小产权房558虽然各大地产商推出各种打折促销的优惠措施，但多地楼市仍然一片“凉意”。楼市为何“哑火”？“金九银十”行情为何不再？随着调控继续深入，接下来楼市会如何发展？
主要内容：
3.专家：市场越来越趋于理性化，实属正常
1燕郊1万一平米无人问津
2017年6月，燕郊全面限购，住宅交易开始转冷。
截至目前，二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至目前1.5万/平，缩水超6成。不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米，仍然无人问津。
记者在售楼处和中介走访发现，深圳小产权房出售，不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。
以燕郊当地大型楼盘天洋城为例，最高价曾达到3.5万/平米，目前报价1.5万/平米，跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。
“现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京不同，北京的房子是‘小户型单价高，总价低；大户型单价低，总价高’。燕郊大户型比较贵，以刚需换房为主。”
记者根据中介介绍，找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现，大户型成交均价在2.5万/平米，比小户型反而高出8000元/平米。
此外，记者观察到，不少房源挂牌记录超过10条。限购以来，一路下调心理预期，仍然卖不出去。
以目前销售极为火爆的首尔甜城为例，某二手房挂牌房源显示，2016年以来，业主共委托8次，无一成交，目前该业主选择继续下调总价10%。
除房价外，目前，环京房市还有很多“怪相”。
记者走访发现，位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常，与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。
该售楼处门口赫然印着“限价房出售，单价不超过1.4万元/平米”。
记者走进后，销售人员介绍，“买房可以落户。我的客户正在办理。”
据销售人员介绍，项目不限购，是公寓类住宅，70年产权，与住宅没有区别。还可以落户，房源很充足。
接着，销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及，是否会签订落户协议。销售人员称，没有协议，但肯定有户口。
此外，部分项目对外宣传，没有资质也可以买住宅。
开发商拿到预售证，购房者全款交付，同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后，房子也建成了，就可以过户。
这种模式风险点也很多”，销售人员坦陈，“第一，如果开发商中间跑路，交付的全款可能就打水漂，因为业主本身也是违规操作。第二，政策可能随时会变，等到资质够了，新政策下可能也买不了，退款是没有利息的。”
记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈，所在小区已经从最高点的3.3万元/平米，跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。
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广州部分楼盘降价幅度高达72万元
据记者实地调查了解，广州楼市的降价潮已从外围的增城、南沙等区域向中心区扩围，增城、梁埔、南沙、花都、荔湾以及番禺等区域均有楼盘实施降价促销策略。
国庆长假期间，记者以购房者身份走访了荔湾区广钢新城板块多个楼盘发现，包括保利和光晨樾、振业天颂以及金融街(000402,股吧)融穗华府等在内的不少项目均推出优惠措施。
其中和光晨樾降幅较大，原总价约为530万元的三房单位，折后价约为458万元，降价幅度高达72万元，降幅达到13.58%。
振业天颂项目降幅则较低，102平方米三房单位，原总价约为440万元，折后总价约为427万元。该项目销售人员告诉记者，项目采取双合同形式签约，备案合同价格约为356万元，装修款合同价格约为71万元。以三成首付计算，购房者需要缴纳的首期购房款约为178万元。
双合同签约形式对购房者来说，首付压力较大。
双合同盛行下，单合同则成为开发商的宣传点和卖点。在广钢新城内，金融街融穗华府项目打出的“真单合同，首付110万起”“国庆特惠一口价8.8折起”等字样的广告较为显眼。
融穗华府项目销售人员告诉记者，因为项目是在2015年和2016年拿的预售证，所以避开了限价，签约价格可以突破区域的限价，深圳小产权房信息，实现单合同签约。
以该项目一套92平方米三房单位为例，原总价约为521万元，在减去20万元优惠以及9.7折商业贷款、9.9折国庆优惠以及7天内准时签约的9.9折优惠后，折后总价约为477万元，总折扣约为9.2折。三成首付约为144万元，门槛较双合同签约大大降低。
关于广告打出的8.8折优惠，融穗华府项目销售人员向记者解释，8.8折单位主要是商铺，只有少量国庆钜惠单位折扣力度可达到8.8折。
记者在融穗华府项目销售中心现场贴出的国庆钜惠单位发现，国庆钜惠单位为低楼层以及高楼层，集中在2~4楼以及30层以上单位，大多数已贴出“已售”字样。
其中一套面积约为83平方米的单位，原价为57320元/平方米，折后单价约为50600元/平方米，每平方米降了6719元，折扣力度高达约56万元，折扣约为8.8折。
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专家：市场越来越趋于理性化，实属正常
虽然各大地产商推出各种打折促销的优惠措施，但多地楼市仍然一片“凉意”，一天只成交几十套，甚至更少的房子，成为多个一二线城市楼市的普遍现象。
楼市为何“哑火”？“金九银十”行情为何不再？随着调控继续深入，接下来楼市会如何发展？
中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎表示：
这一轮调控，从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化，尤其是今年7月31日中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决控制房价上涨。
在这样的政策背景下，各个地方又相继采取了很密集的措施，所以现在看到的现象是意料之中。在某种意义上来说，也意味着市场越来越趋于理性化。
央视财经评论员 马光远则认为：
经过差不多两年的调控，效果已经出来了。整体来讲，市场已经比较平稳。
所以，不是说现在有多冷，而是过去有点热得过头。我们不能拿以前不太正常的温度，说现在不正常。其实，恰恰应该说现在才正常。
除此以外，冯奎还表示：应该分区域看待房地产市场
现在提到房地产市场，都说比较清淡，但全国并不是铁板一块。
一些都市圈的核心城市，尤其是一些交通条件得到极大改善的周边中小城市，大家对房地产未来的发展应该说还是有信心的。
还有一些直接受惠于有利政策的地方，市场发展也非常平稳。
未来如何继续深入？
马光远认为：房地产市场进入新周期，稳定预期很重要
房地产市场其实进入到一个新的周期，企业如果对这个市场未来的裂变有深刻认识，可能会活得更好。
对于普通老百姓(603883,股吧)来讲，可能不是简单的看价格、看交易量，而要更多地看到这个市场在新的周期会带来更多不一样的东西。
当下很重要一点是要稳定整个房地产市场的预期，告诉大家在中国城镇化没有完成的情况下，市场既不是有些人说的很惨的周期，也不是白银周期。
冯奎表示：精准施策是房地产调控的大考
调控已经持续了很长时间，未来的调控应该在精准施策上下功夫，比如因城施策，中国的城市如此众多，如何制定出适合他们的策略？
再比如，不同的人群需求不同，有人确实要改善住房，有人却是在炒房，如何精准施策，不至于一棍子打过去让真正有需求的人也受到损失。
如何使得一个笼统的说法，变成在每一个环节上都可以发力的政策工具，要下的功夫还很多。
