深圳厦边小产权房 小心被打脸……

虎门镇隶属于东莞市,位于广东省东莞市西南部、珠江口东岸,同时也是南沙国家级新区、前海新区、横琴新区之间黄金交汇处。

这一次看房团来到虎门,一是因为星球会员对虎门长安非常感兴趣,二是因为虎门的确迎来了历史性重大机遇,对于投资者而言,需要提前布局。

机遇有三

机遇一:粤港澳大湾区规划下的发展契机。粤港澳大湾区上升为国家战略,整个东莞市乃至全省都要服务于大湾区建设,这也意味着,国家在资金和政策上会对湾区城市有所倾斜,这对于虎门来讲是一个重大机遇。

机遇二:滨海湾新区直接受益者。滨海湾新区地处粤港澳大湾区几何中心,毗邻广州、深圳两大经济强市,邻近香港、澳门两大特别行政区,地理位置优越,土地连片且尚未开发,周边有成熟的工业体制支撑,有便利的交通引领,毗邻成熟的经济区,又有自贸区引领,是滨海片区先行区和片区中心,更是东莞对接粤港澳大湾区的核心地区。

在整个滨海湾新区中,虎门占总面积的70%以上,是新区建设的主阵地、主战场,也是新区建设的最直接受益者。

未来,滨海湾新区将打造成粤港澳大湾区科技创新高地、生态智慧宜居生态海滨特色城和国际一流现代化新城。

机遇三:联结城市群的纽带。令人惊讶的是,虎门汇聚高铁、城际轨道、地铁、高速公路和粤港航线于一体,交通区位独一无二,是东莞市唯一拥有两座高铁站的镇。

虎门是真正的五轨交汇,包括穗莞深城际轨道、东莞地铁2号线、深茂铁路、中虎龙城际和广深港高铁。

穗莞深城际铁路是广东省深圳市与东莞市、广州市之间的城际铁路,全长86.62公里,总投资196.9亿元,预计今年9月通车,于广州新建新塘站;在东莞设中堂站、望牛墩站、望洪站、红梅站、沙田站、厚街站、虎门火车站、虎门商贸城站、长安厦边站、长安金沙站共10个车站;在深圳设有海上田园站、和平站、机场北站、机场东站共4个车站。

东莞地铁2号线将南延,在虎门、长安设有虎门站、虎门北站、虎门大道站、虎门金捷路站、虎门光明站、滨海湾站、路东社区站和交椅湾站,而深圳地铁20号线将与东莞2号线接驳,未来虎门人可直接乘坐地铁到达深圳机场,想想都觉得激动。

虎门迎来这么多机遇和利好,但布局虎门,还要看虎门自身的规划,请看下图:

虎门的总体功能结构分为两核三轴一带:

两核:虎门新城市中心区和白沙枢纽功能区;

三轴:山海城城市内部发展轴、一河两岸滨江发展轴和穗莞深区域城市发展轴;

一带:产业空间带(东南部的棕色区块)

据虎门最新的建设规划《东莞市虎门镇近期建设规划(2017-2020年)》显示,未来两年,虎门镇将重点建设新城中心区、黄河时装城片区、林则徐销烟池片区、威远岛片区、中国电子产业园片区、国际物流园片区。

讲了这么多利好和规划,那么回到实际,虎门楼市目是怎样一个状态,我们一起来看看虎门在售的楼盘。

1、万科城市之光(均价2.9-3万)

项目地址:东莞市虎门镇博涌社区穗莞深城轨商贸城站

占地面积:23643.00㎡

建筑面积:175483.00㎡

总房源:896

车位比:1:0.7

容积率:7.2

学区:爱德堡幼儿园、梅沙小学、虎门中学

楼评:

万科城市之光是虎门首个城轨上盖物业,可以预见,未来这里会因交通的便利,汇聚大量人流,促进商业的繁华。

项目位于滨海大道和太宝路交汇的东南侧,涵盖了轨道、住宅、商业、公寓和写字楼,公寓为42-59㎡的复式,既可以用来居住,也可以用来办公;住宅为75-101㎡的两到三房,带精装修,而且品质不错,小细节做的很贴心;项目自带5万多平的商业,。

值得注意的是,已售罄的2栋住宅有50层,在售的3栋住宅有48层,梯户比为4梯10户,早晚高峰可能会有一个等电梯环节,而且电梯的老化速度会非常快。高容积率7.2,没有花园,居住舒适度大大降低。

项目最大的优势就是区位,交通枢纽,穗莞深城轨上盖,城轨全长约86公里,全程约60分钟,那么可以估算,从虎门商贸城站到深圳机场约15分钟,真正实现虎门深圳半小时生活圈,单程的票价约为16元,往返32元,一个月960元(以上预测仅供参考)。

