北房镇小产权房 小产权房拆迁补偿应当归谁？

庭审中，双方均认可实际买卖房屋标的物为南房3间及西房2间（含门道1间）。双方买卖行为发生后，候某某向有关部门交纳了相应契税，某村民委员会于2004年11月29日、某人民政府2006年6月9日取得某市房地产管理局颁发的房产所有证。

候某某自购买房屋后居住至今并加盖房屋、种植树木。经现场勘验，现该院内共有南房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、北房1间、海棠树1棵。后某村发生拆迁，沈某某认为合同无效要求侯某某返还房屋。

原告诉称：根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：

（1）确认双方签订的房屋买卖合同无效；

（2）侯某某腾退某村院落；

（3）本案诉讼费由侯某某负担。

被告辩称：我与沈某某在1999年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及土地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方在协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋产权证明，因此房屋买卖合同有限。请求法庭驳回沈某某的诉讼请求。

判决结果：

驳回沈某某的诉讼请求。

案例解析：

本案的争议焦点为该农村房屋买卖合同是否有效？

本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应该受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。

本案中，侯某某作为城市居民，与沈某某签订的房屋买卖合同已经过乡政府的批准。此后，侯某某取得了该房屋的产权证书并于2008年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，侯某某在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。

鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认侯某某与沈某某签订的买卖合同有效较为适宜。

友情提示：

随着农村房屋拆迁进程的推进，在房价居高不下的前提下，实践中经常出现，双方签订买卖合同并实际履行后，又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效的情况，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，同时会助长这种不正之风。

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