小产权房750平(永康南苑区块房屋征收与补偿方案（征求意见稿）公布)

南苑区块旧城区改建项目征收范围共分3个区块，被征收私房约4635户，机关企事业单位用房223宗，房屋建筑面积约73.85万平方米，被征收人同意旧城改建的意愿率均达90%以上。

征迁细则与补偿方案：

南苑区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）

因南苑区块旧城区改建项目建设的需要，需征收南苑区块征收红线范围内国有土地上房屋。为规范房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《永康市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等有关规定，结合区块实际情况，制定本方案。

一、征收目的

南苑区块由于建设年代较为久远、交通压力日益突出，城市江面狭窄，防洪防汛能力亟待改造提升。南苑区块的更新改造，将进一步统筹资源要素、策划功能业态、强化文化特征、完善公共服务、激发土地潜力，把南苑区块打造为永康未来城市品质空间的新标杆，对营造高品质的城市空间环境、提升城市防涝能力具有重大意义。

二、房屋征收范围和被征收房屋情况

（一）征收范围：共分为3个区块，具体情况详见《南苑区块（一）旧城区改建项目国有土地上房屋征收范围红线图》《南苑区块（二）旧城区改建项目国有土地上房屋征收范围红线图》《南苑区块（三）旧城区改建项目国有土地上房屋征收范围红线图》。

（二）被征收房屋情况：南苑区块（一）私房约581户，机关企事业单位用房24宗，房屋建筑面积约12.65万平方米；南苑区块（二）私房约1865户，机关企事业单位用房101宗，房屋建筑面积约24.02万平方米；南苑区块（三）私房约2189户，机关企事业单位用房98宗，房屋建筑面积约37.18万平方米。

三、旧城区改建意愿征询情况

2022年6月，房屋征收部门组织对拟征收范围内的被征收人进行了改建意愿征询，南苑区块（一）（二）（三）内被征收人同意旧城改建的意愿率均达90%以上。

四、签约、腾空期限

签约期限45天、腾空期限30天，具体起止时间在房屋征收决定中明确。

房屋征收决定作出后，被征收人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。本区块房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到80%。

五、补偿方式

被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。

六、房屋价值补偿标准

被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法和标准评估确定。

用于产权调换房屋结算按被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值结算差价，在安置时一并结算。

（一）被征收房屋为住宅用途的

1．被征收人选择货币补偿的：按照房地产价格评估机构评估的被征收房屋价值予以补偿。

2．被征收人选择房屋产权调换的：在房屋征收部门提供的用于产权调换房屋中选择。

（1）用于产权调换的房屋，位于南苑区块旧城区改建项目范围内，土地性质为国有出让，建筑面积分为60平方米、75平方米、90平方米、110平方米、130平方米和150平方米等六种户型的水平式住宅套房。用于产权调换房屋的实际面积以实测面积为准。房屋交付时间为自被征收人搬迁之月起36个月内。

（2）水平式住宅套房安置的，被征收房屋合法建筑面积与安置房建筑面积相同部分按市场评估价进行找差；安置房权益面积内超过被征收房屋合法建筑面积部分按4996元/平方米收取安置权益综合价；因户型关系超出安置权益面积，超出部分的房款按市场评估价收取；因户型关系不足安置权益面积，不足部分按市场评估价给予货币补偿。

（3）具体选房办法由房屋征收部门在征收范围内公布。

（二）被征收房屋为非住宅用途的

1．工业用地按《永康市工业用地收储暂行规定》的标准补偿。

2．其他非住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿或产权调换。选择产权调换的，采用同用途调换，按市场评估价找差。

（三）工业用地已转为住宅用地的

1．被征收人选择货币补偿的，根据现状按住宅用地市场评估价补偿。

2．被征收人选择产权置换的，按以下方式补偿：

（1）转住宅用地后保留原状未按批准用途开发建设的，批准建筑占地面积300平方米（含）以下部分按该部分建筑占地面积1:3.5计算安置权益面积；批准建筑占地面积300平方米（不含）至1000平方米（含）部分按该部分建筑占地面积1:2计算安置权益面积；批准建筑占地面积1000平方米（不含）至2000平方米（含）部分按该部分建筑占地面积1:1.5计算安置权益面积；批准建筑占地面积2000平方米（不含）以上部分按该部分建筑占地面积1:1计算安置权益面积。转住宅后用地已分割的，必须合并为一宗计算安置权益面积。原合法工业用地上经产权登记的建筑物予以重置价结合成新补偿，不享受除搬迁费之外的其他补偿及征收奖励。

