中国小产权房比例？“不能转正”，小产权房凉了吗？-2024深圳小产权房信息

作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

自然资源部日前印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，提出对乱占耕地建房，违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

紧接着，广州落实国家政策，广东省广州市规划和自然资源局下发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》，提出小产权房一律不予确权登记；城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记；严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

小产权房凉了吗？

小产权房是否彻底凉了？买了小产权房就“砸在手里”了？首先亮明观点，由于产权的缺陷，原则上不建议买小产权房。不过，这项政策远不止“小产权房能买不能买”这么简单。

其实，小产权房，严厉打压、“不能转正”，一直是国家的基本态度，从来没有改变。但是，类似深圳和广州等珠三角城市，过去十几年小产权房规模不断增加。广州目前有400多万套小产权房，深圳有500多万套小产权房，占存量住房的比例，都达到了50%以上。

过去十几年是楼市突进最猛的十几年，小产权房能占到存量住房的一半，意味着它也在静悄悄演绎着自己的繁荣。可见，政府推动的城市化路径，与市场推动的城市化路径，并行不悖。就像调控下，楼市一样繁荣，小产权房也有极强的生命力。

小产权房，一个极其特殊的物业

以深圳为例，小产权房，有几个特征：

一是建在农村集体土地上。宅基地或集体建设用地上都有。

二是小产权房有合法边界。一般，农民在自家的宅基地只建一栋，政府承认的面积不超过480平米(4层*120平米，以深圳为例)。但是，农民加建或扩建，超过480平米的，就成了违法建筑(也是小产权房)；即便没有超过480平米，但卖给了城里人，也叫小产权房，是不合法的，不能登记。

三是很多是违法建筑。符合一户一栋(不超过480平米)的，是合法建筑，超过的是违法建筑。

小产权房怎么来的？小产权房的规模是怎么变大的？

一是城市扩张快，没有财力对被征地农民及时、足额补偿。于是，绕开集体土地，扩展城市边界，出现了“城市里的村庄”。

二是农民没有成为市民(因为没有社保、工作)，只好“种房子”。

三是大量人口迁入城市，没有住的地方，或房价太高而买不起，就租农民的房子。

四是一户一栋不够了，加上房价上涨刺激，农民加建、扩建房子。

五是城市化建设中，村集体传统业务瓦解，只好建统建楼(村集体的小产权房，区别于村民宅基地上建设的小产权房)，或者建设工业园区。

六是城市商品房价格越来越高，农民觉得房子要涨价，也开始建设更多的小产权房。但没有钱加建、扩建，也没有能力建设，就联合开发商(一般是包工头)一起来建设，有一部分拿出来卖。

七是无力购买商品房的市民选择买小产权房。

小产权房，城市的竞争力

近些年，确实拆除了很多小产权房，但如果计算“累计新增-累计拆除”，则拆的未必有建的多。

大家看到，广州和深圳拆迁成本居高不下。现在，国家强调“稳房价”，高房价还要徘徊，对于新市民安居，小产权房就重要了。笔者之前写过文章，《深圳“低成本”是怎么炼成的？》。其中就指出，深圳一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”，深圳的竞争力能不强吗？

其实，广州、深圳乃至珠三角，之所以成为人口流入最多的区域，就在于有海绵一样的小产权房，随时可以供出来一大批低成本的住房。经过十多年的城市更新，拆除了许多这样的房子。但越拆房价越高、普通人越难以安居。所以，广州和深圳，现在的主导思想是综合整治，发挥其积极作用，未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。可见，农民推进的城镇化路径，与政府推进的城镇化路径，过去齐头并进，其历史遗产是被认可的。

那么，为何国家和广州市要出这项政策，这是因为，按照国家不动产统一登记的要求，2020年底要基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。近期，有传言称，借登记的机会，小产权房可能会“转正”。70亿平米左右的小产权房，规模是商品房的近1/3，如果可以转正，这岂不是高房价头上的“达摩利斯之剑”。所以，自然要告诫一下，小产权房“不能转正”。另外，未来大城市都要旧改了，重申不能转正，旧改成本也会低一些。(中新经纬APP)