小产权房558（原标题：东莞楼盘采取多种方式促销 房企加速出货回笼资金）
入秋了，转凉的不只是天气。这个秋天，楼市“金九银十”没来，一些意想不到的变化却来了。国庆期间，江西上饶、上海浦东、安徽合肥、浙江杭州、福建漳州等多地传出疑似因楼盘降价而引发争议。
东莞楼市也不平静，楼盘促销的范围及力度在进一步加大。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，国庆期间东莞有48个楼盘开展促销活动，其中30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。
同时，新盘定价也开始趋于理性，如高埗万科·第五城建面约90110平方米精装三至四房单价13999元/平方米起，樟木头樟城华轩建面约95115平方米三房备案均价为17668元/平方米。种种迹象都显示着，走量，回笼资金，成为发展商年底前的首要任务。
国庆东莞48盘促销
关于房地产行业“活下去”的讨论仍在继续，天气也跟着转凉了。
大势之下，东莞楼市也在发生变化。近日，记者走访市场了解到，东莞房地产市场促销的范围在进一步扩大。
国庆之前，富盈旗下仅个别项目促销，而到了国庆假期，其在售楼盘几乎全员出动。据了解，富盈·华阳君荟，10月1日10日，买公寓，送价值9999元纯金条一条;买商铺，送价值19999元纯金条一条。富盈·盈翠曦园，国庆期间推出9980元/平方米起特价房。富盈·公馆国庆送六重豪礼，其中，成交不仅送价值29999元金条，还有限时额外VIP折扣。
万科、阳光城等也都加入到了促销行列。万科举行34周年庆，10月1日起，至11月30日，在原有优惠基础上购房再享额外98折优惠;11月初将举办免费抽5折房活动，“一套总价直接减半的万科首铸·东江之星公寓，点点手指就能参与抽奖”。
阳光城·愉景湾国庆推出20套特惠房，建面约95122平方米三至四房。同时，国庆期间成交最高可获得品牌电视奖励。
另外，一些之前已经在做优惠促销的项目，最近促销力度也有所加大，如保利·海棠。10月2日，保利·海棠官微表示，“保利·海棠金九金十钜惠，畅享8.6折扣低价，认购即送家电豪礼”。
10月6日，一中介经纪人向记者推销：保利·海棠，14500元/平方米起带装，“今日加推43套，有内部优惠价，有兴趣约我看房”。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，国庆期间东莞有48个楼盘开展促销活动，其中30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。
多个新盘定价更加理性
东莞开发商在采用折扣、特价房、赠送家电等方式促销的同时，不少新盘的定价也更加趋于理性。
万科·第五城位于高埗镇北王路冼沙村路段，同富花园酒店南侧，从区位而言，属于城区片区。近日，万科·第五城在宣传推广时表示，其建面约90110平方米精装三至四房，单价13999元/平方米起，“是目前万科最具性价比的楼盘”。
东莞市统计局监测数据显示，2018年8月，高埗镇新建商品住宅网上签约销售均价为16736元/平方米。对比来看，万科·第五城的定价确实不高。
另外，樟木头的樟城华轩、东坑的松湖溪岸等全新项目，首次备案价也都比较理性。如樟城华轩，近日其1号楼共计141套房源完成首次备案，主力户型为建面约95115平方米三房，备案均价为17668元/平方米。17668元/平方米的备案均价，不高也不低，基本上就是樟木头房地产市场的合理水平。
合富研究院高级分析师梁兴旺表示，深圳小产权房网，相对于2015年2016年高峰时期，2018年前三季度东莞楼市总体供求表现大幅回落，在高压政策调控下，房价涨幅大幅回落并处于滞涨状态，需求回归至理性水平。
东莞中原战略研究中心分析认为，国庆前夕，开发商纷纷抢跑，多个项目集中9月开盘，市场需求被消化得七七八八了。国庆期间众多项目开展特价促销取得一定成效。国庆后，预计开盘及促销项目进入签约，签约量将会走高。但由于需求被提前消化，新一轮需求仍然有待时间的累积。预计四季度东莞成交量将会冲高后回落。“特价房”将为主要促销手段，尾盘、高价项目促销力度较大，新入市项目定价趋于合理，预计价格平稳回调。
开发商冲业绩加速资金回笼
“无论是特价促销，还是新盘合理定价，都是为了加速回款，年底冲业绩。”优房超·瑞城搜东莞总经理梁玲玲告诉记者，目前，各大品牌房企资金链都比较紧张。之前房企卖出去的房子，很多都无法快速网签，也严重影响到了房企的资金回笼。更重要的是，买卖双方预期都在降低，市场投资信心大幅下降，为了完成年度业绩目标，一些开发商只能选择“以价换量”。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐也表示，今年以来，东莞楼市热度持续处于低位水平。“金九银十”由于政策调控机制的持续深化影响，客户观望情绪仍存，成色不足。为冲刺年末业绩目标，许多房企选择“以价换量”策略，迅速走货，实现资金迅速回笼。
“现在实际上能流到房地产领域资金依然有限，如若融资成本不降，高成本融资依然会大幅压缩房企利润，接下来房企的重点依然是继续加大销售力度以回笼资金。”梁兴旺说道。
有行内人士分析，销售不理想，而资金压力大，各大房企只能拼尽全力，力保现金流。对于资金链充足的开发商而言，可能会选择牺牲销量来维持住高房价。但是，对于资金链没有那么充裕的开发商而言，就必须要通过降价让利来提高销量了。
