50万拆迁小产权房从一起公房拆迁案例看《家庭协议》的效力-2024深圳小产权房信息

周绍斌与王凤瑞系夫妻关系，二人育有四名子女，分别为长子周新生、次子周新潮、长女周玉兰、次女周玉梅。周虹珊为周新潮之女。周绍斌于2012年7月25日去世。其名下有一套位于北京市石景山区永乐西小区78号楼2单元401房屋，另承租北长街35号直管公房房屋一间。

周绍斌去世两个月后，配偶王凤瑞与众子女共同共同签署了一份《家庭协议》，对上述两处房产做出如下内容约定：“1、西城区北长街35号房产一直在父亲名下，并属于父亲应享受面积，但考虑到B方的居住情况，在房产未处置、未拆迁补偿的情况下，仍由B方居住，其他各方不要求房产收益，但B方无权单方处置房产。在各方同意处置房产或拆迁补偿时，按房产的实际价值B方占60%的份额，其他各方各占10%份额。2、石景山区永乐东小区78号楼2门401房产……如果房屋出售，按实收价款由立协议的五方各20%的比例分配……4、母亲百年后，养老基金扣除办理后事的费用后的结余部分按A、B、C、D四方平均继承……”。以上协议A、B、C、D方分别为周新生、周新潮、周玉兰、周玉梅。

后北京市西城区房屋土地经营管理中心开始对该地区开展文物腾退保护工作，腾退对象为腾退范围内的直管公房承租人。周绍斌生前承租的房屋在上述腾退范围，该房屋地址有正式户籍两户，共六人，分别为次子周新潮一家三口，长女一家三口。上述六人于2019年7月19日签订《承诺书》，一致同意由周新潮作为该房屋承租人，与腾退人签订腾退货币补偿协议。周新潮与妻子领取上述全部补偿款。

2019年9月，次子周新生、长女周玉梅诉至法院，要求大哥周新潮给付二人北长街35号房屋各12.50％拆迁款，要求判令石景山房屋产权归周新生、周玉梅，由其二人给付大哥周新潮、小妹周玉兰折价款，并要求依协议分割共同存款528000元，按照每人各25%分割。

大哥辩称，北长街35号房子作为直管公房，不是周绍斌的遗产，和周新生、周玉梅没有关系，他们不在这里居住，没有资格承租，没有权利分割腾退权益。《家庭协议》牵扯到了被腾退人的权利，腾退是针对居住人的腾退，腾退利益给谁不给谁要按照国家的法律规定执行，如果周新生和周玉梅认为自己有腾退利益，应该向腾退办申请，而不是和承租人之间发生矛盾。

法院认定

北京市西城区人民法院于2020年2月27日作出判决，就案涉拆迁补偿款的认定及处理如下：“西城区北长街35号房产原系周绍斌承租的公房，周绍斌去世后，原、被告及王凤瑞作为其继承人签订了《家庭协议》，各方对王凤瑞的赡养问题、北长街35房屋的处置和拆迁补偿款分配、其他财产的使用和分配进行了约定。

该协议第一条约定北长街35号房产处置或拆迁时，周新潮享有房屋价值60%份额，王凤瑞、周新生、周玉兰、周玉梅各享有房屋价值10%份额。王凤瑞去世之后，其享有的10%份额，由各子女平均分配。上述协议体现了各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。2016年北长街35房屋进行腾退时，登记的房屋承租人仍为周绍斌，周新潮领取该房屋的腾退补偿款后，应当履行上述协议约定的义务。周新生、周玉梅不因不在该房屋居住或户籍不在该地址而丧失针对房屋本身被腾退产生的利益。现原告要求周新潮按照12.5%的比例向其支付腾退补偿款的请求正当，本院予以支持。周新潮主张家庭协议第一条无效的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。”后周新潮不服上述判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年7月28日作出判决，维持原判。

后大哥周新潮的女儿周虹珊提起第三人撤销之诉，称该判项处分了其享有的拆迁权益。

法院认为，首先，原合同纠纷案所涉《家庭协议》是在周绍斌去世后，各家族成员王凤瑞、周新生、周新潮、周玉兰、周玉梅共同签订形成。该《家庭协议》实际为各方对包括母亲王凤瑞的赡养以及案涉北长街35号房屋在内的家族财产归属和分配问题的处分协议，根据协议内容，可知各方对案涉北长街35号房屋未来腾退期待利益分配已达成明确合意。该协议内容不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，应属有效，对缔约主体具有法律约束力。

