提问：欧大您好！能否讲一讲梅林片区？还有上梅林片区翰岭院现在值得入手吗？有空间吗？

回复：1.提到梅林片区，首先从科普开始吧。据记载，“梅林”名字之由来，是因当年这里山多林密，长了很多杨梅树，故而得名。梅林人对于“梅”这个字一直有着深刻的眷恋，直到现在梅林片区许多新开的道路大多用“梅”字来命名，如梅彩路、梅秀路、梅村路、梅丽路、梅韵路、梅华路，当然还有最正宗的梅林路。

2.再说说梅林这个板块，严格意义上来讲，梅林自西向东分为：下梅林、上梅林、梅林东。

3.下梅林主要由，梅林一村，梅林二村，河背村，背面村，还有挨着梅林公园的几个工业区组成。

梅林一村是深圳早期最大的公务员小区，目前普遍面临楼龄老化的问题。下梅林有梅林最新的标杆楼盘绿景鸿湾和左岭购物中心，也不乏接地气的农批市场、花卉市场，周边未来也会迎来大量的旧改。满京华康美地块，大悦广场，中粮金帝食品厂区等更新项目，包括成丰电子厂那一片的工改工项目。最重要的是，深中的梅香学校也在该片区里。也拉动了片区的学位价值。但是依然面临着“僧多肉少”的局面。比较代表性的楼盘，绿景虹湾，碧云天，尚书苑，通业花园，林海山庄，锦林新居等。除了绿景虹湾是16年的次新以外，其它几乎都是2002年以前的小区。虽然楼龄普遍偏老，但普遍格局都是厅出阳台的户型，比较符合大部分人的置业户型需求，其中尚书苑尤其主打高拓高赠。

4.上梅林主要是指从梅秀路到中康路（卓越汇）这个区域范围，一条梅秀路把上下梅林区分开来。目前上梅林的旧改进度更快一些，因为是原来十三五规划中“拖交”作业的市政规划，所以十四五规则中，就会优先快马加鞭更新。目前主要有：卓越城和辉煌时代大厦、梅林宾馆旧改、中康生活区、大康梅林旧改、京基祠堂村旧改等项目。比较代表性的楼盘，碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑，嘉鑫辉煌时代、上梅林雅苑、华府馨居等。

5.梅林东，简单来说，主要是指卓越汇以东的区域。而梅林东由主要被划分为梅彩产业区和梅东住宅区。梅东片区的几个代表楼盘翰林院、水木澜山、花里林居，平心而论，这几个楼盘位置非常尴尬，卓越城的商业动能也辐射不到，笔架山公园也不近，并不方便，楼下全是地产公司，虽然整体布局要比下梅林更规范，楼龄也整体新很多，但配套就只有一个小超市，商业低端，学位没有下梅林那边有优势，夹在彩田路和皇岗路这两条去龙华的路中间，基本很难指望有规划变动。

6.梅彩“深圳智谷”的产业重心依然还是放在在彩田片区，深圳上城，新浩e都，彩田工业园这边，产业提升以后，真正利好的是彩田片区，长城盛世家园，翡翠名园，这些今年都有不错收益。彩田区位本身也得天独厚，梅东隔着一个北环大道，这边就相形见绌许多了。梅东片区更加适合自住，投资属性和变化的花样太少。

7.总而言之，随着梅林这些项目的更新改造，将填补福田中心北到深圳北商务区之间的高端商业的空白，并推动梅林“产城融合”，打造宜商宜业宜居新城区。而如此之多的城市更新项目也必然让梅林焕发一新，更新后片区价值也将会迎来进一步的释放，加之多数投机者都并不热捧梅林，和不看好罗湖是同一个逻辑思维方式，整体老旧。

价格相对溢价小，随着福田整体趋势往9w+上走的大背景下，整个梅林片区，首先强调自住。梅林是比较适合做一个5年价值投资的潜伏期，但是主要策略还是，低价去收农民房，厂房，小产权这些边角料产品，凤姐变冰冰的机会更大，前提是能够守得住。

