小产权房买着住，怎么买？

本文不是从房价走势上来分析，而是从法律风险上来分析，要看房价的请慎入。

一、这些房子是什么意思？

1、小产权房有两种，一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

这种房子的特点，办不了产证。

2、安置房，是指原本老旧的房屋被政府拆迁或征收后低价安置给被拆迁居民的房屋。

这种房子的特点，办不了产证，或办了产证后5年内不得过户。

3、经济适用房，是指按照当地政策低价出售给中低收入家庭的保障性住房。

这种房屋的特点，合同备案起5年内不得过户。

二、能不能买？买了有什么风险？

我们看到这些房子有一个共同的特点，签了买卖合同之后，房子没办法过户到购房人名下，仅凭一纸买卖合同能不能拴住房子？

不能。

1、对于小产权房，属于集体土地上建造的房屋卖给非本集体的人，法院观点很明确，即使签订了买卖合同，合同也是无效。

什么是无效？

就是签了等于没签。

上家拿钱后把房子给你，你住进去，没人管。但如果哪天上家因为什么原因反悔了，如房价涨了、拆迁了，随时可以把房子要回去，是合法的，你不能拿合同说事。

但如果是本集体内的人买这个房子就没事，这是法律允许的。

因此，如果你要购买其他集体土地上的房子，劝你三思，法律风险特别大，不要看价格便宜就心动，这就是镜中花水中月，你看得见，拿不住。

2、对于小产权房和安置房，风险是一样的，5年内不能过户。

不能过户的时候，签买卖合同是有效的。

到5年的时候，卖家反悔了，你一纸诉状到法院要求过户，法院也支持。

那风险在哪？

1、买卖合同签订的不规范，不符合过户的要求，那法院就不能支持过户；

2、上家已经把房子卖给了其他人，并且其他人交的钱多，办得手续多，两家都要房子的话，法院会支持把房子给其他人，你拿不到房子。

3、拿不到房子，可以退钱和要违约金吗？

可以。退回房款和定金，违约金要约定才有，如果合同没写，那不好意思，不赔违约金，只退本金。

4、钱一定能要回来吗？

不一定。一房二卖后人跑路的、挥霍的大有人在，起诉到法院，人家一句话，要钱没有要命一条，那你只能叫苦不迭。

5、如果房价很低，很动心，确实想买，有什么好办法吗？

有人说公证就行，公证了就一定能过户，我想说这是谣传，公证并不能保证过户，公证只是防止合同签的不规范而无效，其实请律师拟定买卖合同更靠谱。

办法也有：

（1）让卖家提供资产担保；

（2）让卖家找有资产、信誉朋友做人保；

（3）约定高额违约金，以及违约后的可执行财产的范围；

（4）及时到交易中心办理预告登记，能登记的登记，能设置抵押的抵押，能交易的时候立马交易，日长梦多。

（5）找律师拟定买卖协议，明确风险和违约责任。

但办法归办法，百密终有一疏，这并不是100%能成功的办法。

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