（2）转住宅用地后已建设房屋且在批准建筑占地面积内按规划审批办理房产登记的，可按被征收房屋产权登记建筑面积1：1计算安置权益面积或参照“转住宅用地后保留原状未按批准用途开发建设的”安置方式计算权益面积。超出批准建筑占地面积的部分，相应的房产面积不计入安置权益面积，不享受除重置价结合成新补偿之外的其他补偿及征收奖励。

七、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿标准

（一）搬迁费的补偿

1．被征收房屋合法建筑面积100平方米（含）以下的，搬迁费按每户2000元补偿；超出100平方米部分，搬迁费按每平方米7元计算。

2．选择货币补偿的，搬迁费按1次补偿；选择产权调换的，搬迁费按2次补偿。

3．搬迁过程中涉及机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用，可协商确定；协商不成的，可以委托相应资质的评估机构进行评估，并按照评估结果支付补偿费用。

（二）临时安置费的补偿

1．被征收人选择货币补偿的，不计算临时安置费。

2．被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门按规定支付临时安置费。房屋征收部门超过征收补偿协议约定的过渡期限未交付用于产权调换房屋的，自逾期之月起，按永康市人民政府公布的最新标准的2倍支付临时安置费。

（1）临时安置费补偿标准：每平方米每月15元（按被征收房屋合法建筑面积计算）。临时安置费每月少于750元的，按每月750元计算。

（2）临时安置费自房屋通过腾空验收之月起至安置房交付后，再加6个月计算。

3．对年满70周岁（以房屋征收决定公告之日为准）以上的被征收房屋产权人，给予一次性临时过渡租房补助，补助标准为2000元/人。

（三）停产停业损失的补偿

被征收房屋为从事生产、经营的非住宅的，停产停业损失费按被征收房屋价值的5%计算。

被征收人认为停产停业损失超过前款规定的补偿费，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托相应资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

（四）其他补偿

1．被征收房屋系房屋交付使用后加装水电“一户一表”，管道煤气初装费按如下标准补偿：

（1）自来水“一户一表”：每户补偿850元。

（2）电“一户一表”：每户补偿240元。

（3）管道燃气设施改造费补偿标准：多层、高层住宅套房1500元/户，排屋、别墅3500元/户。

2．电话、宽带移机：每门补偿108元。

3．数字电视补偿费：每户补偿150元。

4．空调移机补偿费：每台补偿500元。

5．热水器拆装费：空气能热水器、太阳能热水器每台补偿500元，燃气、电热水器每台补偿200元。

上述条款中未尽事项，可由双方协商确定补偿价格。协商不成的，由房屋征收部门与被征收人共同委托依法设立的评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。

被征收人选择货币补偿的，固定电话、网络、数字电视、空调、空气能热水器、太阳能热水器、电（燃气）热水器拆装补偿费，按1次补偿；选择房屋产权调换的，按2次补偿。

八、征收奖励

（一）评估奖

被征收人在规定期限内，配合房地产价格评估机构做好被征收房屋评估工作的，每户奖励10000元。

（二）签约奖

签约期限为45天。被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议的，根据原房屋合法建筑面积按以下标准给予奖励：第1天到第30天签约的，按400元/平方米的标准奖励；第31天到第40天签约的，按200元/平方米的标准奖励；第41天到45天签约的，按100元/平方米的标准奖励。未在规定期限内签约的无奖励。

签约时间排序（包括区块内国有与集体土地上房屋）为安置房抓顺序阄的顺序；按签约排序，可优先领取补偿款，被征收人每户可优先选择购买一个车位。具体操作办法在选房方案中制定。

（三）腾空奖

腾空期限为30天。被征收人在房屋征收决定规定期限内腾空房屋、交付钥匙，未造成被征收房屋结构破坏，门、窗齐全，水、电、管线保持原样，结清水费、电费等费用的，根据原房屋合法建筑面积按以下标准给予奖励：第1天到第20天腾空的，按400元/平方米的标准奖励；第21天到第26天腾空的，按200元/平方米的标准奖励；第27天到30天腾空的，按100元/平方米的标准奖励。

