一万间小产权房？听听过来人的真实感受

但是，在梦想没有实现之前，感觉总是美好的，一旦梦想成真，随之而来的可能是失落。近期笔者接触了一位住一楼带院房子的朋友，从他对这种房子的居住体验上看，很明显是感到后悔了。究其原因，他认为这种房子主要有以下6个“硬伤”：

第一，如果院子没有产权，将面临使用权被收回，甚至被强拆的可能。

院子分为三种。一种是房产证上明确标注产权归属的；一种是房产证上没有标注，而是在买房的时候，销售人员口头承诺“赠送”给业主使用的；再一种不仅房产证没有标注，销售人员也没有口头承诺“赠送”，而是业主凭借“地利”之便，将墙体打通连接室外后，在公共绿地上自己圈起一块占用的。

第一种院子，业主使用起来会理直气壮，因为这个院子是有产权的，即房子的产权什么时候到期，院子的产权就什么时候终止，使用期间任何外人都无权过问。

第二种院子，尽管一般情况下，物业或其他业主不会干涉，但一旦开发商撤离或物业换人了，再或者业主与楼上邻居没有搞好邻里关系等，情况有可能发生变化。比如，新的物业收回被占用的土地另作他用，其他业主对院子的使用权提出异议等。

因为小区内公共绿地的产权和使用权归全体业主所有，而开发商却将公共绿地改建成了院子。要知道，不仅开发商无权改变土地用途，更无权将院子私相授受给一楼业主使用。

而第三种院子是个人私自搭建的，由于侵占了公共绿地资源，建成后能不能正常使用，不仅要看物业、城管的眼色，还要看其他业主的心情，只要有人举报，被强拆的几率最大，这样的案例在现实生活中比比皆是。届时一楼的业主不仅所有的投入化为乌有，还要面临自掏腰包恢复原状、接受罚款等处罚。

第二，无时不在的高空坠物风险，让你对拥有院子的喜悦感荡然无存。

高层住宅、多层洋房一楼所带的院子，终究不如别墅的院子。因为楼上还有很多家住户，且楼层和住户越多，邻居的素质就越有可能参差不齐，不排除一些素质差的人，将生活垃圾、瓜果皮、废纸屑等往楼下扔。

而住户越多，扔东西的人存在的侥幸心理就越大。久而久之，一楼的院子就成了“垃圾收容站”，打扫卫生会让业主不胜其烦，心情也会变得压抑起来。而别墅的楼上楼下都是一家人的，自家人自然不会向楼下乱扔东西。

最让人揪心的，是楼上一旦有花盆等重物坠落，还会砸伤在一楼院子中活动的人。如果想要避免这种情况出现，唯一的办法就是将院子做成阳光房，让顶棚起到缓冲重物坠落压力的作用。

但是，在院子里搭建阳光房或顶棚，且不说属于违章搭建将面临被强制拆除的后果，每逢下雨的时候，飞溅的雨水落在顶棚上，会发出“哗啦啦”的噪音，还会招致二楼业主的反对，邻里关系从此将不再和谐。

因此，除了平时用来晾晒衣物外，一楼业主很难长时间地敢呆在院子里活动，院子也就变成鸡肋般的存在，让当初买房时抱有的美好期待不复存在。

第三，一楼的院子，实际上并不是“免费”得来的，而是自己花了高价买来的。

过去一楼的房价通常比较便宜，而且房子还不好卖。开发商为了迎合购房者养花种草的需求，让一楼的房子好卖些，于是就挖空心思地增加了这么个院子，用来提高一楼的身价，并且打着“赠送”的噱头，吸引购房者的眼球。

但是，无论是有产权还是没产权的院子，开发商都不可能免费送人。恰恰相反，这些院子也是有投资成本的，而成本最终都是羊毛出在羊身上，由购房者买单。

举例说明。假如一楼不带院子，房子单价可能只要10000元/平方米。带了院子后，开发商就可以卖到12000元/平方米。而多出来的这2000元，其实就是院子的价格。因此在实际销售中，很多院子的价格不菲，能达到数十万甚至上百万不等。

