小产权房怎样合法登记，《百姓热线》之不动产登记首次登记和抵押登记的办理流程

为推动市委、市政府营商环境和干部作风“双提升”工作进一步落细落实，着力解决群众身边急难愁盼等民生实事，经昭通市政务服务管理局与昭通广播电视台沟通协商，共同策划播出《百姓热线》之“政务服务热线”特别节目。

主持人：听众朋友们，大家好！欢迎收听昭通广播电视台《百姓热线》节目。我是主持人雨航。

为进一步优化营商环境，深入推进不动产登记工作，持续提升不动产登记便民化、快捷化，昭阳区不动产登记中心有效提高登记效率，实现数字化。今天又是我们期待已久的主题节目第六期，本期节目我们将会围绕“不动产登记首次登记和抵押登记的办理流程”主题服务套餐来为大家聊一聊是如何登记的？群众们该如何办理？

今天我们也有幸邀请到了区不动产登记中心的工作人员凌熠和熊飘飘同志，就“不动产登记首次登记和抵押登记的办理流程”套餐与听众朋友们交流。您们好，欢迎两位做客我们节目，首先请大家跟我们的听众朋友们打声招呼。

不动产熊飘飘：主持人好，各位听众朋友大家好！我是昭阳区不动产登记中心熊飘飘

不动产凌熠：主持人好，各位听众朋友大家好！我是昭阳区不动产登记中心凌熠

主持人：2015年3月1日《不动登记暂行条例》正式出台，为建立不动产统一登记制度提供了基本法律依据。根据相关文件要求对相关登记进行了整合，不动产登记整合到自然资源部门，整合后不动产登记意义是什么？请不动产登记中心的熊飘飘为咱们解答一下。

不动产熊飘飘：建立不动产统一登记制度，一是提高资源资产利用效益和社会管理效益;有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原有的分散登记,由于各部门登记方法、技术规程等不一致,容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明,引发诸多矛盾纠纷。二是保障登记安全,权利主体行使物权权利更加方便;实施统一登记后，可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限,减少权属纠纷，提高登记准确性和权威性，更好地维护当事人不动产物权。三是强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。实施统一登记后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

建立不动产统一登记制度，还有利于提高政府治理效率和水平，大大减少政府行政成本，提高政府的公信力,方便企业和群众,减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人就要分别到四个不同的部门办理不同证件。在城市,当事人最少也要办两个证。

不动产统一登记对于建立健全现代产权制度也具有十分重要的意义，必须保证登记工作严格、规范。暂行条例对不动产登记的申请条件、审查程序、查验要求以及不动产登记簿的设置与管理、登记资料的查询和保护等作了全面规定，明确了登记机构的职责和不依法履行职责的法律责任。

主持人：那目前对于这项工作，从两证合并为一证，即不动产登记证书，现请你谈谈什么是不动产登记？不动产登记主要有哪些？

不动产熊飘飘：不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。

登记类型主要包括：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

主持人：那什么是不动产首次登记？首次登记的类型有哪些？

不动产熊飘飘：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

国有土地使用权首次登记：国有建设用地使用权的取得必须办理不动产登记，此即强制登记。国有土地使用权首次登记的事由包括划拨、出让、划拨转为出让、租赁、授权经营等。

申请主体：国有建设用地使用权首次登记的申请主体应当为土地权属来源材料上记载的国有建设用地使用权人。

国有土地使用权及房屋所有权首次登记：依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

适用主体：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。

主持人：听了以上介绍呢我么可以发现跟以往相比，登记整合到自然资源部门，大大缩短了办事时间，减少了群众的跑动，提高了办事效率。那我们想要办理昭阳区首次登记需提交哪些材料？

不动产熊飘飘：所需提交材料：根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，不动产登记需要以下材料：

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证等证明资料；

3、不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

4、不动产所在地址、空间界限、面积等材料；

5、与他人利害关系的说明材料。

同时根据《不动产登记暂行条例》第十八条的规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

主持人：深化放管服服务，优化营商环境，提升一件事一次办，那企业在“不动产首次登记”业务办理过程中需提供哪些资料？

不动产熊飘飘：根据《不动产登记暂行条例》的相关规定：单位建房或开发小区办理首次登记需要提供以下要件：

公司营业执照、法人身份证明（盖鲜章）

委托书及委托人身份证（盖鲜章）

国有土地使用证（或土地批复文件）---------（原件）

建设用地规划许可证------------（档案馆复印件）

建设工程规划许可证-----------（档案馆复印件）

施工许可证------------（档案馆复印件）

竣工验收备案表----------（档案馆复印件）

人防、消防验收报告---------（档案馆复印件）

规划验收核实意见----------（档案馆复印件）

测绘资料（含：测绘报告、宗地图、分户图、户型统计表等）----------（原件）

主持人：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交哪些材料？

不动产凌熠：根据《不动产登记暂行条例》第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）买卖、互换、赠与合同；

（三）继承或者受遗赠的材料；

（四）分割、合并协议；

（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；

（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（七）相关税费缴纳凭证；

（八）其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

主持人：申请申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交哪些材料?

不动产凌熠：根据《不动产登记暂行条例》申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）申请人身份证和户口簿；

（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；

（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

（五）其他必要材料。

主持人：申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当提交哪些材料呢?

不动产凌熠：根据《不动产登记暂行条例》第四十五条申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；

（二）建设工程符合规划的材料；

（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

（四）建设工程已竣工的材料；

（五）其他必要材料。

集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。

主持人：哪些财产可以进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记？

不动产凌熠：根据《不动产登记暂行条例》第六十五条对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（一）建设用地使用权；

（二）建筑物和其他土地附着物；

（三）海域使用权；

（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

主持人：不动产抵押登记需要提交哪些材料?

不动产凌熠：

（一）登记申请书原件；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证（原件及复印件），共有的房屋还需提交共有权证（原件及复印件）、共有人同意抵押的书面意见原件（共有人共同签订抵押合同的除外）；按份共有的房屋，以其所有份额设定抵押的，可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明；

（四）国有土地使用证（整宗房地产）；

（五）主债权合同原件、抵押合同原件；

（六）未办理抵押权预告登记的，申请房屋转移登记和抵押登记一并办理的，提交抵押权人签署的领取房屋他项权证后向借贷人放款的具结原价；

主持人：不动产抵押登记的流程和时限？

不动产凌熠：不动产抵押流程：申请→受理→初审→复审→核定→缮证发证。受理在市民之家一楼大厅不动产登记窗口17号、18号窗口；领证在15号窗口。

登记时限：根据《关于2022年优化商环境“财产登记”工作方案》（昭区自然资【2022】82号）的工作方案规定。抵押登记1个工作日内办结。

主持人：什么情形下，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记？

不动产凌熠：根据《不动产登记暂行条例》第七十条规定，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：

（一）主债权消灭；

（二）抵押权已经实现；

（三）抵押权人放弃抵押权；

（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

主持人：哪些是法律法规禁止的不动产？法律依据是什么？

不可以抵押的不动产有哪些呢？

不动产凌熠：

（一）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（二）土地所有权；

（三）非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）不得抵押的其他财产。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

来源｜《百姓热线》栏目组

审核｜杨宇航

编辑｜高朝

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