东安湖小产权房，刚需买房应该考虑的首要因素是什么户型面积还是地段-2024深圳小产权房信息

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提问：雕叔你好麻烦帮我指一条路。现有房屋情况:成都住宅3套、公寓1套。1.攀成钢中粮鸿云75平米小三房自住娃娃.上学方便(18年取得产权证);2、三环路琉璃立交外侧锦绣阳光2005年的多层125平米现处于空置状态暂未出租(有产权证满5年);3.琉璃立交外侧同区位85平米电梯安置房(锦馨家园)现出租，月租金2400元(18年8月取得产权证)三环内琉璃场有个35平米的40年公寓月租金1400元(13年取得产权证)。问题:1.希望在攀成刚和其他有潜力的区位各有一套房，有个套四更好。2.除自住的中粮鸿云外，其他3套现在适合卖吗?或者全部卖了置换?万分感谢!

回答：其他三个可以都卖了。资金充足可以直接买伊泰天骄。没钱买个成华区衫板桥附近的新房。

提问：雕叔你好，坐标成都，我家里是做生意的，年底可能需要大笔资金流转，打算卖掉一套房缓解压力，有没有什么方法能快点卖掉？

回答：如何快速卖掉二手房，毋庸置疑，最好的方法是降价。然而，以侵蚀利润来换取流动性，显然，这并不是房东最想要的结果。建议要先了解一下二手房的成交法则。绝大多数二手房都是通过中介公司来完成，所以中介这个环节很重要。中介卖房，同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房，总价相差不大，最终拿到的中介费佣金是差不多的。中介为了促进成交，一般会给客户推荐一个小区里，价格最低的那套（因为更容易成交）。如果你不是价格最低的那套，曝光度就会降低，房子就不容易卖出。这个时候你要做的是，去周边所有二手房门店，叫出店长和店员，告诉他们，卖掉我的房子，有额外佣金。中介有了额外的佣金动力，自然会大力帮你推荐房源，曝光度增加，房子卖得更快。房子总价降2万，一般对于买房者来说没什么概念和特别有货，但对于中介来说，诱惑力就大很多。在提高佣金，增加中介带看积极性的同时，也要提高中介带看的便利程度。如果有客户要看房，房屋内一定要处于空置状态，不要有租客，不要贪图那点租金收益。里面有居住者，买房者体验感差，看房也不方便。总之，所做的一切本着这几点：增加曝光度（增加中介带看积极性）；增加看房便利性；加深客户印象；

提问：雕叔您好，我老公最近把东莞的中惠松湖城卖了，在深圳龙岗买了远洋新干线二手总价380w，可朋友们都说龙岗发展不好会套，已下定20w，这几天好犹豫，能帮我分析下吗？谢谢您！

回答：你好，龙岗这个地方楼盘不少，价格很亲民；配套满足基本需求，谈不上高端；交通持续完善中，但是硬伤显而易见；最大的问题是中高端工作岗位不多，同时地理位置距离粤港澳大湾区核心最远，大部分居住在这里的人每天需要穿越东西部长距离通勤，非常辛苦，一旦条件改善，这些人会毫不犹豫搬离龙岗，搬到中高端职位更多和配套更好的西部或者中部。所以，龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是第一居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内最低；远洋新干线目前买3-5年很难挣到钱的，龙岗在上一轮（2015年）深圳楼市的普涨行情里也涨了不少，未来这种“鸡犬升天”的普涨的行情或许还有，如果在龙岗上班，要求不高，幸福指数还是比较高的！即使不在龙岗上班，预算有限，买龙岗上车也没有错，衣服不华贵，但总比裸奔好！

提问：雕叔你好，想投资一个总价在200~400万之间的房子，五城区社保+高新南区的普通资格，您有什么合适的盘可以推荐吗?

回答：主城区可以看中车共享城，当代璞誉，高新南区看鹿鸣九天，天府新区看德商御府天玺，鹿溪樾府，龙泉东安湖看华润未来之城。

提问：雕叔，还是上个问题，征信房查第一套房都不在我名下，我是想买新房，不是二手房，假的离婚证刚需审核可通过吗？银行贷款查的到是假的离婚证吗？其实就是民政局和房管局银行是否联网的问题。

回答：外省婚姻不联网其实能不能通过，都是银行操作，想省事建议找找熟悉的信贷员操作。

提问：雕叔您好。我是高新的刚1资格，但是社保时长只有两年。总预算330左右，自己了解了一下，高新后面总价在自己预算内的盘基本都需要高社保，除非南城都汇开放大量房源。另外像保利和陆肖三期的小面积，数量都比较少，概率不是很高。结合前几天土拍情况来看，我认为后期的盘基本也是大面积改善为主，且高新南两宗地均是人才住房，我没有购买资格。虽说单价受限，但是总价应该不低。所以自己权衡了一下，准备着手考虑二手。所以想请教一下雕叔，从自住角度出发，目前可以关注哪些板块的小区呢?

