深圳小产权房陈伟？物业：“我们没有过错”-2024深圳小产权房信息

《业主时代标准化建设应用与企业品牌构建》

时间：2019年9月21-22日

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6岁女童函函在楼道里玩耍时

垫着小板凳爬到窗户上

第一次被妈妈抱了回来

第二次不幸一头栽了下去

函函坠亡后

她的父母

将物业公司起诉到法院

索赔67万余元

4月11日上午

密云法院发布消息

二人的诉求被全部驳回

！！！

孩子父母：索赔67万

函函的父母已离异，此前她一直和妈妈一起生活。2018年9月10日，她在所住单元楼的12层的楼道里玩耍，她的妈妈杨某正在厨房里做饭。

看到函函拿着小板凳，放在楼道窗户旁边攀爬，已经爬到了楼道窗户上，杨某赶紧把她抱了回来，接着继续回厨房做饭。出人意料的是，函函又踩上小板凳，再次攀爬上了楼道的窗户，并从12层楼道窗户不慎坠亡。

此后，函函的母亲杨某、父亲王某以住宅小区的物业公司未能尽到安全管理责任为由，将其起诉至密云法院，要求物业公司赔偿函函的死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金共计67万余元。

物业公司：没有过错

被告物业公司认为，小区的物业服务、楼房设计及消防验收均符合法律规定，不存在任何缺陷和安全隐患，物业没有违约行为，也没有任何过错。

楼道是属于开放的状态，窗户与地面的高度是95公分，窗户设计不存在任何缺陷。

事发当天物业人员第一时间就赶到12层，并且配合业主方进行抢救。

原告作为函函的监护人，应当承担事件的全部责任。孩子已经上小学，2次自行搬小板凳爬窗，原告曾将孩子抱回，但之后却并未加以注意，原告当时应明知孩子可能存在的风险，但是并没有加强看管，小板凳也还继续遗留在现场，放任孩子继续攀登的风险。

法院审理

法院审理后认为，双方争议的焦点问题在于，物业公司对函函之死是否存在过错，是否应承担相应的赔偿责任。

根据公安机关勘查结论显示，函函坠亡处窗户下沿距离楼道地面约有95厘米，函函是踩着凳子爬上来的。依据证据，难以认定涉案窗户设置存有明显安全隐患，函函坠亡原因是她自行攀爬所致。

物业公司工作人员在得知函函坠楼情况后，第一时间赶赴现场并履行了配合救助义务，根据现有证据不足以证实物业公司存在怠于救助或延误救治函函事实的存在。

杨某作为函函直接监护人员，也长期居住在这处单元楼内，在发现孩子的危险、异常行为之后，欠缺有效的干预。

故此，法院一审判决，驳回原告杨某、王某的全部诉讼请求。

案例二：未对外来人员登记不必然导致死亡，物业不负赔偿责任

裁决要旨：

物业公司对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而死者王某某未经登记进入小区高坠死亡，与物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错。物业公司只是对事发小区进行物业管理，不可能预见到王某某坠楼死亡，因此，物业公司不应当承担赔偿责任。

案情回放：

王某清、邓某某诉称，王某清系王某某的父亲，邓某某系王某某的母亲。某某物业公司系金坛市亲某家园小区的物业管理公司。

2014年3月3日下午2点多，王某某在进入亲某家园小区时，小区保安未经盘查登记，直接放其进入小区。王某某在进入小区后径直进入5号楼，十几分钟后王某某从18楼楼道窗户坠下，当场死亡。

后发现5号楼楼道口的自动门禁是敞开着的，电梯监控是坏的。警方立案并进行侦查后，未发现有犯罪事实，也排除了他杀的嫌疑，初步认定为自杀。

死者家属即王某清、邓某某在悲伤之余，认为小区物业存在管理上的过错，应该对王某某的死亡承担一定责任。为此，诉至法院，请求判令某某物业公司赔偿其事故损失人民币250586元（死亡赔偿金279160元、精神抚慰金50000元、丧葬费25319.5元、处理丧事人员误工费1500元、处理丧事人员交通费2000元，以上合计357979.5元，要求某某物业公司承担70%）；诉讼费由某某物业公司负担。

亲某家园小区的物业管理公司，即某某物业公司收到诉状后，答辩称：

1、某某物业公司对王某清、邓某某无任何侵权行为；

2、亲某家园小区建设符合国家的要求，死者从窗台坠落因系攀爬或者翻越才能发生，坠楼是没有任何外力作用下发生的，系死者自主行为所致，故责任应当由死者自负；

3、某某物业公司与业主之间系物业服务关系，根据合同相对性原则，死者不享有物业合同的权利，因此，某某物业公司无需对死者承担任何物业合同上的义务，同时如果王某清、邓某某的所谓理由成立，那么也应当是由该幢楼的全体业主承担责任，而非由提供物业服务的某某物业公司承担。综上，请求法院查明事实，依法驳回王某清、邓某某对某某物业公司的诉讼请求。