签约后，未在规定期限内通过腾空验收的，不享受评估、签约、腾空奖。

（四）住宅安置优惠

1．被征收房屋在规定期限内通过腾空验收的，按照不同住宅房屋类型和安置方式可享受下列优惠。

（1）被征收房屋为水平式住宅套房，安置为水平式住宅套房的：安置权益面积按1:1.2计算，增加的权益面积小于20平方米的按20平方米计算，最高不超过30平方米。

套内分割已办理产权登记的，合并为一套计算增加安置权益面积。

（2）被征收房屋为垂直式住宅楼房，安置为水平式住宅套房的，可选择按被征收房屋合法建筑面积1:1或合法建筑占地面积1:3.5计算安置房权益面积。

2．被征收垂直式住宅楼房已分层分割办理产权登记的，不享受安置权益增加的面积，按产权登记建筑面积1:1计算权益面积。

3．被征收人未在规定期限内通过腾空验收的，不享受上述优惠措施，按被征收房屋的合法建筑面积1:1计算安置房权益面积。

（五）临街临巷的奖励

土地登记用途为非商业但实际用于经营的，至房屋征收决定公告之日止，已办理营业执照且营业满两年的被征收临街临巷房屋（第一层），被征收人在规定时间内通过腾空验收的，用途按原登记用途认定，临街临巷奖励按以下标准计算：

类别

路段、区块

奖励标准（元/平方米）

临街

奖励

丽州南路北段

1811

永富路

2138

广场路

2516

紫微路

1626

华丰路

2930

南苑路

3175

临巷

奖励

南苑区块（东至丽州南路北段、南至华丰路、西至广场路、北至江滨南路）

1391

华丰菜场区块（东至丽州南路北段、南至城南路、西至解放南路北段、北至华丰路）

886

华溪、中医院区块（东至广场路、南至华丰路、西至紫微路、北至江滨南路）

1366

鲜花市场区块（东至解放南路北段、南至城南路、西至紫微路、北至华丰路）

861

下园朱区块（东至紫微路、南至华丰路、西北至规划中南苑路西段）

957

农贸市场区块（东至紫微路、南至城南路、西至规划中南苑路西段、北至华丰路）

847

（六）其他奖励

1．被征收房屋合法建筑占地上未经产权登记的建筑面积，在规定期限内通过腾空验收的，该部分按重置价结合成新的60%计算价值予以奖励，不享受其他权益。

2．在规定期限内通过腾空验收的，被征收人每户可享受按市场价70%购买一个车位的资格。

九、户数计算规定

（一）同一宗地同一产权人的，按一户计户。

（二）同一宗地不同产权人的，分开计户。

（三）不同宗地同一产权人的，分开计户。

十、房屋评估机构的选定

被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为10日，自房屋征收决定公告发布的次日开始计算。经协商，产生有四分之三以上的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构的，视为共同协商选定。房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于3家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。

投票确定或者随机方式确定的房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

十一、对评估结果有异议的处理办法

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向金华市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

十二、房屋产权认定

（一）已经产权登记的房屋，按产权登记情况认定。

（二）未经产权登记房屋的认定及处理。

下列未经产权登记的房屋经认定，公示（5个工作日）无异议的，可参照合法建筑由房屋征收部门予以补偿。

1．1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前已经建造的房屋，未拆（改、翻）建的，按现状认定。

2．1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋，未拆（改、翻）建的，当事人能够提供下列证明材料之一的，按审批内容结合现状认定：

（1）土地权属证明或建设用地批准文件；

（2）建设许可证，并按许可范围建造的；

（3）乡（镇）人民政府建房批准文件或者其他有关部门的建房批准文件。

3．1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的房屋，被征收人能够提供下列证明材料的，可结合规划许可情况予以认定：

（1）建设工程规划许可文件；

（2）建设用地批准文件、拆迁安置协议原件；

（3）其他证明材料。

（三）特殊事项的产权认定

1．已分别办理房屋所有权、土地使用权登记，房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移，导致房屋、土地权利主体不一致的，经公示5个工作日后，权属关系变动清晰且无争议的，可由房屋所有权人单方申请，按“地随房走”原则进行认定。以划拨方式取得的土地，应当按规定补交土地出让金及缴纳相关税费后认定。

