齐就行了，不交不给过户啊。如果继承了老人房子的子女说我也没钱交税，那不好意思，要么体面点你自己卖掉，要么国家帮你体面。

还是那句话，市中心房子之所以不断升值，是因为周边基础设施不断完善，是城市不断发展，而这是所有市民共同努力的结果。你持有那个地块的房子，获得了几十倍的增值收益没问题，那是你命好或者眼光好，但不能光享受发展收益，不付出成本吧。我知道上面我说的这套方案操作起来很麻烦，但房地产税只是不患寡而患不公，宁愿效率低点，也要尽量保证公平。一次分配我们只讲效率，二次分配该讲讲公平了。

其实以现在的科技手段，真要实施起来也没那么大难度，相信财务人员都知道金税三期系统的厉害，很快，更加严格的金税四期系统就要上线了，可以说是税网恢恢，疏而不漏啊。我们低估了科技发展对于国家治理效率的提升，所以房地产税这事技术上没有难度，难的是什么？人心！触及利益比触及灵魂还难，但如果这个灵魂真的被触及到后，会带来什么影响呢？

第一个影响，房价涨还是跌？其实这个问题没啥悬念，分三个梯队看，北上广深作为中国四大超一线城市，对全国具有强大的人口虹吸效应，所以需求会一直很旺盛，有需求房价就会跌不下去。只能说随着经济发展，这几个城市房价会挤掉一部分泡沫，但就算挤了，也不是我们一般人能承受的，大家对标几个国际大陆市的房价就知道大概水平了。其次是第二梯队，人口净流入的一线城市，还有省会城市，他们可以吸引省内周边地区人口流入，所以需求也是有的，但房价肯定会跌回理性空间，至于跌多少算理性，那就要看当地薪资水平有多感性了，至于剩下的2345678线城市，四个字，自求多福。

第二个大家比较关心的影响就是开征房地产税后房租涨还是跌，大家都比较担心房东会不会把税务成本转移给租客。要想回答这个问题，我们先要搞清楚现在市场上的房租价格是由什么决定的？房东的心情吗？当然不是，是由供需关系决定的。为什么同样条件的一个单间，鹤岗只需要两百一个月，上海却要2000？还不是因为上海有更多的人想要租这个单间吗？然后这些人和房东之间就开始了价格博弈。那为什么最终博弈的结果是2000，不是1000或者3000呢？想想你租房的时候考虑的首要条件是什么？是不是自己的薪资能不能承受？有人说我考虑的是我爸妈的薪资能不能承受？呵呵.....

所以影响一个城市租金的终极要素就是当地的薪资水平。我们做个假设，如果房地产税开征后，这个城市的所有房东一起商量好，第二天将房租涨一倍，比如从2000涨到4000，而你的工资只有4000，这时候你会做什么选择？当然是此处不留爷自有留爷处，我走还不行吗？与此同时，其他跟你一样薪资水平的人也会选择离开这个城市，这样租房需求就会锐减，一部分房东的房子就租不出去，一个月租不出去，房东淡定观望，两个月租不出去，房东有点躁动不安。三个月租不出去，去他的三千三千通通三千，然后一部分薪资高点的人开始回到这个城市，接着又有房东降到2500，又有一部分人回到了这个城市，最终经过市场博弈后，房租又回归到之前的2000。刚才这个还是假设房东一起商量好同时涨租，然而现实世界并不会这样，如果只有一部分房东涨租，那经过一段时间的市场竞争会更快达到平衡。要是房租能看心情涨，为什么房东现在不大幅涨租呢？是因为不喜欢钱吗？还不是因为现在的房租价格就是贴着这个城市租客薪资水平的极限收的。

除了租客这个需求段外，还有个供给端的因素也很重要，要知道一个城市提供租房服务的可不止普通房东，还有当地政府。一个城市的房租水平如果过高，会严重损害当地的人才吸引力。比如同样的薪资水平下，上海租一间房要4000，杭州只需要2000，那大部分人肯定去杭州。人才都去了杭州，上海市政府会坐视不管吗？肯定会想办法降低本市租金水平，比如加大公租房供应。城市竞争不比企业竞争少啊，都在暗中较劲呢。所以在市场供需的博弈下，最终一个城市的租金水平只跟当地的薪资水平挂钩，房东要想抛开薪资谈涨租，那就是小李娶LINA做梦。

最后我们来说说开征房地产税的意义。开头我们说房地产税身上背负着三大重任，打击房地产投机、调节社会贫富差距、替代土地财政。这三大重任要是完成了，那意义就四个字，利国利民。

打击房地产投机

我们先看打击房地产投机这个重任，其实房价高不是最可怕的，最可怕的是把房子变成了金融投资品，因为一旦金融化，就会有人囤货，有人炒作，整个市场就会玩起击鼓传花的游戏，大家都在赌自己不是最后一个接盘的傻子。金融逻辑之下，一朵郁金香也可以价值连城。而住房是每个人的基本生活需求，你一小撮人把房价炒上天，还让不让普通老百姓活了？所以国家才三令五申升房住不炒。没有房地产税的时候，炒房产可以囤大量房子在手上，反正没有持有成本。而一旦开征房地产税，手里存的房子就会不断吞噬他们的现金流，最终受不了，只好吐出来让其重新流入市场。

还有一部分人没有主观炒房的意愿，只是手里刚好也有好几套房，有的是运气好恰好踩中了时代风口，有的是命好，一出生家里宅基地就在风口上，反正各种各样原因早早上车了，上车后还占了不止一个位子。对于这种情况，只能靠有钱的手通过二次分配去调节。你像我们小区楼下就有个本地老阿姨，手里有四套拆迁房，其中她家对门的一套一直空着，问她为什么不租出去，说是没找到合适的租客，因为她特别爱干净，以前有租客的时候，经常趁租客不在家，开门进去看人家有没有把她房子弄脏，很多租客知道后受不了就搬走了。所以每次租要出租时，老阿姨对租客的挑选都非常挑剔，找不到自己满意的，宁愿空着也不租，按她说法就是，反正房子一直在升值，空着也没多大损失，你说这样来这个城市打拼的年轻人听到了会是什么感受啊？

调节社会贫富差距

国家十四五规划明确提出，未来我国发展的主要目标之一就是要推进共同富裕，这需要国家充分发挥国民收入再分配的能力。而房地产税就是二次分配最重要的手段。先上车可以但不能把车门焊死，也要给后来的人上车机会。

第三个重任就是替代土地财政，这也是房地税最紧迫的任务。30年前，分税制改革催生了土地财政，土地财政成就了中国经济飞速发展的黄金时代。这30年，中国的房地产就像八骏马，拉着我们狂飙突击，后面挂的车由一开始的马车变成火车，再变成高铁。然而如今，八骏马老了，跑不动了，变成了八匹骆驼，挡在前面，挡住了制造业，挡住了居民消费，挡住了生育率。如果我们能把房地产这个堵点打通，钱就会去往各行各业，那样消费起来了，制造业升级了，生活负担轻了，婚也赶结了，娃也赶生了，一通百通，条条大路通复兴。

所以，只要用房地产税替代了土地财政，就相当于马放南山，骆驼放塔克拉玛干，那时候我们会惊讶的发现，原来我们早就不需要马拉了，堵在后面的高铁自己就可以跑起来，而且更快更稳。中国经济将迎来。升级版3.0“刺金时代”，除了以上说的三点显而易见的好处外，其实还有一个水面之下的重大意义，那就是房地产税的开征会让我们国家的现代化治理水平更上一个台阶。因为收房地产税势必就要将房地产全国联网。