回答：说实话，刚一的话已经是顶级资格了，不买或者说不尝试看看高新新房，确实意难平，确实心有不甘，建议新川和几个网红盘遇到了都要去积极尝试，不要轻言放弃。另外土拍确实没太大亮点，两宗人才用地按照以往德性，到后面多半要对普通购房者开放，所以只要你不嫌弃它高低配，买到的概率还是很大的。最后你考虑二手房的话，我建议还是可以看看南城都汇系列;大源建发翡翠鹭洲、金控时代广场、时代晶座(高新)这类捡漏，甚至也可以看看新川的中德英伦联邦。

提问：雕叔，准备买房，本来信心十足、有备而来，但最后买总是不尽人意。要么贵了、要么错了，或者就是有这样那样的遗憾——户型不好、楼层不好对、朝向有问题、环境，请问你们专业人士是如何买到性价比高的房子的?买房小白请教!

回答：你这种情况究其原因，主要是经验、心态等各方面的因素影响。很多专业人士买房的确要比普通市民要从容和自由的多，经验丰富、心态平稳、眼光独到，不仅选择的空间也比较大，出手时更能做到稳、准，而且能够保证自己买的房子物有所值。若用简单的话总结，就是“买的好（性价比高）、买的省（便宜）、买的巧（及时）”这也正是普通购房者所缺乏的，怎样做到这些，就比较复杂了。一般消费者仅以位置、环境、配套或者价格来衡量一个楼盘是否值得购买。房地产业界对楼盘性价比的判断有自己的独到优势和眼光，比如他会从专业的角度以及整个市场的发展趋势来判断楼盘的品质。房子的品质不像其他商品那么一目了然，普通购房者当然没有判断能力。举个例子，一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，懂行的人肯定会买后者，性价比超高。再比如，在点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面衡量。那么，南北通透的多层或板式小高层会成为首选。多数普通人没有对房价的判断能力，错失机会的风险高，买不到性价比高的房子。就像过去几年，很多人已经错过了2008年、2011年、2014年以及2015年上半年好几轮市场低谷的窗口期。毕竟在房价没涨起来的时候，谁也不会想到一套房子以后会那么值钱。可如今房价涨起来了，很多人却更小心翼翼了，要么以房价高为由一拖再拖，要么因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以最低的价格买入最好的房子，人们才会选择了又放弃，放弃了又选择。这就需要有一个专业的判断能力，把握时机，创造财富。选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘......这些选择标准无疑是需要丰富的经验，准确的判断能力，值得我们普通人借鉴与学习。其实当一个人一生只有一次买房机会时，无论房价未来或涨或跌，都相当于在进行一场豪赌。赌赢了固然好，就算赌输了，也有两个结果：一种是房价跌下来了，可最起码有了套自己的房子；一种是错失了拥有一套房的机会。

提问：雕叔你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗?78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗?2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌成交带看更集中今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。据我所知同为青羊二区的东城根街小学有这类标间楼盘如时代凯悦新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。第二点就是目前就读少城小学以后会划到金牛区吗？放心主城区区县之间的划分非常稳定以后再跨区划分的可能性微乎其微。如果预算只有100万那么挂户青二是最好的办法不要看芳草南街了。

提问：雕叔你好！我现在双流华府怡心湖板块有套房在自住，想再买套投资，怕以后房价太贵，上不了车，目前看了华润未来之城和紫光天府芯城，请问哪个楼盘值得买呢?还是可以再等等明年呢?或者老师你有没有更推荐的楼盘呢?预算230万左右的，之前也考虑过绿地公馆一期的房子，好纠结啊，麻烦了感谢！

回答：紫光好像它现在出了一些问题，风险较大。投资来看，普通资格其实很难的，保值可以，但发不了财，你要降低预期才行。未来之城和你所在的怡心湖个人觉得现在买两年内都是站岗，如果还有天府新区的资格，也可以看看万科天府公园城和幸福里。

提问：你好，成都桐梓林的70年产权但是公寓一样的，2.4万值得入手还是在双流区（孩子单位附近）买合适？

回答：所谓70年产权公寓式住宅，就是将建好的公寓商业性质改成住宅性质。主要有以下优缺点：1、总价低，可以落户读书，民用水电。2、可以首付三成，贷款30年。3、一般靠近地铁口、公交站或者商圈，位置一般比较好。4、房子较小，比较易于出租。缺点：1、虽然可以落户读书，但是一般都是没有什么好学区。2、住户在10-20户，通风采光都比较差，居住体验感差。3、小区容积率高、绿化率低，环境较差。4、住户以租客为主，住户职业比较复杂。5、后期转手接盘侠少，难以出手。整体上看，是不太建议投资这样的标的，不属于A类稳健资产。