宁波徐家漕小产权房，明湖地块将封顶？

12月20日，宁波2022年四批次土地集中挂牌！

此次集中挂牌6宗地块，其中鄞州区3宗，海曙区3宗，其余四区均缺席此次集中土拍，总出让面积约22万平，总建面约47.6万平，起始总价74亿元，平均起始楼面价15530元/㎡。

宁波这次竞价规则未发生变化，依旧是“限房价、限地价、摇号（溢价率15%封顶）”。另外本次出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受容积率奖励政策。

（宁波新地产制）

利润空间显著上升

宁波四批次集中供地中均为商品住宅用地，这也是宁波实施集中供地以来首次没有安置房和租赁用地出让。

另外，此次集中挂牌也并没有采取预申请的政策，直接挂牌，如果没有开发商报名拿地或地方平台兜底的话，有可能产生流拍。

鄞州海曙各占半壁江山

从各区域的商品住宅用地来看，鄞州区依旧是“主力军”，挂牌3宗地块，地段优质，分别位于老江东、前殷和明湖。总建面约24.88万㎡，平均起始单价约18104元/㎡。

而缺席了三批次的海曙区，此次也挂牌了3宗地块，均位于长乐未来社区。总建面约22.75万㎡，平均起始单价约12715元/㎡。

其中东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块按“定品质”要求出让，而且装修标准不得低于4000元/㎡。

起拍价格平稳：

四批次商品住宅用地平均起始楼面单价约15530元/㎡，较三批次起始单价（15538元/㎡）相对持平，平均新房毛坯限价32225元/㎡，较三批次平均新房限价（33959元/㎡）下降5%。

利润空间维持高位：

（仅统计商品住宅用地）

自集中供地以来，去年一批次土地火热，拍出诸多封顶地块以及地王，但是二批次由于房企三道红线、银行两道红线、利润空间缩小等原因，遭到大规模的流拍。

从毛坯限价和起始单价整体价差来看，去年二批次之后，整体价差便在不断放大，开发商的利润空间维持在较高的水平，以此来吸引更多的开发商前来拿地，四批次整体价差达到16695元/㎡，仅次于今年三批次的价差。

综上，宁波四批次挂牌商品住宅用地较少，仅6宗。不过近一个月以来，对于房地产行业的利好频出，首先再次提及房地产是支柱产业，而且“三支箭”——授信、债券、股权已经全部发力，为房企融资提供多维支持。

信贷融资上，目前已有约80家房企获得银行的融资支持，累计授信额度超过3万亿元。债券融资上，支持民营企业发债融资，预计额度2500亿元。股权融资上，据统计已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。这些措施都防范了房企的风险，改善负债情况，将有利于房企们在土地市场中大展拳脚。

接下来我们再来看看每宗商品住宅用地的详细情况。

鄞州区：

1、东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块

（宁波新地产制）

明湖地块东至盛梅路，南至后塘河，西至芳草路，北至春晖路，也就是维科·水岸春晖的西侧，规划为城镇住宅、零售商业、餐饮用地，出让面积4.6万㎡，容积率2.08，总建面约9.5万㎡，起拍单价23300元/㎡，毛坯限价42700元/㎡，地块内将建设1所12班的幼儿园。

本地块和雅戈尔明湖地块彼此相邻，且都是定品质出让，而且此次在文件中明确了装修标准不得低于4000元/㎡，如果该地块也打造大平层为主力户型的话，整体单价或将突破5万元/㎡。

该地块由3宗小地块组成，其中商业建面约7808㎡，未来将沿街一到三层设计。根据规划，该部分商业将沿春晖路打造，而且周边多宗地块也是沿春晖路打造商业，未来将成为商业街。板块内的A5、A6地块将来出让后将会填补明湖大型商业体的空缺，网传可能会由华润来打造。

该地块的楼地价差较大，预计会拍至封顶，而且该地块为“定品质”出让，未来品质能够得到保障。

周边拿地情况：2022年6月29日，雅戈尔以30126元/㎡拿下明湖东地块，毛坯限价43500元/㎡。

2、鄞州区JD12-04-03/04地块

（宁波新地产制）

华光城地块北至百丈东路，东至规划道路，南至昌兴街，西至沧海河，规划为城镇住宅、商务金融用地，出让面积2万㎡，容积率2.5，总建面约5万㎡，起拍单价17050元/㎡，毛坯限价35600元/㎡，其中住宅建面不得超过4.25万㎡。

按照出让条件，须配套建设计容建筑面积不少于7500㎡的商务办公，建成后由鄞州区人民政府指定单位进行回购，回购价格为8500元/㎡；须配建不少于100个社会停车位，建成后无偿移交。

地块位于华光城地块，周边成熟小区众多，生活氛围浓厚。地块西侧即为大润发超市，可满足生活需求。1公里内还有世纪东方、江东外国语小学、江东中心小学、春晓中学等丰富配套。地块近邻东部新城，可享受东新的优质配套。

周边拿地情况：2022年1月18日，江山万里以18124元/㎡拿下华光城现房项目，含装修限价37600元/㎡（新规可突破限价）。

3、鄞州区YZ01-03-23-1地块

（宁波新地产制）

前殷地块位于滨江·望品的南侧，东至杨木碶河，南至杭甬高速防护绿地，西至后殷路，北至潘火大道。规划为住宅用地，出让面积6.4万㎡，容积率1.62，总建面约10.4万㎡，起拍单价13859元/㎡，毛坯限价29500元/㎡。

该地块的容积率仅仅只有1.62，是目前前殷区块中容积率最低的一个地块，未来极有可能打造小高层为主的产品，且毛坯限价仅29500元/㎡，与周边在售的滨江城投·望品和华润·映东华府有接近两三千的价差，未来有一定的价格优势。

地块紧邻甬台温高速，未来会有一定的噪音影响，而且地块为5号线前殷车辆段上盖项目，有较多出让要求与轨道交通相关，比如地块受让人需负责5号线前殷车辆段进风井、排烟井以及其他附属设施结建部分的结构建设等等，大胆预测会由轨道交通或轨交与合作方拿下。

地块西侧即为在建的初中和小学，就学非常便利，且近邻东部新城，可享受东部新城的优质配套。

周边拿地情况：2022年1月18日，滨江以21160元/㎡拿下前殷地块，毛坯限价32500元/㎡。

海曙区：

4、长乐未来社区地块

（宁波新地产制）

海曙区此次出让的地块均位于长乐未来社区，且彼此相邻。

长乐CL-01-05地块规划为住宅用地，出让面积3.7万㎡，容积率2.45，总建面约9万㎡，起拍单价13947元/㎡，毛坯限价28400元/㎡。

（05地块示意图）

长乐CL-01-06a地块规划为住宅用地，出让面积1.7万㎡，容积率3.0，总建面约5.2万㎡，起拍单价14098元/㎡，毛坯限价28200元/㎡。

（06a地块示意图）

长乐CL-01-06b地块规划为商住用地，出让面积3.6万㎡，容积率2.35，总建面约8.5万㎡，起拍单价10566元/㎡，毛坯限价28400元/㎡。

（06b地块示意图）

地块比邻1号线徐家漕长乐站，未来可快速达到三江口、东部新城等核心区域，而且从规划图来看，未来11号线也将在周边经过并在徐家漕长乐站设下站点。

同时板块内还将新建一所小学，来缓解周边的就学压力。限价上和荣安·新月河滨的限价差不多，维持在28400元/㎡上下。

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