农村耕地上建设小产权房 房价会大幅下降吗？

今年孟教授又提出，农村宅基地、城市小产权房，应该考虑进入房地产流通市场了。未来可以同商品房一样可以自由流通。这是在城乡一体化大旗下已经指明的方向，如果现行法律不允许，那其实应该推动修订法律。但是我们可以揣测，当真的宅基地和小产权房可以自由买卖时，那么会发生什么样的改变呢？

可以说农村的宅基地和城市的小产权房，他们在整体房产中的占有比例，那是极其巨大的。但是他们的价值变化可能差别也很大。有可能建立在深山中的一座祖屋，因为处于网红地带而价值巨大，也有可能出于无名山中而一文不值。

小产权房的问题则更为复杂，因为他们没有缴纳过土地出让金。土地出让金是一个复杂的历史遗留难题，它的定价到底是如何，其实现在无人能够用现有的法规和制度说得清楚。如果制定的过低，那么产生的交易溢价是非常大的；如果制定的过高，那么对于历史的尊重是不够的。

对比现在的商品房市场，其建设土地的取得，经过招拍挂等合规流程流入房地产市场的。那么想想小产权房如果想进入交易市场，土地出让金的价格制定将成为一个难以逾越的障碍。同样宅基地的土地价格制定也存在着这样的问题和疑虑。那么假设都允许入市，社会发生何等变化：

1.拥有宅基地的农村居民，能从转让中获取足够回报吗？在一定程度上可能性很小，虽然未来的交易价格会提高，但是之前需要补交土地的一些费用，有可能会冲抵收入。而根据宅基地所处位置的不同，价格又会发生很大变化。所以在一定程度上，农村居民不可能通过宅基地入市，而获取到过去拆迁类似的收益。

2.现行我国对于宅基地买卖管理非常严格，非农村户籍是不允许买宅基地的。是不是可以这样理解：在一定程度上，这可能是保证农民有着最后的安身地方的措施。虽然现在鼓励农民进城，但是一下子采取断后路的方式，是不是过激了？宅基地突然变成了一块唐僧肉，最终农村居民能吃到多少呢？

3.地产市场中普通住宅的价格有可能会受到短暂冲击，但是不可能大幅下降。小产权房现在也住着人，不可能性质改变了，都一口气出售了。宅基地散落在乡野各地，对于一般家庭来说，可能假如工作在城市，即使便宜也不可能买来居住。

4.但是假如彻底放开好，别墅市场价格会迎来一次大洗牌。谁还会去买商品房别墅呢？高净值者、富豪家庭，肯定会选择在农村买宅基地，说不定还要几块宅基地合并在一起，去大建特建呢！自建别墅、自建庄园更成为一种新的选择？过去消逝的那一切又会重新回来了，别墅市场可能价格会大于下调。

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