国外小产权房相关发展(REITs不只是金融工具)

我国的消费贷款是20世纪90年代初，住房信贷业务开始了起步，当时国家发放的消费信贷只限于农村地区，目的是为农村经济发展提供资金支持。随着经济的发展，消费贷款的范围也不断扩大，从农村走向城市，越来越多的商业银行、消费金融公司和小额贷款公司开始提供消费贷款服务。

七普统计全国房屋总面积是517.2亿平米，足足有14.9亿间，有一半都是共有产权、老公房、自建房，商品房还不到3成。人均住房建筑面积为41.8平方米，人均住房间数为1.2间，追求物?欲是人?的本性，房?地产前?景?广阔！

1、房债压力

二战结束后，世界上许多国家都开始相信：经济增长没有界限、社会进步不会停滞。人们怀有一种脱缰野马般的乐观情绪，认为一切经济和社会问题都能得到解决。

人们忽视了经济繁荣和生活水平改善所需的基础正在日益松动、逐渐瓦解。史无前例的经济扩张时代黯然落下帷幕，而背后是各种影响力的汇合作用。人口增长放缓和人口老龄化，生产力发展和创新增长日益放缓，水、食品和能源等关键资源的短缺迫在眉睫，再加上人为因素造成的气候变化和极端天气条件，使得上述金融困境祸不单行。

国际贸易和资本流动增长放缓，是另一个阻碍因素。受益于全球经济增长，并在全球经济增长中成为中坚力量的新兴市场的发展速度如今也在放缓。

全球货币持续超发与债务问题、经济全球化倒退与贸易保护主义、经济增长不平衡与不平等、人口老龄化与工资上涨、全球能源与原材料供给等问题，全球经济出现了“大衰退、大停滞”，而且是通胀与衰退的交替。

根据国家统计局的数据显示，1998年我国住房贷款业务刚开始发展时，贷款余额仅有190亿元，占银行贷款总额的0.39%。

宏观杠杆率是债务与国内生产总值（GDP）之比。2022年我国GDP同比增长3.0%，较上年大幅回落5.4个百分点。今年2月，国家金融与发展实验室（NIFD）发布报告显示，我国宏观杠杆率从2021年末的262.8%升至2022年的273.2%，很明显，导致2022年杠杆率上升的主要原因在于经济增速放缓。

《2023年2月金融统计数据报告》显示，我国2月末RMB贷款余额221.56万亿元，同比增长11.6%。今年前两个月，个人贷款合计增加4653亿元，而2020年至2022年的前两个月合计数值分别是2208亿元、14147亿元和5016亿元。

2022年末个人贷款余额749323亿元；今年1月净增2572亿元，月末余额应当为751895亿元，2月末个人贷款余额约762313亿元，同比增长约6.5%，增长表现明显回暖倾向。

央行数据显示，2022年全年，人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元；人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。

2022年居民部门存款上升了17.9万亿元，而居民贷款仅上升了3.8万亿元，存款增长规模远超贷款增长规模，存款比贷款多增了14.1万亿元。

今年2月M2同比增长高达12.9%。2月末个人存款余额约127.32万亿元，同比增长约18.3%。通胀可以降低债务水平，但却相当于对储户进行惩罚。在短期内，由于人们的储蓄被用来抵偿危机的成本，因此奉行勤俭节约理念的人们，会看到他们储蓄的价值出现缩水。未来的后代，将不得不为先辈的错误和挥霍付出代价。

居民部门出现“躺平”。国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。社会消费品零售总额同比下降0.2%，较2021年大幅下降12.7个百分点。

2015年之后，地方政府债券大量发行，其中约有95%以上的比例都被商业银行所持有，也形成了相当规模的信用创造。2022年影子银行信用创造下降的绝对值减小，从而导致了存款以更大的规模上升。

贷款人之所以愿意出借仅仅是因为确信他们的资金是安全的。他们相信即使房价不可避免地出现下跌，基础抵押物也能够保护他们。债务之所以导致泡沫，部分原因是它给了贷款人一种安全感，即使泡沫破灭，他们也不会受到影响。

卖给投资者的证券本身就承载了被忽略的风险。例如，如果投资者相信全国的房价不可能下降10%或更多，那么银行就会创设一种证券，除非出现全国房价下降10%或更多，其他任何情况都不会改变这种证券的价值。

