40万左右小产权房专家深度分析，看完什么都明白了-2024深圳小产权房信息

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提问：雕叔，您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房，91平的三居室，比较小，其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书，想卖掉这套小房子，在附近换一套大点的房子改善一下居住条件，请问下目前这种市场环境下，这个时机是否合适？房子目前挂中介了，想知道目前指导价下，最低大概多少合适？目前各大中介APP查不到历史成交价。

回答：华侨城说实话，算是金牛区好的一个成熟的品质板块了，你在这买房也必然知道它的综合配套，尤其是地铁都赶上来了，加上环境和改善的纯粹度，我认为如果要买金牛，如果要买在中学附近，那么这里是一个很好的选择，支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价，但是你完全可以去线下门店，比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势，他们系统内会有走势图，也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境，确实不太利于卖家，但如果你是急着置换的话，低卖低买未尝不是一个好的方案，而且现在处于二手房下降通道的早期，最近1-2个月出手，总比年底或者明年底到冰封时候出手，更划算。

提问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样？这三个楼盘一起对比下。

回答：一句话简述下的话，三个楼盘价格其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁美院。金科博翠山价格低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价格段在中心城区确实很少见了，然后周边的生态环境也是很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来，整体就是偏僻了一些，缺乏商业、地铁和人气的覆盖，所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多，优点是门槛低，生态环境好，主打的是高低配，高层产品更加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可入手套三，而洋房产品（2梯2户）只需190万也可入手套三改善户型，性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻，没有地铁的覆盖，商业也严重不足，当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校，所以产业比较单一，不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话，主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧，比如预算低就美院，预算高就博翠山。相同的洋房，博翠山也更低一些，相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了，锦澜悦山在产品上做得很漂亮，一方面设置了高层产品，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以看成都城区和西门雪山，视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的，因此设置了洋房，对于本地的刚改群体，吸引力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工厂为主，居住的人气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里，也暂时无新建地铁的规划，因此交通是一个很大的短板，如果不能解决这个问题，就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。

提问：为了小孩读书，请问买成华小学对应的老小区，以后的发展趋势，会砸在手里吗？

回答：成都区与区之间存在教育集团的教育壁垒，当下成都公认的优质教育还是基本集中在青羊区、锦江区和高新区。在某份不具名的成都学区40强的名单里，前20名除了2所来自武侯，其余全部是上述三个区域。成华区排名最靠前的是第28名的石室小学、第36名的双林小学以及第37名的成华小学。当然，成华小学在成华区肯定优质的，但是成华区初中一般，所以吃亏在小升初。所以很多成华小学的学生在四五年级后会转到锦江青羊继续就读。虽然如此，成立30年的成华小学在区域内属于顶流，生源质量也有极大的保障，整体来看还是备受当地家长追捧的，对口的老小区则多聚集在新鸿路、万年场、双林南支路、积步街等区域，由于老小区和同属该校划片的九龙仓御园、保利康桥等豪宅，价格优势明显，学区房购入门槛较低，所以今后该区域的老小区在增值性有豪宅拉动，在流通性有学区支持，砸在手里的可能性并不大。

提问：雕叔你好!本人目前与家人在高新天府长城区自住（小孩就近上学中），还有高新和天府新二套房资格，拟再购一套改善型住房接老人同住或是用于投资，总预算不超过400万，下面几种考虑请帮忙评估下：1、就近在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里区域内（主要方便接送小孩）购商住一体的大平层或小别墅，全家搬迁后将现有住房出租，是否有相对保值且环境较好的可推荐盘；2、高新（优先）、锦江、天府新、成华区域再购一套住宅（全新或二手均可），面积不强求，追求未来增值空间，请推荐几个；3、纯三圈层，目前实地考察了蒲江的花样年大溪谷，还有独幢、联排二手和上下叠的新房（均为住宅），感觉环境不错，用于周末自住，不知是否能至少跑过通涨和一般理财，能否预估其增值空间；

回答：你好！1、400万入手你说的商住一体的大平层、小别墅，其实就是指那种40年产权的商墅，从自住和地段、环境、产品来看，完全是没有问题的，但毕竟是40年产权的性质，今后的流通性，增值性都会大打折扣，有点过于浪费这笔预算了，不太推荐。2、增值还是要看到核心地段或者未来的核心地段。高新区的话，新房400个的普通，主要还是在新川一带看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境这些都只能说捡漏或者捡漏的机会都不多了。二手房我目前还比较看好大源和新川的一些楼盘，比如北辰朗诗南门绿郡、华润凤凰城、都城雅颂居；中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等楼盘。锦江400万级别的新房没有，二手可以看瑞升望江橡树林、翡翠城。天府新区，建议主打新房了，可以看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。成华区也建议打新，可以看看首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园。3、蒲江从现在市场预期来看，大概是会跑输大盘的，均不建议，不仅没有自住的实用性，也没有增值的未来性。

提问：雕叔，问一个小白的问题，一直都没有搞懂。关于社保时间长短对摇号的影响。比如在买新房摇号的时候，进入复核名单的最后一位为刚二零社保。复核顺序有什么作用呢？（热门楼盘经常有人对这个顺序有异议）能对摇号选房顺序产生影响吗？那么这时候进入复核名单的所有刚一刚二的摇号几率都是一样的吗，只要根据编号所对应的摇号顺序进行选房就好吗？那么是不是社保时间长短只是用来作为复核顺序，并不是有提前选房的优势？感谢解答！

回答：复核顺序是按照社保和顺位度来排序的，排在前面的3倍人防比，比如预售100套，按照顺位度和社保时长排在前面的300人就可以进入摇号池。这只是第一道门槛，只能说顺位越高，社保时长越长，越容易进入摇号池，但是万里长征只是第一步。到了摇号池的300人，这个时候就不看你顺位度了，而是所有人一视同仁，盲猜，300里选100人，这个时候有可能刚一18个月的，摇不中，反而刚二0个月的摇中了。所以到了摇号的这个第二道门槛，并不会依据你顺位度和社保时长来排序，优势仅仅表现在第一道门槛。

提问：雕叔你好！想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？

回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外，只要时间拉得足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。现在限购限贷的，即使你再有钱，也只能让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。

提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

提问：雕叔，你好！目前首付预算100至120w，目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了，锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次，下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。

回答：按理说这两个楼盘不是一类的，价格梯度很大，一般不会拿来对比。玉润金沙就是什么都刚刚好，优点是有地铁，学区中等，楼盘本身也偏改善的产品，然后距离三环也近，是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小，周边大多次新刚需，缺乏一股冲劲，然后价格设置，稍微高了点，不便宜，投资属性或许不是那么强。源滩有点就是便宜，主城，然后也好买得到，作为投资是没问题的，缺点就是刚需，对预算高的人来说，有点浪费和占用资金、资格，预算高的话，是花不完的，剩余的钱又能做什么呢？青羊下半年，看建发央著。