小产权房558几日天空不作美，阴晴冷暖。阴晴冷暖。骤雨疏风惹人恼。
而今风停人欢笑，欲说还休。欲说还休。却道众人乐悠悠。
5月15日，兔晓津还在一片清静中探访完成天津学区房系列之六——河西区上海道小学片区，紧接着第二日，便陷入了一种杂乱无序状态之中，兴许才疏学浅愚不可及，抑或负载超额思而不得。究竟缘何如此？小编依着记忆来捋捋脉络……
● 5月16日 ,天津正式对外公布“海河英才”计划，大幅降低人才落户门槛。同时指出，人才可自主在线申报，３日审结，全市通办。
● 5月17日，官方统计数据显示，不到24小时之内有30万人登陆并下载“天津公安”APP，申报查询落户事宜。随后，网上注册系统和微信公众号平台瘫痪。
● 5月18日，官方延长各个窗口的办理时间，周六、日正常受理办理业务。同时，新增规定无就业单位的来津人才，需要在北方人才市场存档再落集体户。
● 5月19日，天津市人社局再次对政策进行解读，指出在外省市有工作单位的人员，不能按在津无工作单位申报落户，防止误读相关政策。
● 5月20日，《天津日报》微信公号发文解读，提到不允许借落户之机，单纯挂靠户籍，或为子女获得参加高考资格、买房炒房。拒绝“户口空挂”“暗度陈仓”等现象。
● 5月21日晚间，天津市人力资源和社会保障局局长杨光在接受采访时表示，自政策发布以来，截至21日，直接落户5800余人，领取调档函2.7万多人。
……（以上数据信息综合来源于天津北方网、天津广播、天津日报等媒体）
如此一来，小编并不是要对此妄加评论，毕竟各方犀利观点早已见诸报端网络，也不会以此揣测将来，毕竟一个新事物的成长，将需要漫长的时间和经历诸多的考验。只是觉得做为一个经历者和见证者，应时时善思审势，拥有自己的一番思考与评断，切忌随波逐流、恐慌跟风。在此，借用沃尔特·梁普曼的一段话，与大家共享。这位美国传媒史上最伟大的记者曾这样说：“我们应以由表及里、由近及远的去探求为己任，去推敲、去归纳、去想象和推测内部正在发生什么事情，它的昨天意味着什么，明天又可能意味着什么。在这里，我们所做的只是每个主权公民应该去做的事情。”
言归正传，兔晓津学区房系列继续，本周第七站，探访河东区实验小学片区的情况。
学区概况
河东区实验小学 来源：兔博士APP
河东实验小学自1993年以来先后被天津市教育科学院、天津师范大学、天津电教馆、全国中小学计算机研究中心、中央电教馆定为实验校。该校制定了“先一步、高一筹、现代化、有特色的办学思路”。运用现代教育技术优化教学手段，促进教学改革。在教学中探索新型教学模式体现在：教师角色、学生地位、教学过程、媒体作用的转变。以计算机为核心媒体的多媒体技术颇受该校重视。河东实验小学是首批天津市模范小学。
数学文化是河东实验小学一道亮丽的风景线。学校以数学学科为突破口，创办数学特色，被媒体誉为“数学王国”已有数十年历史，数学特色已成为办学整体上具有独特、稳定、优质个性风貌的学校特色，现已出版三本近一百万字的数学专著。
河东区实验小学学片大致包括：韶山道、长征楼、长征路平房、锅炉厂宿舍、顺泰公寓、嘉华里、嘉华新苑、北海里、成林道55号、建宁里、成林道6569号、广东山庄路91号、93号、97号、金色家园、红星路152/156号、158/160号、178/15号楼、工业大学院内、卫国道58号、62号、74号、82号、96号23号楼、润辉公寓、晓德里
河东实验小学片区范围示意图 制图：兔博士APP
学片区基本上被卫国道辅路、成林路、红星路三条道路合围，形成一个近似于“三角形”的地域。区内多数小区兴建于八十年代，房龄很长。2000年以后的小区仅有金色家园、润晖公寓和嘉华新苑等。老旧小区分布难说规整，其间还分布有部分平房和空地区域。老天津工业大学校区也在这个区域。根据网上资料显示，2018年河东区确定的拆迁和房屋征收工作介绍中，提及的“工业大学周边棚户区”，以及评估中的锅炉厂宿舍、长征楼平房棚户区改造地段，就位于该片区内。实地踩盘当日，小编在距离学校不远的平房区域，发现有挖掘机正在进行作业，具体事项不明。
河东区实验小学片区内的部分平房 来源：兔博士APP
由于片区周边多高架和立交桥，很多房龄较长的小区无完整的出入口，有的为敞开式小区。这些小区无规划停车位，景观绿化简单。不过房屋建筑外貌养护较好，砖面清洁亮丽，名称标示清晰。小区内环境总体欠佳，路面楼道稍有破损，显得有些杂乱。其房屋多为60㎡以下小户型，内部结构还是“卧室较大、客厅较小， 洗手间较小”，装修改动较大。但是，以嘉华新苑、嘉华里小区、金色家园为代表的较新的小区环境很好，整洁安静，户型多样化，功能间宽敞，采光和通透性设计都很好，小区有物业管理，且出入口紧临成林道，出行便捷。
我们看看学校周边小区总体价格。具体情况如下表：
河东区实验小学周边小区价格一览
小区
单价（单位：元/㎡）
房源总价区间（单位：元）
金色家园
42384
390万 570万
润晖公寓
31596
300万 400万