因为这些证券对投资者来说是无风险的，所以银行就大量生产。看似无风险的证券的供给大肆扩张，使乐观者可以购买更贵的房屋，助推了资产价格泡沫。当房价下降事实上超过10%时，结果就是金融大灾难。这也是宏观调控降准、降息，房产调控降首付、降购房门槛，也不愿降房价的道理。

债务拥有独一无二的特征，它使投资者相信他们在未来任何情况下都会得到偿付。购买了债务的投资者相信他们所持有的东西是安全的，独立于他们所提供融资的基础资产。

金融行业使投资者相信他们持有的是“绝对安全”的债务，即使出现了明显的资产泡沫。这有助于我们理解为什么金德尔伯格发现了另外一种历史上常见的情形：债务常常助推资产价格泡沫，它们看上去绝对安全。正如他所说，“在很多情形下，信用扩张是因为开发了对之前传统货币的替代物。”?债权人相信新的债务工具与受到稀有金属支持或受到政府担保的货币一样安全。

风险忽略框架背后还有另一个教训：债务工具导致投资者只关注极小部分的各种可能结果。所以，他们容易忽视相关信息，甚至对明目张胆的欺诈熟视无睹。

人们对现实的不安和对未来的恐惧却与日俱增。每个人都意识到，一场调整是不可避免的，而最终的代价也将是巨大的。这不仅是经济困难的威胁，更是对失去尊严和骄傲的恐惧。这是一种无处不在的无力感。

知识是打开改变之锁的钥匙。世界必须先要抬起头来，勇敢面对当下的真实困境。新时代需要新思维、新视角、新模式、新管理。

随着中国金融体制改革的步伐大大加快，房地产市场进入减速周期，存量资产的证券化问题已在“二会”期间提上议事日程，REITs的推出正当其时！

2、金融与债务驱动的风险

美国的私人债务占GDP的比重，到2008年次贷危机的时候高达290%，日本、加拿大、英国、德国、法国、意大利、澳大利亚、中国的债务占GDP比重都在200%以上，且如此巨额的债务，很大部分是被各国央行购买的。

例如，2009-2014年，美联储购买了美国政府发行的超过50%的政府债券，即使现在美联储仍然持有超过10%的美国债。2013年，日本央行也曾经宣布购买了当年新增政府债券的70%，2014年，其购买的日本政府债券相当于GDP的16%。2015年1月，欧洲央行也宣布了直接购买政府债券的计划，这些都是央行通过量化宽松政策、向经济注入货币的方式。

2020年的新冠肺炎疫情，意料之中的突发性公共卫生事件，揭露了许多国家没有做好准备的事实。由于实体经济和金融经济同时崩溃，疫情危机比2008-2009年的全球金融危机还要严重。唯一可以与之相提并论的，可能只有大萧条?了。由于无视之前的教训，家庭、企业和政府在应对这场全新的混乱局面时，没有缓冲的余地，发挥能力的空间也极为有限。

美联储的资产负债表自2008-2021年扩张了近8倍的后果：大量增发的货币虽然在过去10多年都被美国的房地产市场和股市吸收，但在连续多年推高了美国房地产和股市价格并形成泡沫后，必然回流到消费市场来推高物价，进而引发通货膨胀。

即便是去年美元加息、缩表、经济增长、物价上涨能够逐步吸纳过剩的货币，但在一两年之内也难以吸收完。仅从美国的“单位货币供应量”这一指标观察，该指标回到疫情之前的水平，至少需要3年以上的时间。

可能是因为近40年没有发生过明显的通胀，以至于美国和欧洲的央行用量化宽松的方式购买国债时，并没有对货币量化宽松可能带来的通胀问题引起足够重视，而是直接开始从高债务的效率推导出大衰退的风险。

从20世纪80年代初以来，经济活动和增长日益受到金融化的推动。在次贷危机发生之前，美国需要用5美元的经济债务才能驱动1美元的经济活动，这个数字比1950年的时候增加了5倍。借债如果能够带来增量的产出，对经济自然就是有好处的，但反过来如果负债的投入产出小于负债本身，那么最终会造成债务危机，进而带来经济衰退，即金融债务驱动到经济衰退。

全世界并没有引以为戒，去解决借贷成瘾的问题。不断增加的债务，现在反而成了经济增长的刹车装置。

长期超发货币的滞后影响，首先会带来通货膨胀，而为了治理高通胀，央行必须持续加息或大幅加息，很可能会造成股市与房地产泡沫的破裂，进而打击消费与投资，并有可能形成经济衰退，通胀之后常常伴随着衰退，且经济衰退概率在增加。