2．经司法途径取得的房屋，当事人提供判决书、协助执行通知书等司法文书，并缴纳相关税费后认定。

3．因开发主体或有关单位灭失未办理产权登记的，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位和上级主管部门的，可以由市人民政府指定的机构或组织代为申请办理，购房人可单方申请权属认定。

4．涉及不动产继承的，经公证后予以认定。

5．单独产权登记为住宅用途的车库、储藏室（地下室）、顶层阁楼等房屋附属用房，不单独增加安置权益面积，与原套房合并安置。

产权证附记栏注明的阁楼、车库、储藏室等实行货币补偿。

十三、被征收房屋用途的认定

（一）被征收房屋用途按照不动产权证记载的用途确定；土地登记未记载用途的或未办理土地登记的，按照自然资源和规划主管部门批准的用途确定。已经分别登记的房屋所有权和土地使用权用途不一致的房屋，按原规划批准用途认定，没有规划批准用途的，按土地批准用途认定。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，在补交土地价款后（土地价款按房屋征收决定公告之日，不同用途房屋土地使用权面积基准地价的建筑占地价的差价计算），按改变后的用途认定。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经依法批准擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。

2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋，按照原房屋用途认定，剩余期限的土地收益金予以退还。

（二）《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》上记载为综合用途或多用途的房屋，由房屋征收部门会同自然资源和规划部门认定。

（三）厂区、校区、园区等成片土地上不同房屋的用途，由相关部门共同组织查验并认定。

（四）因旧城改造通过征收（拆迁）方式归还的房屋，按原征收（拆迁）补偿协议认定。

十四、划拨转出让相关规定

（一）土地出让金收取范围。房屋征收范围内，被征收人使用的土地为国有划拨的，对被征收人补偿时，应扣除被征收人依法应当补交的土地出让金及出让金契税。

（二）土地出让金收取标准。

土地出让金根据房屋征收决定公告之日的《永康市基准地价更新成果汇总》《永康市城区标定地价评估成果》，按以下标准分别收取：

1．集资房、房改房：按土地分摊面积基准地价的住宅用地建筑占地价（以下简称“建筑占地价”）10%补交土地出让金。“双居户”土地分摊面积在15平方米以上的，按15平方米计算；土地分摊面积不足15平方米的，按实际土地分摊面积计算。“单居户”集资资格范围外的土地分摊面积，按建筑占地价的40%收取。

2．单位自管房（套房）：按土地分摊面积的建筑占地价的40%补交土地出让金。

3．集资联建幢房：按批准占地面积的建筑占地价10%收取，超批准占地面积已登记的部分按住宅用地标定地价的60%收取。

4．居民所有的幢房：按批准占地面积的不同用途标定地价的60%收取或按安置房建筑面积标定地价的10%收取。

5．单位所有的幢房：按批准占地面积的不同用途标定地价的80%收取。

十五、低收入住房困难家庭的住房保障

被征收人住宅房屋建筑面积小于60平方米（含）的（本市范围内有其他住宅用房的合并计算），且属于最低生活保障家庭或最低生活保障边缘家庭的，依照下列规定优先给予住房保障。

（一）被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积60平方米予以补偿。

（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于60平方米。被征收人对建筑面积60平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过建筑面积60平方米且超过被征收房屋价值的部分按市场评估价支付差价。

十六、公共租赁住房、直管公房和单位自管住宅相关规定

（一）公共租赁住房、直管公房承租户，由市建设局负责处理。

（二）单位自管住宅，由单位自行处理。

（三）承租人应当腾退原承租房屋；拒不腾退的，市人民政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。

十七、达不成补偿协议的规定

房屋征收决定生效后，房屋征收部门与被征收人在征收决定规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向市人民政府提出补偿决定方案。

市人民政府对补偿决定方案进行审查，并将补偿决定方案送达被征收人，被征收人应当自收到补偿决定方案之日起15日内，提出意见并选择补偿方式。逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。补偿决定由市人民政府在房屋征收范围内和政府网站予以公告。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁腾空的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

十八、子女就学相关规定

被征收人凭户口本、本区块房屋征收补偿协议和征收部门审核证明，可在原学区办理子女入学手续。选择货币安置的，保留入学资格3年（从搬迁之月起计算）。

十九、其他事项

（一）过渡方式。选择房屋产权调换的被征收人，过渡期限内的周转用房由被征收人自行解决。

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