只不过，那些没有产权的院子，开发商无法堂而皇之地对外销售，只能将成本转嫁到房价中获取隐形利润。

而对于购房者来说，如果花高价钱买到了有产权的院子，尚且可以安慰自己的话，那么花了高价却买到了没有产权的院子，购房者可就亏大了。

因为如上所谈，没有产权的院子，有可能会被物业收回，落得个“钱、院两空”的结局。

第四，一楼存在的常见问题包括但不仅限于：阴暗潮湿、通风采光差、安全隐患多，隐私容易泄漏等，并不是带个院子就可以弥补的。

很多一楼甚至是二楼的业主都深有体会，房子住了几年之后，墙角处就会发霉、起皮，木质装修材料也因受潮而变形，这与一楼太接地气有关。

而这种潮湿，是经过时间的沉淀，从整栋建筑物顶上楼层的墙壁，一层层地浸润下来，最终落在了最低层。而业主就算保持全天候开窗通风，也无法达到除潮烘干的目的，甚至所有的除湿器都起不到明显的作用。

家具和装修受潮后发霉变形，不仅影响美观和居住体验，如果进行翻修，还会再次投入时间金钱成本。

而一楼由于受绿植和容积率的影响，通风采光都会受到很大影响。想要采光好，白天就要拉开窗帘；但是，敞开的室内就会暴露在外人的视线中，导致隐私泄漏；

另外，一楼由于楼层低容易攀爬，因此招致小偷入室行窃的几率更高；而安装防盗网，则会进一步影响通风采光效果，这些都是无法解决的矛盾。

由于普通一楼和带院一楼的房子都存在这些问题，因此即便一楼带个院子，并不能起到多大的弥补作用，反而如果仅仅是为了这个院子，购房者就要做出较大付出，那还不如去购买高楼层合理划算多了。

第五，由于很多高层住宅都增设了架空层，衔接院子的楼梯，会导致院子的使用效率降低。

为了降低一楼的潮湿，后期建造的高层住宅，通常都设计了架空层。但是一楼的房子与院子不在一个水平面后，必须安装一个楼梯才能达到院内。

而高层住宅一楼的院子面积通常也就40～60个平方米，长宽都有限制，架空层的高度基本与居住层无异，楼梯就无法延伸得太远，因此普遍狭窄、陡峭。

购买一楼又多以中老年人居多，如果每天频繁地攀爬陡峭的楼梯，不仅耗费体力，也很不安全，加之对高空坠物的担忧，这就导致很多老年人多数时间都呆在房间内，而不愿去院内活动。院子使用效率不高，又缺少必要的打理，久而久之也就荒废了。

而别墅的院子与房间多处于同一个平面，无需借用楼梯进入到院子里。那么为了一个使用效率不高的院子，就很划不来。真要是想享受一下有院子的生活，反而不如购买别墅居住。要知道，市区高层带院子的一楼，价格可能是城郊别墅的二倍以上。

第六，房子在转手时，并不会因为多出来的这个院子而能卖出高价。

购房者主要注重房子的居住舒适性，一楼由于阴暗潮湿、通风采光差等硬伤，多数人是不愿意买一楼居住的，因此过去才有“傻买一楼”的说法，价格也是其他楼层中最低的。

如今这个院子不仅起不到弥补一楼缺陷的作用，反而还带动房价上涨了，后来的购房者未必愿意为此买账。因为这超出了购房者长期形成的对一楼价格的心里预期。

而原房东无论花费多少钱在院子上做投资，把院子设计得再怎么漂亮高端，但人在活动区呆的最多时间，终究离不开室内。因此这些投入在院子上的资金，就如同投入在装修上的资金一样，要么被购房者杀价，要么被购房者完全忽视，转手时很难收回。

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