第二，周新潮在没有取得周虹珊等家庭成员授权的情况下与其母及兄弟姐妹签订了涉及北长街35号房屋未来腾退期待利益分配的《家庭协议》，但上述家族成员签订《家庭协议》时周虹珊与其父母共同生活，其父周新潮为户主。从协议签订的时间、地点、参与人看，各协议相对人尽到了可能尽到的注意义务，应认定各协议相对人属善意且无过失。各协议相对人有理由相信其他相对方分别代表各自家庭全体进行的该缔约行为。

第三，上述家族成员间签订《家庭协议》中载明“在各方同意处置房产或拆迁补偿时”，协议将处置房产与拆迁补偿并列表述，可见家族成员对于“房产实际价值”的约定应为基于涉诉房屋的整体利益，即北长街35号房屋的腾退补偿款中，除房屋评估价值之外还应包括困难补助、搬迁费、临时安置费等补助和奖励费，也即房产实际价值为涉诉房屋腾退中所获得的全部相关利益。此外，结合协议签订后北长街35号房屋的使用方式及之后周新潮代表全家办理拆迁腾退手续接收腾退补偿款项等行为，可见各协议签订方就协议已实际履行。综上，周虹珊不具有对北长街35号房屋对应腾退利益于合同纠纷案件单独主张的权利基础。

二审法院认为：案件争议焦点为北京市第二中级法院和西城区法院按照涉案《家庭协议》判决分配西城区北长街35号房屋的拆迁利益是否妥当。

涉案《家庭协议》订立于2012年9月8日，由当时尚在世的母亲王凤瑞和周新潮等四个子女共同订立。对于西城区北长街35号房产，《家庭协议》明确：“考虑到周新潮的居住情况，在房产未处置、未拆迁补偿的情况下，仍由周新潮居住，在该房产拆迁补偿时，按房产的实际价值，周新潮占60%的份额，其他各方各占10%份额”。

根据上述约定可以看出，协议各方对于西城区北长街35号房产可能拆迁均有预见且明确了各自的份额；各方之所以均同意将西城区北长街35号房产的60%价值分配给了周新潮，已经考虑到了周新潮的实际居住因素。该约定系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性管理规定，对于各方当事人均有约束力。周虹珊主张，其实际居住在涉案房屋，根据拆迁政策，腾退补偿中的部分款项应归其个人所有。对此，本院认为，周虹珊系周新潮女儿，于《家庭协议》订立时已成年，且与周新潮共同居住。一审法院根据《家庭协议》的订立背景，认定《家庭协议》应系周绍斌、王凤瑞的4个子女分别代表各自家庭所订立，符合风俗习惯和日常生活经验，并无不当。北京市第二中级法院和西城区法院依据《家庭协议》作出的上述判决，具有事实和法律依据，本院予以确认。

法律解析

问题一：直管公房在面临拆迁时，怎样进行承租人变更？

答：直管公房只能有一名承租人，原承租人死亡后，等待变更新的承租人。如果没有遇到拆迁，不做变更不影响物权继续使用，如果遇有拆迁，承租人为被拆迁人，因此，需要尽快确立新的承租人，但此时变更承租人核心是为配合拆迁进程，公房很快将不复存在，因此新的承租人并不会成为直管公房承租人，而是为了取得与甲方签署拆迁安置协议的合法身份，因此案例中六人要推举一人为承租人。

问题二：直管公房遇到拆迁时的法律属性？

答：直管公房遇拆迁时，不再具有公房居住属性，转而演变为具体的拆迁利益，因此，公房在遇到拆迁的时间点，是房屋属性变化的节点，即在被列入被拆迁公告范围内的直管公房，具有遗产的法律性质。因此案例中，法院认为“在直管公房被纳入拆迁公告时为2016年，当时登记的房屋承租人仍为周绍斌，周新潮领取该房屋的腾退补偿款后，应当履行上述协议约定的义务。”换言之，周新潮一家如果认为自己是实际居住人且其他条件均符合新的承租人条件，则需要在尚未被纳入拆迁公告时间之前进行申请并完成变更手续。对“周新生、周玉梅不因不在该房屋居住或户籍不在该地址而丧失针对房屋本身被腾退产生的利益”的表述，即确认了被拆迁公房的遗产属性。

问题三：直管公房按政策，怎样进行补偿？

直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。该类房屋拆迁中的补偿实际上分为两种：一种是拆迁人对被拆迁人的补偿(拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人)；一种是被拆迁人对承租人的补偿。两种补偿体现的法律关系是不同的。

对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：

1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；

2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿)；

3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权(货币补偿)。

后记