一审法院裁判：

一审法院经审理查明，2014年3月3日下午2点多，王某某进入亲某家园小区，并进入5号楼。十几分钟后王某某从18楼楼道窗户坠下，当场死亡。2014年3月14日，金坛市公安局聘请有关人员，对王某某进行了尸体检验鉴定。鉴定意见是王某某符合高坠致颅脑损伤、创伤性休克死亡。

2014年3月21日，金坛市公安局对王某清、邓某某控告的王某某非正常死亡案，以没有犯罪事实为由，出具不予立案通知书。2014年4月1日，金坛市公安局出具复议决定书，维持不予立案决定。

法院查明，某某物业公司物业人员未对王某某进行登记，事发时5号楼监控损坏，未能拍摄事发过程。王某清系王某某的父亲，邓某某系王某某的母亲。原审中，王某清陈述死者王某某在聋哑学校上学，是初中文化程度，除了聋哑，无智力障碍。

一审法院认为，双方的争议焦点是某某物业公司是否存在物业管理疏忽，其对王某某的高坠死亡是否承担赔偿责任。对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而王某某未经登记进入小区高坠死亡，与某某物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错。

某某物业公司的防护栏等措施高度均达标，足以避免安全意外事故的发生。某某物业公司已经尽到了管理维护义务，对王某某死亡后果并不可能预见。故王某清、邓某某要求某某物业公司承担赔偿责任，证据不充分，不予支持。据此，一审法院作出如下判决：

驳回王某清、邓某某的诉讼请求。

二审法院审理情况：

对于这样的判决结果，死者家属当然不能接受，在法定的上诉期内提起了上诉。上诉人王某清、邓某某上诉要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。

死者家属认为：第一，某某物业公司工作人员未尽到管理维护职责，相关设施存在严重问题，该公司的物业管理区域存在安全隐患，该行为与其子王某某坠落死亡有因果关系，应当承担赔偿责任。王某某进入小区时，公司物业人员未对其进行询问、登记，而让王某某顺畅进入小区；事发5号楼门禁损坏，王某某顺利登楼；监控设施损坏，导致公安机关不立案，无法侦破。第二、原审判决适用法律不当。

某某物业公司管理的小区为居民区，不是宾馆、商场等公共场所，原审法院判决某某物业公司不承担赔偿责任明显不当。三层以上楼道口窗户没有安装防护栏属于高度危险作业，根据无过错赔偿原则，某某物业公司应承担主要责任。

某某物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确得当，请求二审法院查明事实，依法驳回王某清、邓某某的上诉请求。对小区外来人员进行登记，是依据物业服务合同，公司对小区业主应尽的义务，本公司对死者没有任何的法定义务或者责任。

本公司管理的窗户窗台等设施高度经过建筑主管部门的检验验收，符合国家标准，不存在王某清、邓某某所说的没有安装防护栏，属于高度危险作业这一情况的存在，在正常情况下，本公司管理的小区设施已经足以避免安全事故的发生。

二审中，上诉人王某清、邓某某对原审查明的事实有异议，称原审法院漏查了事实，即未查明某某物业公司对于亲某家园小区的服务管理范围及履行的管理义务，某某物业公司所管理的物业区域存在安全隐患，没有进行定期维护消除隐患，比如未监控管理、没有安排保安进行巡查巡视、亲某家园五号楼三层以上的楼梯窗口没有安装防护栏、五号楼门禁门敞开、电梯监控损坏、小区楼房的防护栏高度没有达标等。

二审法院裁判：

二审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

二审中，王某清、邓某某主张某某物业公司所管理的物业区域存在安全隐患，并提交事发现场照片4张予以证明，但是，该照片显示有阳台的建筑物部分均有防护设施，而根据原审法院勘查现场的照片，某某物业公司管理的楼道口里的窗户窗台等设施高度均符合国家标准，因此，对于王某清、邓某某关于某某物业公司所管理的物业区域存在安全隐患的主张，本院不予采纳。

某某物业公司作为物业公司，只是对事发小区进行物业管理，不可能预见到王某某坠楼死亡；而某某物业公司存在的未对访客登记、门禁敞开和监控设施损坏等物业管理疏忽行为，并不必然导致王某某死亡结果的发生，两者不存在必然的因果关系，因此，原审法院对于王某清、邓某某要求某某物业公司承担赔偿责任的诉求不予支持并无不当。

综上，王某清、邓某某的上诉理由不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。据此，江苏省常州市中级人民法院作为二审法院，于2014年12月15日作出（2014）常民终字第1901号民事裁决书，判决驳回上诉，维持原判。

案例三：护栏达标，小伙自杀不可预见，一审法院判决物业不担责

裁判要旨：

对外来人员登记及巡逻监控义务，是相对于小区业主而言的，如物管未履行职责对业主造成人身、财产损害，物业应承担对业主的相应赔偿责任。但朱某华进入小区高坠死亡，与物业未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有因果关系，物业的行为亦不构成法律上的应当归责过错。

案情回放：

这是一起发生在深圳的高坠死亡案件。2013年3月22日晚上10时许，年仅20岁的男子朱某华来到龙岗区平湖街道某某西苑外，尾随一名业主进入小区，并且跟着刷卡业主进入3栋2单元。随后，朱某华从高处坠落一楼平台，经抢救无效死亡。警方经调查后排除他杀可能，初步认定该男子为自杀。

