楼市懂一点丨金融政策重在救企，武汉楼市“松口子”自救

3月1日开始，影响千家万户钱袋子的新规来了。有房贷的小伙伴急于知道自已究竟该如何选，想买房的人开始浮想连翩，是不是救市政策连二连三开始出来了？

不变应万变 房贷利率固定更可取 

房贷利率以前主要锚定的是贷款基准利率，以后参照的，则是LPR(贷款市场报价利率），利率走向会根据市场环境来变化。

关于LPR究竟是个啥，现在各种解读文章已经铺天盖地，但是究竟该如何选，多数人只会说个大概，主要是因为，从目前来看，选择LPR是可以得实惠的。

央行最新数据显示，截至年11月存款类金融机构各项贷款合计为151.79万亿元；专业人士分析，这其中大部分应该为浮动利率贷款。楼市懂一点就把上下浮动两种情况都跟您理清楚。

下浮情况举例：

如有人在2008年买房，当年利率打折厉害，最低可到7折，原合同最近的执行利率按4.9%打7折来计算，就是3.43%。

年12月LPR是4.8%，那么加点数值就是3.43%4.8%=1.37%（注意这是一个负值）。这个1.37%就是你未来的加点数值，永远不变。

假设2020年12月LPR由现在4.8%下降到4.5%。房贷利率就是4.5%1.37%=3.13% （比你现在3.43%的利率还要低）。如果利率由4.8%上浮为5%。房贷利率则是5%1.37%=3.63%（比现在3.43%的利率要高）。

上浮情况举例：

以买房时利率上浮了10%举例，则原合同最近的执行利率就是5.39%。

加点数值就是5.39%（现在的利率）4.8%（年12月LPR）=0.59%（注意这是一个正值）。

假设2020年12月LPR由4.8%下降到4.5%，计算可得4.5%+0.59%=5.09%（比现在5.39%的利率低）。同样，如果上浮为5%，根据你的房贷利率LPR+0.59%，计算可得5%+0.59%=5.59%（比现在5.39%的利率高）。 目前处于双降期，所以选择换锚肯定有好处。但究竟该如何选，其实是取决于对未来房贷利率走势的预判。就我个人来看，目前利率确实是处于下行通道，但中国在面对这么大疫情的情况，利率应该已经见底了，从长远来看，建议趁着现在这个时机，选择固定利率更合适。

救企而非救市 房住不炒是大方向

利率双降后，市场普遍关心的是，这是否意味着楼市产生宽松信号。其实不然，此次1年期、LPR为4.05%，比上期下调10个基点，，5年期以上LPR为4.75%，比上期下调5个基点。自年LPR改革以来，1年期LPR第四次下调，且本次下调幅度扩大，5年期以上LPR则是改革后的第三次下调，降幅与此前一致。

个人房贷基本都属于5年期以上贷款，购房者月供额度降低非常有限，而利率下调幅度最大的则是1年期利率，最利好的是应该是企业。

2月18日，国务院总理李克强主持召开的国务院会议中，关于企业社保费用与住房公积金费用公布诸多相关政策。

湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征养老、工伤、失业三项费用。同时，6月底前，企业可申请缓缴住房公积金，在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款，不作逾期处理。会议强调的宗指就是：当前统筹做好疫情防控和经济社会发展工作，一项迫切任务是稳就业，稳就业就必须稳企业。

2月19日，央行发布年四季度中国货币执行报告，报告中总结了四季度我国房地产行业的发展情况，同时在下一阶段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原则，并点出加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 

武汉“松口子” 自救通道开启

购房者如果指望疫情过后抄大底，楼市懂一点觉得几乎不可能。但房住不炒，并不代表对房地产销售状况不管不顾。房地产市场要稳，是既不能大起也经不起大落。针对目前的情况，通过微调房地产政策，确保市场稳定运行，各地方出台的举措是看的见的。

比如青岛将“先落户后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生，已落户的可享受本地购房、申请人才公寓等政策。驻马店将首套房贷款最低首付比例下调至20%，南宁144平以内第二套住房使用公积金贷款。

除了政策利好，许多开发商也开启自救模式，如无理由退房，贴息等。对快速去化库存其实最有效的措施就是去装修，毛坯房价格往往比精装修每平要少30005000元。

楼市懂一点预判，采取这项对策的开发商相信在疫情过后会增多，这个时间点大概在5月至9月，但不会超过今年年底。

经济下行期，疫情进一步加大了地方政府财政压力，地方政府对土地出让收入的期望会提高，北京、珠海等多地已逐步加大了土地供应。2月11日，北京迎来疫情爆发之后首场土拍，3宗地块，12家房企，土拍总起价超过70亿元，最终成交价超过80亿元。土地供应增多，后续房源量大，不至于出现房荒，也能有效抑制房价快速上涨。

武汉处于疫情核心区，抗疫一线人员的辛苦有目共睹，此次针对抗疫人员出台的政策：参加武汉市疫情防控的医护与工作人员，购买自住房贷款时提高可贷额度，降低缴存时限要求；外地医护人员申请异地公积金贷款时不受户籍地限制。

楼市懂一点认为，这条政策能扩大武汉本地和外地的购房人群基数，给予的优惠政策也能刺激购房需求。虽然是个小切口，但以此为契机，相信复工后会有新动作出来。

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