提问：欧大，我是您的会员，目前没有名额了，坪山燕子湖那边，有没有推荐的回迁房，不要名额的那种。

回复：坪山燕子湖国际会展中心是十四五重点规划板块，推荐燕子湖旁的两个旧改项目，重点是带深中学区的回迁房。个人比较推荐这两个旧改。1.坪山南布村益田集团旧改项目，整村统筹项目，1号地2号地已建成，3号地正在打地基，目前卖的是4号5号地块回迁房，70年红本产权房，带深中学区，眺望坪山会展中心，燕子岭公园，坪山湿地公园等。回迁价格在2.X左右。

2.坪山望牛岗，由花样年操刀开发，项目位于坪山区石井街道燕子湖片区腹地，深中坪山创新学校旁，东临绿荫南路，西邻坪山湿地公园，南临坪山河，北临金牛西路。回迁价格在3万左右

提问：欧大你好，我是上次听过你课的，横岗弥敦道的房子是否值得再拥有几年？我最近有一年一直在想这个问题！目前深圳已经没有房票了，如果卖了弥敦道要把我西安的一套房子的按揭才能去置深圳，这样弹药消掉部分，只能弄到大概只有350万的首付。首付7/8成，感觉也买不了啥好房子。望您指点，是按兵不动还是？另外20年初把龙华的刚置换到前海。

回复：1.卓越弥敦道周边以民房为主，南北边挨着有住宅小区，环境欠佳。周边辐射的商圈包括：志建时代广场下的底商——金沙摩尔购物中心，横岗大厦、银信中心，新世界广场、天虹商场、以及荣德国际的6万平米的集中式商业，各种眼镜城，组成了以3号线横岗站为中心是横岗的商圈汇集地。虽然看起来繁花夺目，但是档次明显不高，这与片区整体购买力有关。

2.教育资源一直是原关外不发达地区的诟病，四联小学，和横岗中学，只能勉为其难，生源不够优质，也很难异军突起靠学位带动。

3.但是横岗街道约有大量的旧改，以四联旧改体量最大，整个片区未来5年将带来超过千万平的新房供应。主要分布在地铁3号线以及规划地铁14号线周边，且多为地铁口物业。由于改造项目的面积都较大，工业和住宅没有明显分界，所以占比最大的工业、住宅混合区改造，其次是纯住宅区，然后是纯工业区改造，这几个阶段的衔接和改造周期会相对非常漫长。

大量的旧改，看起来是一件好事，但是横岗在供大于求的新房去库存阶段，产业购买力不足，过早过度的开发，只会让二手房更加有价无市，这也是横岗这几年横盘站岗的主要矛盾。未来地铁14号线，更多的还是助力扶持给坪山利好。3号线开通了10年多了，并没有对沿线的楼盘，尤其是龙岗段有特别暴击的带动，轨道交通对于强一线城市，已经不是一个价值投资的要素点，核心还是产业政策倾斜、持续输入性人流、大量的高收入就业机会和稀缺性附加值，比如教育资源。

4.现在卖和1-2年后卖，差异不会太大，未来1-2年大概率还是温水煮青蛙。如果工作半径本身不是在横岗，当时以投资为目的步入进场横岗，个人建议换仓，要知道龙岗只有一个中心，那就是世茂大运，这里目前都没站住站稳，横岗短期内能翻出很大的浪来，很难。

5.龙华置换到前海，应该是一次进阶的置换，未来有成长性支撑。已经有了一个稳健性的置换，本身市场交易冷淡，相互观望，多看捡漏为主。对于买房进仓有利。个人建议，两手准备，先挂一个高于心里预期5-10%放出去，然后一边看市区里的二手，两手抓，两手都要硬。外地的房产，可卖可不卖，深圳选筹的依据，从来不是看首付有多少钱，而是用如何的方式去驾驭多大的标的。

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