朱某华的父母认为，小区的物业管理公司未履行进门登记的职责，未尽责进行巡逻监控得以发现可疑人员，管理存在疏忽，导致朱某华进入小区并意外死亡，侵犯了朱某华的生命权、健康权、身体权，小区的物业管理公司深圳某某物业管理有限公司应当承担赔偿责任。

为此，死者朱某华的父母向龙岗区法院提起诉讼，索赔丧葬费、交通费、误工费、住宿费、精神损害抚慰金、死亡赔偿金等共计55万余元。

一审法院裁决：

被告物业公司辩称，该公司对小区制订了外来人员出入登记、保安巡查等管理制度，在主要通道、出入口设有监控设施，每层楼公共区域窗户均设置了防护网，顶楼天台设立了安全护栏，高度符合国家标准，并有“严禁攀爬”标志。死者朱某华尾随刷卡业主进入小区单元楼，并有意逃避监控设施，通过消防楼梯到达案发地点，选择坠楼的方式结束自己生命，物业不可预见、不可控制。

死者的自杀行为是其主动选择所致，与管理没有任何关联，且事发后物业采取了合理积极的报警、报120等措施，已经尽到了管理义务，对事故发生没有过错。

龙岗区法院经现场勘查发现，案发单元楼的护栏、窗户高度等均达标，足以避免安全意外事故的发生。公安机关也初步认定朱某华为自杀，无证据证明其高坠死亡为意外事故。物业公司已经尽到了管理维护义务，对其自杀死亡后果并不可能预见。

一审法院裁判：

龙岗区人民法院认为，对外来人员登记及巡逻监控义务，是相对于小区业主而言的，如物管未履行职责对业主造成人身、财产损害，物业应承担对业主的相应赔偿责任。但朱某华进入小区高坠死亡，与物业未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有因果关系，物业的行为亦不构成法律上的应当归责过错。

因此，法院对原告主张不予采纳，一审驳回原告诉讼请求。

陈伟律师点评：

近年来，屡次发生高楼坠亡的事件，那么在这些事件中，小区的物业管理公司是否应当承担责任，北京市炜衡（深圳）律师事务所陈伟律师认为，应当视具体情况而定，不能一概而论。如果是小区业主发生坠亡，并且物业管理存在过错，那么物业管理应当承担一定的赔偿责任。但是，如果对于外来人员，在没有经过登记，而是采取尾随进入小区，或者通过其他途径进入小区，小区物业是否应当承担赔偿责任呢？

首先，上述两起案件都是外来人员进入小区，并发生坠亡的侵权案件。第一个案例中的死者是从18楼楼道窗户坠下，第二个案例是高处坠落至一楼平台死亡。均属于侵害生命权的民事案件。

争议的焦点在于小区物业管理的疏忽行为，与死者的死亡之间是否存在必然的因果关系。如无因果关系，即便小区物业有疏忽，也无需承担赔偿责任。普通侵权案件适用过错责任赔偿原则，不适用过错推定或者无过错原则，因此，在小区物业没有过错的情况下，不应当承担民事赔偿责任。

其次，众所周知，小区物业是小区业主的物业管理公司，小区物业收取了小区业主的物业管理费用，应当对业主负责。上述两个案例中的死者，均不是小区业主。根据合同相对原则，死者不享有物业合同的权利。

根据第一个案例的裁判要旨，物业公司对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而死者王某某未经登记进入小区高坠死亡，与物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错。物业公司只是对事发小区进行物业管理，不可能预见到王某某坠楼死亡，因此，物业公司不应当承担赔偿责任。

最后，上述两个案例中死者的死亡原因，均经过公安机关侦查，得出的结论均排除了他杀的可能性，第二个案例中公安机关直接认定死者为自杀。对于自杀行为，物业公司已经尽到了管理维护义务，对其自杀死亡后果并不可能预见。如对于外来人员在小区的自杀事件，法院也判决小区物业承担赔偿责任，可能出现结果导向的类似事件发生，不利于实现社会公平与正义的价值取向。

综上，根据案例分析得出，如外来人员进入小区，并发生自杀等死亡事件的，小区物业不应当承担赔偿责任。但小区应当及时报警，并协助公安机关的侦查工作。

最后，还是要劝诫大家，生命是自己的，但是任何人都没有随意放弃的权利。这个世界很美好，需要我们彼此守候和珍惜。

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现在很多人，都是自己决定的要离开这个世界，太黑了，路上没有明灯，这完全是自己想不开啊，结果却要别人来别黑锅，因为他在其他地方自杀，所以就让该区域的人员负责，这让我想到了，有个跳桥的人，就是想跳下去让车压死，结果，仅仅是被车撞了，然后父母就非要汽车司机赔偿，法院交警也判开车人应该承担责任，这司机上哪说理去，我正常开车，正常看路，人就像大河之水一样从天上来，我也没办法啊。这种事和坠楼找物业赔偿一样，冤枉啊。对于这种事情，完全就是胳膊拧不过大腿，我们物业好好的巡逻，结果就有人就悄悄的溜进来想蹦极。