美国中产阶级越来越脆弱，现在收入水平处于中间位置20%的美国家庭，收入比金融危机前更少，净资产也更低。2014年，44%的美国人认为自己属于中产阶级，而2008年这一比例为53%。2014年，49%的18~29岁的美国人认为自己属于下层阶级，而2008年这一比例为25%。德国、英国、加拿大、澳大利亚和新西兰也存在类似的情况。

2008年危机之后，人们普遍认为，银行的规模太大，已经到了危险的境地，但自那以后，银行的规模和市场影响力还在继续扩大。

在美国，六家最大的银行现在控制着美国金融系统全部资产的近70%，其份额增加了约40%。美国最大的银行——摩根大通，拥有超过2.4万亿美元的资产，比大多数国家的经济规模都要庞大。政府仍然认为银行是太大而不能倒的存在。

但近日美国硅谷银行、签字银行因“系统性风险”相继关闭，美国银行系统目前正处于“贝尔斯登时刻”，市场对银行系统的恐慌情绪正在蔓延。据《华尔街日报》17日报道，最新研究显示，美国目前有多达186家银行有可能存在与硅谷银行类似的风险。

自美国前总统特朗普上台之后，开启了逆全球化，拜登总统更是有过之而无不及，将自身发展目标放在优先级的首位，实际上已经偏离了二战后全球经济扩张的关键路线——发展全球化，维持国际贸易秩序，对华芯片、技术的“卡脖子”越来越尖锐。

经济增长放缓，有助于减少人类对环境的破坏，有助于资源节约，但却导致人们生活水平的下降和偿债问题的增加。另一种选择是加快经济增长，提高生活水平。然而，在主要由债务驱动的经济扩张过程中，这种做法将进一步增加原本已经处于高位的借贷水平，并加剧环境和资源压力。

只要全球贸易和资本流动加快，就会带来更多增长的机会；反之就预示着衰退即将来临。

3、债居时代

当前存在严重缺陷的经济模式，因债务、人口老龄化趋势和医疗福利而负担过重，如今已无法为人们提供他们自认为理应享受到的生活水平提升。

生存环境问题，需要全人类付出高昂的代价，对整个社会格局进行重新调整，但最终这个问题会威胁到全球很大一部分人口的生死存亡。

食物和水等有限资源，无法满足不断增长的人口需求和不断改善的生活方式。不平等加剧，危及社会凝聚力。

经济全球化总体毫无疑问是带来经济增长的动力，但是全球化的蛋糕分配的确未必是均衡和公平的。

在全球化中获利的主要是一些跨国公司和他们的股东及利益相关者，而很多国家的传统制造业和传统服务业的从业者，却因为全球化而失去了之前的就业机会。

如果那些在全球化当中受益的跨国公司及其利益相关人不愿意把他们得到的蛋糕，以某种方式来补偿本国在全球化中利益受损的人，那么经济全球化就会受到抵制。

特朗普首先在全球掀起了反全球化浪潮，就像打开了潘多拉的魔盒，一旦反全球化这个“魔鬼”被释放出来，就再也不会回到瓶子里了。

宽松的货币政策，人为地将金融资产的价格推高至超出其实际价值的水平。其中相当一部分资金流入新兴市场，破坏了当地市场的稳定。沉迷于政府和央行支持的世界经济，如果没有低利率和过度流动性，可能根本无法存续。当局日益陷入困境而无法自拔，没有回旋余地，没办法停止对经济的支持。

在西方，疫情自2020年以来造成生产和供应链的中断，消费品供给减少，同时美国、欧洲为应对疫情影响采取巨大的需求刺激政策，供给收缩叠加需求扩张，自然会带来通货膨胀。

在中国，2020年没有采取量化宽松政策刺激需求，而是靠扩大投资来稳增长，结果并没有引发通胀。然而由于扩大投资的不可持续性，以及持续的封控政策打击了消费，因而加剧了经济下行压力。

而俄乌战争所带来的石油和天然气等能源的供给格局的变化，以及对全球粮食供给的影响，无疑加重了上游的供给冲击。

在欧洲和美国，能源价格直接抬高了PPI和CPI，德国的PPI甚至创下1951年以来的新高，美国的CPI也创下了1981年以来的新高。

而在中国，由于中下游存在严重的供给过剩，上游PPI涨幅很难传导到下游消费品，这种情况加剧了下游中小微企业的困难，造成相关行业的衰退。

美国由于其劳动者报酬总额占GDP的比重超过50%，因而工资对物价的冲击很明显。而对中国乃至全球而言，人口增速的放缓甚至减少，尤其是人口老龄化，必然会带来经济增长的放缓。

