2016广州麦地小产权房(城中村，村中城)-2024深圳小产权房信息

在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。

在广州，有种浓缩了着这座城市所特有精神气质的居住地。它不仅记载了各氏族人为了躲避战乱南迁，耕垦繁衍，直至人丁兴旺，渐渐成为望族的历史，更加见证了新一代移民在这座城市为梦想而打拼奋斗的艰难历程。对于这一居住地，我们称之为城中村。说是村，因为它曾经是江水田畔，桥影条条的岭南水乡。说是“城中”，因为连绵不见尽头的楼宇贺马路，早已经彻底地淹没在喧闹之中。

说到农村占地面积，广州市城中村算是广东改革进程比较特殊的一座城市，占比25.56%，位居全省第二，屈居惠州之下。

而在广州市11个区之中，白云区和番禺区农村土地面积占比最大，分别占比19.01%和16.54%。

通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。所以，比起都市繁华的城镇，农村居民家庭人均收入，仅仅相当于于其的50%。

同样，人均消费性支出也是如此。

截至2019年，广州市的自然村总数是1343个，其中广州市城镇建成区范围内“城中村”共323个，主要分布于番禺、白云、天河、黄埔等区，占地面积534.63平方公里，现状建筑面积38878.28万平方米。其城中村的数量规模是北京，武汉，佛山等大中城市的3到5倍。

在323条城中村各区域分布中，广州市11个区城中村分布如下：

其实，广州地区城中村的问题自古已有：

1、缺乏完善的道路交通系统和公共服务配套

多数村没有完善的内部道路交通网。数千人的城中村,往往只有一两处宽度仅为7米的对外联系道路,村内部道路多以房屋间距作为步道,大多只有2~4米宽,不符合道路交通和消防要求。绝大多数城中村均是从原始村落加密演变而来,形成今天的旧村。旧村建筑布局混乱,村内建筑密度高,建筑间距小,建筑外部环境较差,没有足够的公共绿地和活动空间,中小学、医院等公共建筑配套设施不足。由于无法保证消防通道，一旦发生火灾，消防车、救护车无法进入，势必造成不堪设想的严重后果。

2、人口构成复杂，治安隐患多

城中村内既有农村人口，又有城市居民与大量外来流动人口，这样就难免鱼龙混杂，留下不少治安隐患。

3、产业畸形，没有整体竞争力

城中村的经济发展一般以房屋出租为主，各种发廊、餐馆、药铺、杂货铺等充斥于城中村的小街道，难以形成集中、具有优势的集体经济产业。

4、违法用地、违章建设严重

在尚有剩余土地的城中村，擅自将留用地出租作商业用途以及农民自行搭建等违法现象普遍。致使房屋建筑密度加大，建设混乱局面加剧，给将来改造加大拆迁难度。

而城中村改造难的主要问题也是凸显：

1、缺乏用地整体改造规划，利益平衡难统筹

由于历史原因，大多数城中村在发展过程中缺乏整体改造规划，即缺乏对村所辖用地的整体利益平衡与分配统筹计划。由于村集体经济发展的需要，前几年在区位条件较好的返还地和经济发展用地先行建设，达到了发展集体经济的目的。

近几年,往往又在商业价值较高的临街(或中心区)地段进行局部改造建设，造成“见缝插针”的零星建设较多,整体改造的较少,“吃肉留骨头”的改造方式给以后和现在剩下的旧村整体改造规划的经济测算平衡增加了相当大的难度，进而连带出现编制改造规划积极性不高、编制规划难，获利较少的规划村里难通过，规划实施更难的局面。

2．追求高强度开发,突破管理规定指标

目前广州中心区内的城中村用地能用来进行利益平衡的空地、临建地、闲置地等改造地块不多，而更多的是建筑密集、拆迁难的旧村“骨头”用地,现状容积率多在2.1~3.2之间.