长征楼小区
34611
120万 295万
顺泰公寓
31370
270万 430万
晓德里
34930
145万 285万
嘉华新苑
33976
280万 510万
嘉华里
36386
130万 580万
广东山庄路
42087
150万 185万
以上数据仅供参考 数据来源：兔博士APP
板块概况
河东区实验小学片属于河东区唐家口板块，西接包含天津站、远洋新天地的春华街板块，北部紧靠地铁2号线顺驰桥站和靖江路站，东临正在进行部分拆迁的向阳楼区域，南部隔津滨大道与地铁9号线横穿而过的大王庄板块相望。交通方面，板块周边有卫国道、成林道、十一经路桥、津滨大道、红星路等主干道路，公交路线众多。其中，河东区实验小学距离地铁2号线顺驰桥站大概1公里，距离即将开通的地铁5号线成林道站，大约1.3公里。
医疗方面，板块很多社区均设有社区卫生服务站，周边有天津河东中医院、天津河东东苑医院、武警医院等医疗机构，为区域内居民提供了保健就医的有力保障；板块内的老天津工业大学校区根据资料显示处于规划当中，具体开发建设情况目前不确定。区域内有天津市第七中学，华润万家超市、津工超市、菜市场等，且紧邻爱琴海购物中心、河东万达商圈，满足居民日常生活购物消费等。周边区域近几年新开发建设的新楼盘项目众多，如富豪新开门、东亚风尚国际、红城2栋。此外，还有热门区域津滨大道沿线的中储正荣栋境、天房万欣城，以及稍远一些的融创御园、上东金茂府等。
根据兔博士APP数据显示，唐家口区域的学校、医院、餐饮三项评估指数为满分，商场、生活、交通次之；目前区域单价总体集中在 3.1 4.2万/㎡区间；近三个月内，学片区总体房源充足，户型多为（建筑面积）50—70㎡左右的一室或小两室；大部分房屋总价大概在200万—400万之间。受人才引进影响，学区房源看房人次很多，近期市场交易周期很快，成家量较上月翻番，板块行情走势较好。
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房源踩盘
小编在学片区内对比挑选了四套价格不同的房源，进行了实地探访，具体房屋情况如下：
>>> 房源1：嘉华新苑
单价：38032元/㎡
建筑面积：94.13㎡
总房款：358万
户型：2室1厅
建筑年代：2001年
楼层：中楼层(共7层)
房屋：南北，精装
梯户比例：一梯三户
产权：70年产权
注：可改3室，采光很好。小区自带健身游泳娱乐场所，24小时冷热双水。
嘉华新苑小计：根据兔博士APP数据显示，嘉华新苑5月份挂牌均价38648/㎡，预测成交均价37276元/㎡，成交价较上月有所上涨。具体行情如图：
嘉华新苑小区环境和小区行情 来源：兔博士APP
>>> 房源2：晓德里
单价：48193元/㎡
建筑面积：41.5㎡
总房款：200万
户型：2室1厅
建筑年代：1995年
楼层：中楼层(共6层)
房屋：南北，简装
梯户比例：一梯三户
产权：70年产权
注：卧室光线充足，出房率高，比想象中空间大。
晓德里小计：根据兔博士APP数据显示，晓德里5月份挂牌均价36845/㎡，预测成交均价37134元/㎡，成交价较上月有所上涨。具体行情如图：
晓德里小区环境和小区行情 来源：兔博士APP
>>> 房源3：润晖公寓
单价：31595元/㎡
建筑面积：106.03㎡
总房款：335万
户型：2室2厅
建筑年代：2000年
楼层：中楼层(共6层)
房屋：朝向东西，精装
梯户比例：一梯两户
产权：70年产权
注：两间卧室采光很好。
润晖公寓小计：根据兔博士APP数据显示，润晖公寓5月份挂牌均价31031/㎡，预测成交均价31337元/㎡，成交价较上月有所上涨。具体行情如图：
润晖公寓小区环境和小区行情 来源：兔博士APP
>>> 房源4：金色家园
单价：44023元/㎡
建筑面积：99.95㎡
总房款：440万
户型：2室1厅
建筑年代：2003年
楼层：低楼层(共6层)
房屋：朝向南北，精装
梯户比例：一梯两户
产权：70年产权
注：小区环境很好，有花有树。房型H户型。
金色家园小计：根据兔博士APP数据显示，金色家园5月份挂牌均价44008/㎡，预测成交均价41850元/㎡，两个价格均有上涨。具体行情如图：
金色家园房源情况和小区行情 来源：兔博士APP
踩盘体会
河东实验小学片区是学区房踩盘以来走过的比较复杂的片区，之所以这么说，原因如下：第一，片内老旧小区居多，中生代楼盘较少；第二，片内有棚户改造区域；第三，不确定的老工业大学校区规划建设；第四，周边既遇红星路向阳楼拆迁情况，也不乏津滨大道沿线这样的新兴热门板块。
综上所述，这是一个“新老交替，破立兼有”的区域，且有河东实验小学学区属性，加之正值人才引进政策的施行，房源议价空间几被锁死，市场成交量陡增。这些因素或多或少会让一些购房者面对选择时感到纠结和矛盾。不过，如果从局部区域考量，平衡好范围选择和时间成本的话，应该也不失为一个聪明的抉择。