2008年的金融危机之后，处于经济长期停滞和新平庸时代。在疫情暴发之前的2019年，发展中国家的经济增长率降至2009年以来的最低水平。

2001年曾经大放异彩的“金砖四国”中，俄罗斯的经济和巴西的经济已经陷入衰退，中国的经济增速已经放缓到十年前的一半，印度、南非等新兴市场的经济问题则更加复杂，谈到新兴市场经济，挂在人们嘴边的已经不是“金砖四国”，而是“脆弱五国”，因为在印度、印度尼西亚、土耳其等国家，其增长的脆弱性暴露无遗。

一个低通胀和高增长的时代可能结束了，很多国家可能要面对高物价和低增长的时代。如果这些问题得不到改变，世界经济将陷入大衰退、大停滞。

全球化倒退，无论如何也不会倒退到20世纪70年代的冷战时代，人们把滞胀当成痛苦指数。通胀率和失业率相加，美国的痛苦指数那时候徘徊在15%~20%，远高于今天。

在那些摆脱掉了全球金融危机的阴霾、已经恢复元气的国家中，金融市场基本都处于危机前的价格水平，或高于之前的水平。但实体经济尚未恢复正常。

人手一台最新电子产品，并不能掩盖这样一个事实，大多数人的生活水平依然没有提升。随时可能丢掉饭碗的不安全感比以往更强烈。工资水平维持不变，没有上涨。

发达国家公认的生活福利，如教育、住房、医疗、老年护理、储蓄和退休保障，越来越难以实现。未来几代人，和父辈相比，就业机会将越来越少，生活水平越来越低。

事实上，全球通胀与衰退就像白天与黑夜一样交替出现，反而过去几十年来人们已经习惯的低通胀、高增长在几百年的近代经济史中并不常见，超过20年的繁荣更值得珍惜。

事实上，历史虽然没有完全重复，但是却一再重演。如同今天美国和欧洲面临着40年未见的通货膨胀，虽然程度与20世纪70年代有所不同，但是其本质原因都来自货币、能源供给冲击、劳动力冲击、国际贸易格局等方面的影响。

中国面临着需求收缩、供给冲击、预期减弱等前所未有的经济下行压力，这些问题并不是今天才有的，有朝一日也许会遭遇不可避免的严重危机。

文学家罗伯特·路易斯·史蒂文森的名言：“每个人，迟早都要面对一场自食其果的盛宴。”就像安·兰德所说的一样：“你可以逃避现实，但无法逃避现实带来的后果。”

4、结语

中央银行没有什么魔术按钮，轻而易举地用以推高通货膨胀。阻止通货紧缩是一回事，而制造明显的通货膨胀则要难得多。实际上，当经济面临过度债务负担，利率下限时，货币政策推升价格的能力将严重受限，杠杆化损失也严重削弱了货币政策的作用。

制造通货膨胀最直接的方法就是大规模增加流通中的货币量。当更多货币追逐相同数量的商品和服务时，价格和工资肯定会上涨。

REITs的本质是投资信托，在资产市场的环境下，它会不断地去发现更有价值的基础资产、更有效的运营模式，更好的营销对象，把资源投入更有成效的领域，从而为未来社会创造更大的价值。

REITs是商业、地产和金融的结合。商业需要人和、地产需要地利、金融需要天时，成功的REITs三者缺一不可。REITs远远不只是金融工具那么简单。

未来房地产证券化的出路是发展REITs，它必将掀起房地产企业资产证券化的浪潮。

在新冠肺炎疫情的影响下，我国大力投资基础设施以期望带动经济走出低迷困境，为此国家于2020年4月30日正式推出了公募基金基础设施REITs，实现了公募REITs由私募转公募的突破。

REITs在国外是一种成熟的金融工具，它能够帮助我们盘活当前庞大的基础设施存量资产，吸纳社会资金参与其中。REITs中等风险、中等收益的特征，丰富了我国的投资品种，也为我国的金融市场提供了更多的选择。

正如管理大师德鲁克所言，企业的目的是创造顾客，企业的价值在外部，在于为顾客提供价值，其自身内部都是成本和消耗。

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