买广州白云小产权房？你还敢赌吗？

是这样子的，前段时间老朱看到挺多小产权房“暴雷”的案例，有粉丝问我深圳的小产权房去赌旧改回迁能不能搞，问我意见。今天来谈谈我的看法。

小产权房又遇暴雷

缘起前段时间广州白云区黄石街道江夏村要拆除名叫“江景花园”的违规建筑，江景花园是十年前江夏村兴起的“合资建房”，除了本村人购买外，也有外地人因为经济问题，而选择这些小产权房。

其实广州从去年起，已开始进行大范围清理未报建的小产权房了，小产权房没有正规报建，遭遇强拆，是不被法律保护的。对于拆除违规建筑，按规定政府没有补偿的。

同月在番禺大石街We公馆被拆除。据悉，We公馆所在地块属大石街村集体土地，违法建设者在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建设了We公馆商务楼。

由于没有合法报建手续，经规划部门认定，We公馆属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。

跟We公馆签订了长期租赁合同的租户从法律层面来看，现行政策规定：如果明知是违建或者是小产权房，仍然购买的，在相关部门拆除时，不会赔偿任何损失。又是一个购买小产权房暴雷的血淋淋案例。

简单来说，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”，所谓的产权证并不是合法有效的产权证。购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房有何风险？

前面我们讲到，小产权房，没有五证（或者五证不齐），不受法律保护，只有部分产权。而大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。

小产权房的买卖是不合法的，违规小产权并不具备房屋建设、销售资格，也没有在政府部门登记备案，容易出现一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效的情况，所以买卖双方凭良心（有一些人会请律师做个见证，法律认不认可就是另外一回事了），一旦发生纠纷，比如房子升值了、拆迁了，原业主要收回房子，买方就会非常被动。

小产权房屋在建造的时候，没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

小产权由于没有正规的产权证，无法办理过户：由于无法取得房产证，购房者将无法办理过户不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

拆迁补偿难：仅广州来说，小产权房屋违反国家政策被强拆。购房者可能无法获得房屋又索回不了购房款，由于购房者不是房屋的合法人，购房者很难得到补偿，实施改造主体考虑到群体利益情况，以避免群体事件，或多或少会给予部分补偿。

为什么这么多人买小产权房？

小产权房，由于取得成本低，房子价格也较低。一般说来，市面上交易的小产权房价格要比周边商品房低50%左右，比较受低收入人群喜欢，也吸引了少部分房产投资者。

小产权房交易虽然被国家明令禁止，但私底下还是有不少人在买卖。从购买手续费上看，小产权房不需要交纳相关契税。如果说只有入住（使用权）的需求，对其他要求不大的话，小产权房或是许多中低收入的外乡人的选择。

小产权房，路在何方？

5月20日，自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。

《通知》明确要求：对乱占耕地建房，违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

自然资源部表示，2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。就全国而言，宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。

广州明确：“小产权房”一律不予确权登记

广州率先出台广州市规划和自然资源局出台《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》

广州市规划和自然资源局表示，为加快推进广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证（以下简称“房地一体”确权登记发证）工作，确保2020年底前基本完成“房地一体”确权登记发证任务，保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定，结合广州市实际情况，特制定本方案。

明确要点如下：

1、集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记

2、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记

3、面积超“一户一宅”的，超过部分不予登记

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