深圳小产权房风险与对策相关知识点（深圳小产权房销售火爆！不按面积按套卖，投资客险中求富……）深圳小产权房不允许交易，

（中央电视台财经新闻《T8300财经新闻》）近期，深圳的小产权房市场极度火爆，即使出现了一房乏人问津的现像。在深圳今年颁布系列产品政策强化对新房、二手货房宏观调控的大背景下，小产权房为什么突然火了起来，又都是谁在买呢？带着这些疑点，本报记者近日实地考察寻访了深圳最先的小产权合作开发地观澜新区。

深圳小产权房产品销售火爆 近七成购房者为股权投资客

小产权房是指在贫困地区宅基地上建设的房屋，没办理有关身份证明，未交纳土地税收收入等服务费，房子这类并没大家所尊重想了解小产权房的人特别多，尤其是观澜新区的小产权房，即使三个月买进几百套。

深圳某小产权房房产中介机构：有几个股权投资客，一房一厅的买了两套，两房一厅的买了两套，立马买了两套。

而位于深圳宝安区观澜的一个新新盘，由7栋墙体组成，据中介机构如是说，这种新盘被称为奶坛楼，是乡政府和地产商联合合作开发的，据传买此类奶坛楼无须挤占深圳的购房席位。从踏入小区的那一刹那，本报记者就极难将他们同常用的货品房界定开去。

深圳某奶坛楼新盘产品销售相关人员：六千套同时卖，最后一大批留存基层单位，以后都没胡尔坎房了，刚开售现在剩170套左右，伊瓦诺进行买卖也罢卖，即时转让，你今天买今晚卖，我都可以帮你转让。

本报记者，深圳房价持续上升，无可奈何下她只得选择小产权房。

一些小地产商、股权投资客也成为了购买小产权房的主力军。一家门店的中介机构告诉本报记者，小地产商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“货品房”后售卖，最终流入刚需客手中；股权投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。

深圳某小产权房房产中介机构：货品房现在二手货房交易，很多新盘七七成

深圳小产权房涨幅最高达50% 回迁指标房水涨船高

货品房市场的宏观调控力度正在持续加码，而此类小产权房不仅不限购，售价也仅是同新区货品房价格的二分之一即使更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。深圳目前各区小产权房价格如何？是否如传言所说的水涨船高？

本报记者跟随中介机构来到宝安区大浪的一栋小产权房，这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介机构称，这里的房子不计算面积只按套算。而据本报记者观察，这些小产权房的户型一般，有的即使被改成了没阳光的暗房。

深圳某小产权房房产中介机构：只要是小产权房都很火，今年和去年年底比较，涨幅15%到18%，我自己也股权投资了四五套房。

水涨船高。

深圳某小产权房房产中介机构：只要有拆迁，跟拆迁挂钩的房子都不便宜，都是卖到3万、4万的单价，然后还是博，去年买这里120万两房，到现在涨了50%，这是纯利润，即时可以交易，客户9月份过来买了两套，5月全部卖了挣了90万。

在走访过程中，本报记者了解到，目前观澜一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价即使已经超过5万元。在官方的二手货房成交参考价中，观澜的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权房单价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。

本报记者在百度搜索小产权房，各式各样的小产权房网站涌现出来，这些网站明码标价各个地区的小产权房源信息，均价从几千到几万不等，基本都需要一次性付款，也有少量奶坛楼显示可以分期付款。

除了小产权房，一些中介机构还做起了回迁指标房的进行买卖。本报记者以购房者的身份对指标房进行咨询时，一名专门从事回迁房指标交易的房产中介机构表示，如果想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，就可以优先选择。中介机构表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有地产商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。

广东东方金源律师事务所律师 金焰：此类回迁指标严格来说，进行买卖应该不违反国家禁止性的法律法规，但是由于回迁整体是要求购房者一次性支付全部的房款，而且回迁的周期长达5到10年，对于购房者的资金压力要求是比较大的。

购置小产权房存在法律风险

在深圳，小产权房事实存在，但它的官方名字却是“违法建筑”，据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。在房价高涨的今天，买小产权房靠谱吗？风险在哪里？未来深圳小产权房拆迁又怎么赔偿呢？

在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，即使有的小产权房存在违规挤占建筑红线等现像，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了贫困地区宅基地的国有化转换，但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。

在深圳，小产权房交易如此活跃，那双方如何证明进行买卖关系呢？有小产权房的产品销售中介机构告诉本报记者，大多数的小产权房目前只能选择全款交付。进行买卖关系证明除了进行买卖合同，还有律师见证和乡政府物业公司的盖章。

广东东方金源律师事务所律师 金焰：小产权房其实在法律上是不会被承认的，而且如果出现有关的纠纷，法院通常把此类的小产权房的进行买卖合同当做无效合同去处理，所以我觉得，最大的隐患对于购房者来说，是合同不受法律保护。如果出现一房两卖，没办法确定真正业主情况下，购房款很可能会打水漂。

本报记者在调查中还发现，深圳市司法局早在2009年就发文严禁律师为违法建筑产品销售行为提供见证服务，2016年又再次发文确认，不只针对违法建筑类小产权房，那些有合法报建手续的小产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为这类无效，见证也同样无效。

广东东方金源律师事务所律师 金焰：关于律师在小产权房进行买卖，进行所谓的律师见证行为这类就是违法的，但市场中确实存在很多中介机构，以律师的这种事务所可以进行所谓的律师见证的形式进行揽客，减少股权投资者的心理这种法律上的一个风险，这些律师见证是没任何法律效力的，对小产权的合法性是毫无帮助的。

业内人士表示，小产权房交易常常存在无法转让、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

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（编辑 刘峥）

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