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商务公寓调价促销
近日，记者走访市场了解到，为了快速出货、抢占市场，近期一些商务公寓直接降价促销。
万江的金地·艺境水岸清货，公寓折后12000元/平方米起。据了解，深圳小产权房能买吗，之前该楼盘公寓定价在1.55万元/平方米以上，降价幅度达到3000元/平方米左右。
大朗的碧桂园·万象松湖，建面约95105平方米公寓，总裁特批一口价1100012000元/平方米，之前该户型均价约为15000元/平方米。
东城的碧桂园·苹果在售建面约1943平方米复式一至二房公寓，原价20000元/平方米左右，特价1500017000元/平方米促销，“首付22万元拿下东城精装房”。泰禾·新天地建面约3975平方米二至三房LOFT公寓，特价促销，最低可至19000元/平方米，而其原价为24000元/平方米左右。
一些新上市的公寓产品，价格也比预期的低。如万科首铸·东江之星，推出建面约32平方米SOHO产品，近日开盘实际价格为：平层单价17800元/平方米起，复式单价18800元/平方米起，低于市场预期。
东莞中原地产战略研究中心的数据显示，从9月已经和预计推货的项目看，公寓的供应量明显大增，且基本上全为商务公寓。接下来，市场上的公寓数量或超过1万套，整体消化周期必然拉长，后市去化压力将加剧，或导致公寓的价格有所分化，处于中心位置的公寓价格可能继续坚挺，而地段不好、户型较大的，价格恐怕会出现比较大的降幅。
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多地楼盘疑因降价引争议
国庆期间，多个城市传出疑因楼盘降价而引发争议事件。江西上饶某楼盘精装改毛坯，价格从10000元/平方米降到7000元/平方米，部分业主维权。
不仅上饶，上海浦东、安徽合肥、浙江杭州、江西景德镇、福建漳州等地，也都传出了因房子调价而引起老业主不满的消息。
据新华社报道，国庆期间，作为三亚房地产市场的标志性建筑物，三亚市房地产服务中心一楼房地产展销大厅选择了闭门谢客。万科·湖畔度假公园则打响了三亚房企降价的第一枪，备案价格在29000元/平方米左右，打完各种折扣之后最低可达26000元/平方米。该项目销售人员表示，“现在有购房资格的人太少了，迫不得已我们只好选择降价”。
刚刚过去的国庆假期，各地楼市传出的消息，成交也多不甚理想。据中国指数研究院统计，梁金周期间，全国多城楼市成交遇冷。其中，北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斩”;三线城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的扬州跌幅超过90%。
信号解读
促销属阶段性现象 东莞楼市前景看好
楼盘促销范围及力度进一步加大，新盘定价也开始趋于理性，这种种迹象，是否意味着东莞楼市将出现比较大的调整?
“现在谈东莞楼市的转折点、拐点，还有点为时过早。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良告诉记者，目前只是少数楼盘在做营销，数量并没有想象的那么多;而且这是阶段性的，许多楼盘只是在国庆期间促销。比较大规模的降价促销还没有出现，尚未形成潮流。东莞楼市走向究竟如何?还要再观察两三个月。
“目前来看，东莞楼市只是‘微凉’，远不是冬天的景象，更谈不上说是寒冬。但是，入秋后，大家刚从夏天过来，正在努力适应呢，如果突然迎面刮来一阵强劲的秋风，我们的体感温度肯定是很冷。目前，东莞经济发展相当不错，可以说是穿上了一件厚厚的防寒服。”陈骏良说。
车德锐也认为，当前东莞楼市并没有大幅调整。“为冲刺年末业绩目标，许多房企国庆促销，但明降的不多，更多是以促销、赠送或加大中介联动点数等形式跑量，实现资金迅速回笼。”
“国庆楼市是风向标，从目前的市场反馈来看，成交下降明显。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年国庆期间东莞住宅成交面积2.35万平方米，同比2017年下降31.01%，同比2016年下降91.7%。究其原因：其一，受到政策持续调控的影响及银根的不断收紧，客户购房成本上升，市场观望情绪依旧浓厚，市场双方入市谨慎;其二，部分开发商在9月集中加推开盘，市场需求提前消化;其三，国庆长假，部分人选择外出旅游、走亲访友等，楼盘来访人气不足，项目销售缓慢，已买房客户也延迟签约。现在只能看出这一点。只有继续保持观察，才能看到比较明确的营销计划和策略。”车德锐坦言。
东莞市瑞峰优慧垛实业投资有限公司董事长陈强表示，房地产发展到了一定阶段，需要进行调整。之前很长一段时间东莞房价持续上涨，到了如今，进行一定的回调也是比较合理的。“但是，对于东莞楼市的前景，我还是坚定看好的，因为东莞经济向好，人口净流入。”
业内人士表示，随着粤港澳大湾区上升为国家战略，广深科技创新走廊建设强力推进，东莞这座连接广深港三大国际都市的城市，迎来了历史机遇的深度叠加，成为新一轮改革开放热土中备受瞩目的区域之一。东莞这座城市正加速迈向高质量发展，东莞楼市将享受东莞城市发展的红利，短期楼市有调整，但长期仍看好市场发展。
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