小产权房分期深圳(部分价格上调)

2022年,深圳(含深汕)通过四批次集中供地,共推出了37宗住宅用地(含安居型商品房、保障性租赁住房),最终成功交易了33宗。

由此,深圳连续三年(20-22年)新增宅地超过30宗,近三年累计超百,兑现了城市管理方加大住房建设的承诺,对全市住房供给起到了稳定器的作用。

殊不知,过去深圳楼市房价如火箭般上扬的13-19年,总共新增宅地约40宗,几乎仅仅为近三年总和的1/3。住房供给端的相对不足,是当时深圳人的普遍共识。

而这几年通过加大土地整备利益统筹、土地用途调规、新城规划等手段,梳理了不少可开发净地,挤出了新增宅地。愿意推,还是有的嘛。

1.

这些宗地都将转为今后一两年的新房,由于出让时规定了毛坯限售均价,相当于明牌待售。

老牛简单地梳理了深圳2022年居住用地的土拍情况,跟过去三年比,大体常规。

成交方面,都说物以稀为贵,过去每年新增宅地仅为个位数之时,深圳住宅土拍都好比一场“盛宴”,开发商热烈参与市民翘首以盼,热闹得像过年。

但从去年开始,很明显感觉到土拍的关注度有所弱化,这和市场整体低迷感同身受。

根据美联物业的年度统计数据显示,一手住宅共计成交34441套,同比下跌34.3%,创下2012年以来的新低;二手住宅共计成交21701套,同比下跌46.6%,成为有历史记录以来的新低。

因此,出现多宗流拍的案例也就情有可原。22年流拍了4宗,流拍数是三年来之最,比2020年多一宗。

流拍的所处区域也大有不同,20年的以“飞地”深汕为主,22年的均位于深圳“主体”内,包括光明马田、龙岗街道、坪山石井等区位相对弱一些的区域,但也包括宝中。说明相对苛刻的出让条件,与二级开发市场的低预期值相冲突,无论地段多优,市场都比以往更理智。

分布方面,成功出让的33宗地,龙华以7宗脱颖而出拔得头筹,且无流拍现象。

而21年以9宗独占鳌头的光明,22年仅为5宗,滑落至均为6宗的宝安、龙岗和坪山之后。这三区推出的宗地数量实际上和龙华一样为7宗,只是好巧不巧都有流拍案例。

至于核心区,福田、罗湖仍旧”好久不见“,只有南山(含前海三湾)独立支撑,但也仅有前湾1宗。

品牌方面,民营房企自顾不暇,“国家队”清一色,也更深色,包括老面孔的华润、招商蛇口、中海、保利、深铁、人才安居、天健、万科、特发、振业、越秀、联发等。

其中,华润、深铁拿地能力突出。TOP1华润,全年在深圳拿了8宗(一宗与深铁联合),显然这两年将会有更多华润业主要诞生;

其次深铁6宗(两宗分别联合深业和华润),这几年深圳城市轨道交通投入巨大,地铁停车场或车辆段地块基本花落深铁,拿地多也自然。

限价方面,整体限售回升,22年住宅宗地建成后的商品住房限售价,相比较2021年有所上调,回到了20年的水平。

比如,22年招商前海地块的商品住宅毛坯限售均价为10.7万/㎡,而21年同区域内的深业前海和天健前海的毛坯限售均价为9.2万/㎡。

不同区域间的价差维持不变,龙华民治的毛坯限售均价约7.2-7.3万/㎡,福城九龙山的一宗约5.36万/㎡;

光明全域约4.71-4.89万/㎡;坪山全域约3.53-3.75万/㎡;龙岗的集中在龙岗中心板块及周边,大体约4万/㎡左右;宝安的分布相对零散,从4.79万/㎡的沙井到8.86万/㎡的宝中不等。

如此看来,21年拿地但尚未入市的项目,某程度看还更香一些了?事实上,2021年拿的地但尚未入市的还真不少,包括:

——深业云海湾花园,位于前海桂湾,毛坯限价约9.2万/㎡的瞩目新盘;

——鸿荣源胤璇,宝中当前罕有的商住综合体,区位配套成熟;

——深铁熙府,总建面约62万㎡,与地铁12号线左炮台东站接驳;

——深铁阅云境,大运枢纽综合开发项目,分南北两个区域分期建设,其中北区预计年底前入市;

——以及龙岗坪地的美盛岭尚苑;坪山坑梓的深铁华著;光明中心的深铁睿著广场、光明凤凰的深房光明里……

此外,有几宗将建成安居型商品房项目,大体仍然为片区商品住房限售价格的50%,比如由南通亚伦竞得的宝中地块,限售4.43万/㎡。

随着深圳保障房体系的调整,以封闭式轮转的共有产权为主的保障时代即将到来,而满足条件即可“绿转红”的安居型商品房逐步退出增量市场,说不定在新老体系过渡之际,促进旧体系房源的去化,既有好区位的安居型商品房甚至会成为受捧对象。

2.

2023年入市的一批新盘中,将包括这两年来新拍的居住用地项目,不乏一些区位不错,地段相对成熟的。

龙华区域

龙华有5宗地集中于民治街道,且均位于龙华新城中心,由华润、中海开发的三宗地位于北站商务区内相对核心的区域。

华润拿下两宗,其中一宗备案名为北站超核万象中心,含住宅、万象商业、写字楼及代建公建,具有区域综合地标的潜力,备受瞩目。

中海的与之为邻,配套共享。加之中洲黄金台地块也进入开发期,该局部组团未来两三年会是龙华新房市场的焦点之一。

深业+安居的颐樾府,及联发的臻著雅居,两项目在上塘-红山板块,周边社区氛围浓厚,配套成熟。

为了推出这批居住用地,看得出龙华有在“拼”。原规划为北站商务区服务的商用地,调规后转为商住用地,从而释放了多宗优质住宅地块。

另1宗商品住宅地块由招商蛇口开发,位于福城街道的九龙山片区,紧挨着华为龙华新厂,区位开发属于起步阶段。

光明区域

华润明显加大了对光明的布局,三个项目齐刷刷上阵,光明“润系双子”之一的润晖府极为神速,已抢先入市。

润晖府位于光明城枢纽板块,跟在深圳北站板块一样,中海贴身伴随。该板块规划潜力不小,在光明全域限售价格大差不差的环境下,可以重点关注。

西部区域

宝安是去年深圳新房的供应大户,也是成交大户,新增住宅地块仍集中于新安-西乡及沙井-福永两个板块,其中招商蛇口和华润积极继续积极布局沙井-福永。

宝中的强核心作用越来越突出,其产品线层级也越来越丰富,可满足不同的置业需求。省城国企越秀集团积极布局深圳,且坚定宝安新中心,接连开发两个项目,备案名为潮樾府和瑞樾府。

前海经过调规增加的住宅地块又要步入尾声了,珍惜前海的每一个限售新房吧。

东部区域

去年地铁14号线和16号线在万众期待中如期通车,将“幅员辽阔”的深圳东部与城市中心城区的时空距离拉得更近,应会坚定区域置业的信心。

龙岗中心及大运板块长期以来“自成一体”,具有很好的区域资源配置和成规模级的社区氛围,居住条件、配套水平优,今年或将迎来华润、深铁的区域首秀项目。

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