资深买家：这种房风险最小！买了4套小产权房的

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　　前言

　　【买房者说】，我们想听听你们的故事~欢迎文末加小妹为好友，说出你的故事。

　　今天带大家来看，资深群友小蜡笔的故事。

　　他和家人在90年代初迁入广州，在20多年的时间里，他们前后买了四套小产权房。随着城市的发展，当初地偏价廉的小产权房，摇身一变，成为“香饽饽”，每月固定租金收入，价格也翻了好几番。

　　小蜡笔偶尔也会想一想，“如果当初把这些钱投入房地产市场，会是怎样一番风景?”

　　当然，从法律的角度来看，小产权房拿不到合格身份证书——不动产证，但目前广州的小产权房还处于灰色地带，既不合法也不违法。

　　如果搭乘时光机，你又会怎样做选择呢?

　　先讲讲我家的故事。

　　我家是1991年举家来到广州，定居白云区。作为我的父母，第一代广漂的人，觉得能来到广州就已经是成功了，没有考虑单位，那时候我们一家三口一直住着单位的宿舍。

　　一次偶然的契机(大概是93年吧)，认识了旁边村里的村长，在村长的劝说下，觉得应该有个属于自己的房子才能算在广州生根，于是父母考虑在广州置业。

　　村长很热心，给我们介绍他们村里的自建房，市面价1200元一方，卖给我们800元，一套房子一口价10万块。东挪西凑，我们家交了5万的首期(姑且这样叫吧)。因为村长担保，所以尾款在三年之内交齐。

　　三个月之后，国家好像出台了一个政策，明确小产权房不能办理房产证。因为家里穷，5万块钱在当时也是不小的数目，所以父母犹豫了，把想法告诉了村长，村长也很理解，退还了5万块定金，可能是出于同情吧，还多给了2000块钱利息给我们。

　　由于工作调动，父亲去了旁边的一个村镇企业任职，也接触了不少宅基地和小产权房的相关事宜。也就慢慢接受了这种所谓的不合法的住房。

　　1997年，父母在单位旁边，购置了一套小产权洋房，原因是环境好，周边可以养鸡种菜(因为小区里面很多人买了别墅却不住，所以工作的前几年，我家的青菜和鸡蛋都是自产的)。这地方以前是很山沟的地方，还发生过的士司机被害的事件。

　　90年代广州的房价情况

　　(小妹备注)

　　1996年前，中心区的好盘能卖到70008000元/平，比较偏僻的郊区就2000元/平左右，不过根据广州市统计局发布的数据，当时广州职工的月平均工资仅有1000元左右。

　　1998年2003年，广州的房价均价约为3800元/平，2002年均价本来已经升到4000元/平，但因“非典”，楼市下挫。

　　随着时间变迁，地铁通了，配套也完善了。虽然步行走出马路要7、8分钟的路程，但周边的山景、湖景是城市里面没有的，加上别墅越来越多人入住，小区内停的车从以前的卡罗拉变成了玛莎拉蒂和悍马。小区的价格10年翻了至少5倍，别墅更是一房难求。

　　2000年初，村委建房子，母亲觉得价钱合适，就托关系买了2套，交了10万块钱。随着现在地铁开通及周边的配套完善(过个马路就是地铁口)，现在一年的租金也有6万块了。

　　就这样，父母亲在20多年的时间忙忙碌碌，也没有当官、做生意。靠着自己的双手勤勤恳恳拥有了四套小产权房。有时候在想，如果把这些钱投到房地产市场，会不会是另一种天地呢?呵呵，不想了，人各有命吧。

　　我的故事讲完了，言归正传，小产权合同，我们来比较一下小产权房相对商品房的的优势和劣势。

　　劣势

　　1、没有产权，办不了产权证，存在法律盲区，容易产生法律纠纷，法律上有风险;

　　2、不能贷款，有时候需要全款支付;

　　3、物业管理不到位，临水临电，水电等费用价格高;

　　4、与商品房相比，升值速度慢，空间也不大;

　　5、不能落户、没有学位，不享受商品房的权利;

　　6、城中村，周边配套和环境不会太好。

　　优势

　　1、总价便宜，是同区域商品房价格的一半;

　　2、不限购，不占用购房名额;

　　3、出租的回报率高;

　　4、开发不受规划限制，可以根据自己的喜好推倒重建;

　　5、部分别墅地处深山老林，景观好，适合养生度假;

　　6、楼层矮，人口密度低，停车方便。

　　暂时只想到那么多，当然这些优势和劣势不是绝对的。现在就小产权房的话题我们来做个分析：

　　小产权房的种类及风险系数

　　1、村民自建(风险系数：★★★)

　　这种小产权房，其土地性质一般是村民私有土地，私人老板承建，底下3层由村民自持(拆迁的时候14层可以得到较高的补偿)，3层以上出售。

　　此种小产权房多为单体楼，楼下商铺楼上住人，没有小区没有物业。因为没有任何报建手续及施工许可，只有一份简单的购房合同。由于小产权房本身就不合法，所以购房合同也不可能受法律保护，一旦有法律纠纷或中途被强拆，基本血本无归。

　　2、村委自建(风险系数：★)

　　这种小产权房，其土地性质一般为村里面自留地或者是拆迁补偿地，由村生产队出地建设，部分有报建手续及施工许可，购房合同也盖有村委的章。

　　由村委下属的公司统一实行物业管理，有些小区还实行一户一表的水电收费，杜绝了中间的差价。所以多数购置小产权房的人比较能接受这种带公家性质的小产权房。

　　3、企业或部队自建。(风险系数：★)

　　多为企业或部队自建的内部住房，性质和第二类小产权房差不多。

　　说了那么多，到底小产权房能不能买，这个问题我觉得因人而异。

　　如果是首次购房，不建议购置小产权房，因为毕竟还要考虑户口落户和小朋友读书的问题;如果在珠江新城有几套房子，在经济条件允许的情况下，在郊区购置一套小产权房度度假，深圳小产权房拆迁补偿，我觉得未尝不可。

　　总之，购置小产权房必须要在自己经济和心理可承受的范围之内量力而为之。在小产权房的选择过程中也应该多留意相关的规划及建设动向，选择较为可靠的途径去购置，避免上当受骗。

　　鉴于身边没有拆迁的案例，也不知道万一真到了拆迁的时候，针对非村民，开发商实际是如何补偿的，所以购置小产权房应该慎之又慎，三思而后行。

　　小妹之前也写过有关于小产权房买卖的法律问题，详情请戳文章：宅基地、小产权房到底能不能买?这里终于讲清楚了

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　　撰文：小蜡笔

　　编辑：小圆

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