宁波徐家漕小产权房,明湖地块将封顶?

12月20日,宁波2022年四批次土地集中挂牌!

此次集中挂牌6宗地块,其中鄞州区3宗,海曙区3宗,其余四区均缺席此次集中土拍,总出让面积约22万平,总建面约47.6万平,起始总价74亿元,平均起始楼面价15530元/㎡。

宁波这次竞价规则未发生变化,依旧是“限房价、限地价、摇号(溢价率15%封顶)”。另外本次出让地块均实施装配式建筑,住宅可不采用钢结构体系,不享受容积率奖励政策。

(宁波新地产制)

利润空间显著上升

宁波四批次集中供地中均为商品住宅用地,这也是宁波实施集中供地以来首次没有安置房和租赁用地出让。

另外,此次集中挂牌也并没有采取预申请的政策,直接挂牌,如果没有开发商报名拿地或地方平台兜底的话,有可能产生流拍。

鄞州海曙各占半壁江山

从各区域的商品住宅用地来看,鄞州区依旧是“主力军”,挂牌3宗地块,地段优质,分别位于老江东、前殷和明湖。总建面约24.88万㎡,平均起始单价约18104元/㎡。

而缺席了三批次的海曙区,此次也挂牌了3宗地块,均位于长乐未来社区。总建面约22.75万㎡,平均起始单价约12715元/㎡。

其中东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块按“定品质”要求出让,而且装修标准不得低于4000元/㎡。

起拍价格平稳:

四批次商品住宅用地平均起始楼面单价约15530元/㎡,较三批次起始单价(15538元/㎡)相对持平,平均新房毛坯限价32225元/㎡,较三批次平均新房限价(33959元/㎡)下降5%。

利润空间维持高位:

(仅统计商品住宅用地)

自集中供地以来,去年一批次土地火热,拍出诸多封顶地块以及地王,但是二批次由于房企三道红线、银行两道红线、利润空间缩小等原因,遭到大规模的流拍。

从毛坯限价和起始单价整体价差来看,去年二批次之后,整体价差便在不断放大,开发商的利润空间维持在较高的水平,以此来吸引更多的开发商前来拿地,四批次整体价差达到16695元/㎡,仅次于今年三批次的价差。

综上,宁波四批次挂牌商品住宅用地较少,仅6宗。不过近一个月以来,对于房地产行业的利好频出,首先再次提及房地产是支柱产业,而且“三支箭”——授信、债券、股权已经全部发力,为房企融资提供多维支持。

信贷融资上,目前已有约80家房企获得银行的融资支持,累计授信额度超过3万亿元。债券融资上,支持民营企业发债融资,预计额度2500亿元。股权融资上,据统计已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。这些措施都防范了房企的风险,改善负债情况,将有利于房企们在土地市场中大展拳脚。

接下来我们再来看看每宗商品住宅用地的详细情况。

鄞州区:

1、东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块

(宁波新地产制)

明湖地块东至盛梅路,南至后塘河,西至芳草路,北至春晖路,也就是维科·水岸春晖的西侧,规划为城镇住宅、零售商业、餐饮用地,出让面积4.6万㎡,容积率2.08,总建面约9.5万㎡,起拍单价23300元/㎡,毛坯限价42700元/㎡,地块内将建设1所12班的幼儿园。

本地块和雅戈尔明湖地块彼此相邻,且都是定品质出让,而且此次在文件中明确了装修标准不得低于4000元/㎡,如果该地块也打造大平层为主力户型的话,整体单价或将突破5万元/㎡。

该地块由3宗小地块组成,其中商业建面约7808㎡,未来将沿街一到三层设计。根据规划,该部分商业将沿春晖路打造,而且周边多宗地块也是沿春晖路打造商业,未来将成为商业街。板块内的A5、A6地块将来出让后将会填补明湖大型商业体的空缺,网传可能会由华润来打造。

该地块的楼地价差较大,预计会拍至封顶,而且该地块为“定品质”出让,未来品质能够得到保障。

周边拿地情况:2022年6月29日,雅戈尔以30126元/㎡拿下明湖东地块,毛坯限价43500元/㎡。

2、鄞州区JD12-04-03/04地块

(宁波新地产制)

华光城地块北至百丈东路,东至规划道路,南至昌兴街,西至沧海河,规划为城镇住宅、商务金融用地,出让面积2万㎡,容积率2.5,总建面约5万㎡,起拍单价17050元/㎡,毛坯限价35600元/㎡,其中住宅建面不得超过4.25万㎡。

按照出让条件,须配套建设计容建筑面积不少于7500㎡的商务办公,建成后由鄞州区人民政府指定单位进行回购,回购价格为8500元/㎡;须配建不少于100个社会停车位,建成后无偿移交。

地块位于华光城地块,周边成熟小区众多,生活氛围浓厚。地块西侧即为大润发超市,可满足生活需求。1公里内还有世纪东方、江东外国语小学、江东中心小学、春晓中学等丰富配套。地块近邻东部新城,可享受东新的优质配套。

周边拿地情况:2022年1月18日,江山万里以18124元/㎡拿下华光城现房项目,含装修限价37600元/㎡(新规可突破限价)。

3、鄞州区YZ01-03-23-1地块

(宁波新地产制)

前殷地块位于滨江·望品的南侧,东至杨木碶河,南至杭甬高速防护绿地,西至后殷路,北至潘火大道。规划为住宅用地,出让面积6.4万㎡,容积率1.62,总建面约10.4万㎡,起拍单价13859元/㎡,毛坯限价29500元/㎡。

该地块的容积率仅仅只有1.62,是目前前殷区块中容积率最低的一个地块,未来极有可能打造小高层为主的产品,且毛坯限价仅29500元/㎡,与周边在售的滨江城投·望品和华润·映东华府有接近两三千的价差,未来有一定的价格优势。

地块紧邻甬台温高速,未来会有一定的噪音影响,而且地块为5号线前殷车辆段上盖项目,有较多出让要求与轨道交通相关,比如地块受让人需负责5号线前殷车辆段进风井、排烟井以及其他附属设施结建部分的结构建设等等,大胆预测会由轨道交通或轨交与合作方拿下。

地块西侧即为在建的初中和小学,就学非常便利,且近邻东部新城,可享受东部新城的优质配套。

周边拿地情况:2022年1月18日,滨江以21160元/㎡拿下前殷地块,毛坯限价32500元/㎡。

海曙区:

4、长乐未来社区地块

(宁波新地产制)

海曙区此次出让的地块均位于长乐未来社区,且彼此相邻。

长乐CL-01-05地块规划为住宅用地,出让面积3.7万㎡,容积率2.45,总建面约9万㎡,起拍单价13947元/㎡,毛坯限价28400元/㎡。

(05地块示意图)

长乐CL-01-06a地块规划为住宅用地,出让面积1.7万㎡,容积率3.0,总建面约5.2万㎡,起拍单价14098元/㎡,毛坯限价28200元/㎡。

(06a地块示意图)

长乐CL-01-06b地块规划为商住用地,出让面积3.6万㎡,容积率2.35,总建面约8.5万㎡,起拍单价10566元/㎡,毛坯限价28400元/㎡。

(06b地块示意图)

地块比邻1号线徐家漕长乐站,未来可快速达到三江口、东部新城等核心区域,而且从规划图来看,未来11号线也将在周边经过并在徐家漕长乐站设下站点。

同时板块内还将新建一所小学,来缓解周边的就学压力。限价上和荣安·新月河滨的限价差不多,维持在28400元/㎡上下。

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