但城轨上盖还是比不上地铁上盖,首先,城轨的噪音要比地铁高很多,对上盖物业多少会有些影响,其次,城轨的票价相当于地铁的4倍,最后,城轨的购票时间长,车次相比于地铁少,需要等待的时间也更长。

从外部环境来看,周边的商业配套还很匮乏,小产权房也不少,滨海大道上的高压线滋滋作响,虽然不会对住宅造成什么影响,但还是会给人心理上的负担。

综合来看,万科城市之光在虎门算是标杆性项目,而且万科在虎门的项目非常多,已经在当地形成一定的口碑和影响力。

但目前项目的价格确实有些虚高,住宅破3万,公寓破2.6万,这很大的透支了未来的涨幅,等到今年9月城轨开通,价格也很难有显著提升,升值空间依赖于城轨带来的人气以及广州和深圳的外溢需求。

因此,投资万科城市之光要做好长期持有的打算了,短期不会有太大的涨幅。

2、龙光玖龙玺(预计2.6-2.9万)

项目地址:东莞市虎门镇滨海大道与常德路交汇处

占地面积:34000㎡

建筑面积:89000㎡

总房源:1043

车位比:1:0.88

容积率:2.6

学区:金州小学、虎门第三中学、虎门中学

楼评:

交通略显尴尬的高端产品。

“玖系”一直是龙光的高端产品,在深圳也算是耳熟能详,如龙光·玖钻(龙华)、龙光·玖龙玺(龙华)、龙光·玖龙台(光明)。

虎门也出现了龙光的首个项目,而且是玖系的高端产品,所以还是值得期待的,但项目比想象中的要小,一共只有3栋住宅楼,一栋办公楼,还有一栋是开发商自持,在靠近滨海大道一侧是11栋商业楼,如果未来龙光能够成功运营起来,把人气聚集,未来的升值潜力还是值得期待的。

项目的位置离万科城市之光不远,在万科城市之光正南侧1.3公里左右,龙光玖龙玺的致命缺陷是,它本身没有轨道规划,依赖于万科城市之光下面的虎门商贸城站,而且是城轨不是地铁,虽然会修建一条高架桥直通城轨站,但1.3公里的距离,步行至少也要13分钟。

项目周边的配套有虎门国际购物中心,天虹商场,万达广场等,都在2公里内,休闲配套有虎门公园,虎门会展中心等。

据中介讲,项目将于5月1号开盘,在推的户型有95、102、120㎡的三到四房,带精装修,而且装修费不会太便宜。

项目总体上看,小区品质和周边配套还不错,轨道交通略吃亏,开发商自持一栋,成本会平坦到在售住宅,所以价格偏高,估计要去到3万,确实有些贵。

3、碧桂园壹中心(均价2.4万)

项目地址:虎门大道与滨海大道交汇处

占地面积:6943.00㎡

建筑面积:24647.00㎡

总房源:237

车位比:1:0.8

容积率:3.55

学区:梅沙小学、虎门中学

楼评:

碧桂园壹中心是交通、商业都及格,但是没有一个满分的项目。

项目位于虎门大道北侧,对面就是乐购超市,华润万家等商业,基本满足日常生活。

在交通方面,项目距离东莞2号线南延线的虎门大道站约850米,距离穗莞深城轨虎门商贸城站550米。

由于营销中心没有开,在项目周边转了一圈,项目后面环绕了很多密集的小产权房,和前面的虎门大道差距非常明显。

项目后面的小产权房

项目的优点是,未来的地铁站和城轨站会运营大量商业,而碧桂园壹中心的业主可以享受这些商业带来的便利,又不受噪音和人流的干扰。

项目的缺点是,体量小,占地约7000㎡,独栋,没有花园,轨道交通说近不近,说远不远,后面全是小产权房,紧邻虎门大道和滨海大道,会受到一定的噪音影响。

4、万科滨海大都会(均价2.4万)

项目地址:滨海湾新区虎门人民北路与太宝路交汇处

占地面积:20049.57㎡

建筑面积:85095.70㎡

总房源:473

车位比:1:1.1

容积率:3.0

学区:东方小学、虎门第四中学

楼评:

万科滨海大都会是给本地人建的豪宅,投资者勿扰。

项目有50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓组成,并且开发商还配建一所幼儿园。

洋房共162套,户型面积是127m2和143m2的四房,;别墅是地下1层,地上3层,带40㎡小庭院,一套约700万,是目前虎门在售最贵的项目。

周围的小产权房很多,没什么商业,距离地铁站、城轨站都远,所以只适合本地的改善型客户,不适合投资者。

地下一层的工作室和衣帽间

5、君悦东方(均价2.6万)

项目地址:东莞市虎门镇太沙路与金捷路交汇处

占地面积:41000.00㎡

建筑面积:210000.00㎡

总房源:909

车位比:1:1.3

容积率:3.45

学区:虎门中心小学、虎门第四中学

楼评:

君悦东方是虎门的地铁口物业。

据置业顾问介绍,该项目由虎门首富开发,地铁口这样珍贵的地块,是凭实力才能拿到的,其真实性不得而知。

到底是不是地铁口物业,经过测算,项目距离金捷路地铁站最近的一栋,直线距离在100米左右,还是非常方便的,而且项目底商会直接于地铁相连,用地铁的人流量带动商业的运营。

项目在售的户型是100-134㎡的3到4房,134的户型回和相邻的一栋冲突,阳台做的有些缺陷。所有户型结构都差不多,因面积不同,房间会同比例缩水。

项目的优点是,背靠虎门老城区,天虹商场,地表广场,而且是地铁口物业,未来可以乘坐地铁2号线通往深圳广州,交通便利。

项目的缺点是,靠近老城区,连升路会经常堵车,周围都是工业区,规划的地铁站,从2019年动工,至少要等到2025年才能坐上家门口的地铁,而且购房者多是本地人,冲着成熟的配套和优质的教育资源来的,对地铁不感兴趣,或者说,单条地铁并不会对出行带来多大的便捷,只有像深圳形成密集的地铁网络才能令城市交通有质的飞跃。

阳台可以望到厂房和小产权房

6、佳兆业天玺(均价2.4万)

项目地址:金宁大道与傅文路交汇处

占地面积:34000㎡

建筑面积:11000㎡

总房源:451

车位比:1:1

容积率:2.5

楼评:

原来叫御龙山,后来改名叫天玺,项目位于金宁大道与傅文路交汇处西北侧,各项配套设施可以参考君越东方,两个项目距离不远,佳兆业天玺距离金捷路站的直线距离在700米左右,步行的话,弯弯绕绕的应该不少于1公里。

项目是高层和别墅的混搭,并配套有幼儿园、篮球场、沿街商业等。正对面是一排汽修厂,后面是傅文路和高压线,据说上面还有深圳飞机的航线,不过噪音影响不太大。

项目最大的缺点,就是地块以前是公墓,居住在这里要有强悍的心理素质。

总结:

1、虎门是否值得投资?

虎门是否值得投资?长安是否值得投资?南城、东城、虎门、长安该选哪个,哪个区块潜力高?目前的房价是否透支了未来?感谢星球会员提供这些有价值的问题。

首先,给出结论,虎门值得投资,这样一个GDP高速增长,城市群交通枢纽,人流量巨大,粤港澳大湾区中心位置,并且还面临着产业结构升级的虎门,没有理由不看好他的未来。

目前房价是否透支了未来,答案是肯定的,这也是值得担忧的地方,虎门正处在飞速发展期,引进了许多高端产业,高端产业的用地成本政府可能会给予优惠,但带来的高端人才是否也要为高房价买单?包括这些产业带来的上下游公司的用地成本和用人成本,都是值得思考的问题。

但高房价是陷阱吗?我认为这需要辨证的来看待,价格高不等于不好,价格低不等于好,就像黑龙江鹤岗的房子,一万元一套,价格非常低你也不会去买,而虎门的价格高,投资者看重的是它的未来。

2、虎门哪些区域值得投资?

两个区域最值得关注,一是新城市中心区,二是有地铁规划的老城区

新城市中心区,在前面的规划介绍中多次被提及,是未来几年内虎门发展的重点区域。而新城市中心区的重点,是穗莞深城轨和滨海大道一带,以虎门商贸城站为中心,向外辐射的范围,投资者可以重点关注。

另一个值得关注的区域,是虎门的老城区,也就是地标广场和天虹商场一带,这一片虽然建筑老旧,但生活配套成熟、教育配套完善,是比较适合生活的,如果带有地铁的规划,未来连接深圳,那么潜力会非常大。

3、不能单纯的将虎门看作临深片区投资品

虎门的确有很多深圳购房者,而且其中不乏刚需,许多深圳人意识到永远买不起深圳,所以早在2011年就在虎门买了房,当时房价还没有过万,当然,现在深圳投资者也不在少数。

但是不能单纯的把虎门看作深圳外溢区,虎门的二手房,有9成是当地人购买的,虎门不同于惠州,虎门作为老牌工业城市,经济基础是惠州比不了的,当地有钱人也非常多,不然万科也不会傻到开发那种远离轨交远离商业的豪宅。

这可以给我们启发,或许虎门的房产可以适当降低交通属性,提升居住属性,也会很有市场。

4、投资虎门要避开哪些区?

首先要避开的就是楼龄超过20年的老破小,虎门镇是东莞面积最大的镇,待开发的面积也非常大,而且小产权房非常多,所以买到手后很难处理。

其次不看好北部边缘地带,北部边缘地带也有一些新盘在售,但那里位置非常偏僻,打开美团都没有商家,而且主力购买人群是工业园区的员工,他们可以拿到很高的折扣优惠,你的二手房很可能会无人接盘。

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