南山京光小产权房，买房要避开

我们不能否认的是，闭着眼睛买房的时代已经过去，但是在2019年的当下，依然有涨幅可观的楼盘。

例如福田景田片区的赛格景苑，今年的成交均价涨幅高达28.5%；宝安的都市翠海华苑成交均价涨幅也达到了21.7%......

在这一刻，买房要避开哪些楼盘显得至关重要，特别是二手楼盘。

虽然我们一直建议购买二手房，因为所见即所得。但是有一些楼盘几年的涨幅仅10%，甚至低于10%。折合时间成本和机会成本，不涨即是跌。

所以，这些涨幅没有超过10%的楼盘一定跑不赢大势。

那么跑不赢大势的楼盘都有哪些？

Top1.京光海景花园-涨幅0.6%

位于南山后海片区的京光海景花园，常年被中介誉为“投资洼地，买到必赚钱。”

然而事实是，这个楼盘非常冷门。有多冷？就是一年只卖出两三套那种冷。来看一下它近三年的涨幅：

可以看到，在2016年12月均价为54221元/平，但是到现在也只有54562元/平，房价涨幅只有0.6%，这个程度的话等于没涨，吓不吓人？

在链家查询它的二手房成交记录，发现在2015年以前挂出的房源成交周期基本上都是在15000天以上，15000天是什么概念？就是压根卖不出去啊！

但是到了2015年，情况稍微好了一些。今年上半年也卖出了三套，成交周期在两个月左右。

跟周边的房价对比，京光显得更惨淡.....一路之隔的文德福花园均价都去到了7.5万/平，蔚蓝海岸2期去到了9.8万，招商名仕花园也去到了7.5万。

一系列数据让人纳闷，位于后海东滨路与后海路交汇处，900米左右有地铁一号线登良站，一公里内购物中心有沃尔玛和华润万家，小学有南油小学，中学有北师大附中为南山前五。配套不算差，问题在哪里？

据了解，项目最大的问题是户型非常不实用，94㎡只能做2房，124平也只能做3房，这对深圳的刚需来说5.4万/平可以淘到更好的房子。

其次就是小区物业管理差，比如小区卫生不到位、路灯坏了没人修理，找物业也不能解决问题，能怎么办？

还有就是车位不够，人车不分流，虽说是前期规划问题，但是出现问题也得想办法解决。一系列问题长期得不到改善，自然也没有接盘侠。

Top2.天琴阁-涨幅0.8%

天琴阁位于宝安西乡，楼龄14年，比较老旧而且只有两栋，共14层。以52-80㎡的复式1-3房为主，没有什么社区，只有一个较小的空中花园，周边农民房居多。

现在的均价是5.5万/平，查看近三年的涨幅，仅0.8%，这个涨幅跟京光海景花园不分上下。

在链家成交记录来看，今年上半年成交了9套，总价在340万左右。但是在2019年之前的成交情况不容乐观，基本上一年只卖出两三套。

在西乡，总价340万上下，还可以淘到稍微新一点的小区。而且稍微了解情况的人都会优先考虑富通城，从升值和后期转手的成交率来看，天琴阁是比不上的。

最后就是项目的学位比较一般，小学是西乡小学，中学为海湾中学。没有名校学区加持，自然不会引起部分追逐名校家庭的关注。

Top3.洪福雅苑-涨幅4.6%

天源大厦位于宝安区翻身路与创业一路交汇处，楼龄18年，是个小型社区，共5栋。距离5号线翻身站100米，属于地铁物业。

在房信网查询显示今年上半年也没有成交记录，在售的房源有6套左右，近三年房价的涨幅也只有4.6%。

之前去看过翻身片区，整个片区房子都比较老旧，中介反复跟我们强调翻身绝大多数都被划入旧改了，现在入手肯定是没有问题的，表示自己也在翻身买了一套。

当然自住是没什么问题的，但是如果奔着投资，我觉得太难了。深圳的旧改是块硬骨头，谁知道什么时候能啃完？

小区的户型方正实用，因为附近农民房居多，所以高楼层视野开阔。配套一般，一路之隔有一个天虹商场，而且这个天虹商场比较旧。

要说为什么涨不动，大概率是因为地段一般，配套一般，楼龄老。同等价格，大家都会选择更优项。

Top4.碧海名园-涨幅6.3%

说起碧海名园，办公室的同事都表示头皮发麻。原因是2013年发生的刑事案件，一女子用最残忍的手段把丈夫和婆婆给杀害。

大家只要在网上输入“碧海名园”四个字，出来的绝对不是小区信息，而且这个案件。

这件事情对整个小区有巨大影响，事发之后同层的租户跟业主都迅速搬离，小区也因此冠上了“凶宅”“风水不好”之名。就算喜欢这个项目的购房者，了解到这个事情之后都被吓跑，毕竟大家都非常忌讳这些事情。

在链家显示，今年上半年平均每个月成交一套，成交价也去到了400万，单看成交价是不错的。但是查看近三年房价的涨幅发现只有6.3%。

小区是比较新的，而且也有社区。主推的户型是59.89-127㎡的复式，有2-5房，户型实用。在售的房源显示最小户型59.89㎡的总价也才去到350万左右，如此适合刚需的产品怎么就被冷落？

除了刑事案件我认为还有其他原因。首先是，周边配套一般，但这是整个西乡的短板，目前体量较大的购物中心只有天虹跟沃尔玛。而且附近有很多农民房跟工厂，人员比较杂乱。

其次就是小区靠近宝安大道，除了飞机噪音还要忍受车流的噪音，这对于不能忍受噪音的购房者来说简直就是灾难；跟前面两个盘一样，学位比较一般不能引起家长关注。

压死骆驼的最后一根稻草就是恶劣的刑事案件。

Top5.苏豪名厦-涨幅10%

苏豪名厦位于南新路和桃园路交汇处，是一座32层的独栋商住项目，楼龄21年。

盘点的这几个冷盘中，它算是比较好的。起码近三年的涨幅达到了10%，现在均价为4.6万/平。但是在链家的成交记录中显示，今年上半年还没有成交的房源。

项目最大的缺点是商住性质，这就导致小区内有很多小公司办公。人流量大而且杂乱，很难形成居住氛围，导致小区不像小区。

还有项目的户型非常鸡肋。在房信网信息显示18年成交的两套房源均为50㎡，但是只能做到一房一厅，90㎡也只能做两房，这对于深圳的刚需是非常不友好的。

感受一下户型：

虽然离地铁一号线大新站比较近，但是没有名校学区、小区氛围不行和户型鸡肋等一系列问题，价格低也难有接盘侠。

这几年一直传闻它会旧改，如果能改当然好，但是传闻就像八卦，听听就好。