为达到拆迁改造的利益平衡,村里往往提出提高容积率、增加开发强度指标等要求，导致城中村规划突破城市规划行政管理部门规定的控制指标,实际上新一轮城中村编制规划主要是帮村里解决提高开发强度、修改城市规划行政管理部门规定的控制指标(2006版控规导则)问题。一般要求规划的容积率是现状的2倍或更多，在4.0~7.5之间。

因此,形成了村民需求与城市长远发展利益的矛盾，以及与城市规划管理规定的控制指标不符的问题。

即使让步于村集体，同意翻倍提高容积率，也将会带来城市道路交通、公共服务设施、市政设施无法承受的压力与问题，造成改造区域交通拥挤不堪的恶果。

总的来说，广州城市更新的演变历程可归纳为以下三个阶段：

探索阶段（2009年），主要是危破房改造、旧城改造等以个案方式缓慢推进（2009年56号文出台之前）。

“三旧”改造阶段（2009年-2014年），以全省实施“三旧”改造为契机，出台56号文和20号文，创立“三旧”改造政策体系，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造。

“城市系统和谐更新”阶段（2015年至今），成立城市更新局，出台城市更新“1+3”政策和6号文，常态化有序推进更新改造。

按照具体时间段具体划分如下：

目前来说，2019年年底，全市323个“城中村”之中，已批项目150个，其中全面改造34个、综合整治9个、安全隐患整治107个，未批173个。

2019年，是广州自2009年正式开启城中村改造以来的第一个10年。广东省广州市的11个区，目前都已提出加速城中村改造，全市旧改进展有目共睹。除了已完成改造的城中村，广州至少还有37条村(涉27个项目)已经开展或完成拆迁工作。

全市九区中，已拆迁城中村最多的区增城区，有10条村庄因为改造或者片区建设而拆迁。其次是黄埔区为9条；荔湾区5条。而白云区3条，花都、天河、番禺、南沙各2条，海珠区1条。

已批全面改造项目中10个已完工，分别是猎德村、林和村、潭村、杨箕村、琶洲村、黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村10条城中村改造。除了10条已成功全面改造或微改造的城中村，广州当前至少还有25个城中村项目已经展开拆迁、建设工作。这些村庄在改造后的总建面达5369.41万平方米，相当于7520个足球场(标准足球场占地面积为7140平方米)。

截至目前，在已批项目中。

9个已批综合整治项目中6个已完工，107个安全隐患整治项目已全部完成。

目前来说，在323条城中村中，有123条城中村完成了初步改造或者是基本完成改造，还剩下约62%的城中村要进行下一步改造计划当中。

从2009年至今，广州市陆陆续续出台实施《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》（穗府〔2009〕56号）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令〔2015〕第134号）及《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等文件，和最新印发的《广州市关于深入推进城市更新工作的实施细则》（穗府办规〔2019〕5号），基本形成我市“城中村”更新改造的政策体系。在行政政策体系下，做足了功课。

为了扩大城市的发展空间,提升城市整体水平，广州市从2001年开始分三阶段对城中村进行改造，目标是到2010年全部完成对当时139个城中村的改造，真正实现广州市城乡一体化。

实践证明，这一目标到目前还未实现，大部分城中村虽已改制，但完成改造的或进入改造程序的很少，改造工作推进缓慢，困难重重，其中土地问题是矛盾纠结的集中点。在广州市不同的区之中，因地制宜，有着不同的城中村改造故事。

1）、白云区城中村改造

白云区位于广州市城区北部，白云区下辖18个街道、4个镇，是中国的百强工业区，有比较多的外来人口，也是广州城中村的聚集地。白云区没有市中心那么繁华，但是也少了很多拥挤。从广州地铁图可以看出，2号线的上半段和3号线北沿线都在白云区域内。

一面是繁华的广州大道、一面是风景名胜白云山峦，在广州新中轴线北端，梅花园、麦地、京溪等多个城中村散落其中，破旧的村屋与华丽的豪宅形成鲜明的对比，即便如此，便利的交通、齐全的配套还有低廉的房租，让这里的城中村拥有着自己的生命力。

从2019年至2021年的三年内，广州市白云区将有序推进47个旧村改造项目，占比广州市已经推进的项目31.3%。其中全面改造项目11个，综合整治项目32个，政府收储改造项目4个。

日前，白云区制定了《白云区旧村改造三年行动计划（2019-2021年）》《白云区旧村改造行动2019年工作实施方案》。

白云区的城中村分布依靠街道和镇而存在，三元里街道、松州街道、景泰街道、同德街道、黄石街道、棠景街道、新市街道、同和街道、京溪街道、永平街道、嘉禾街道、均禾街道等18个街道，以及四个镇（人和镇、太和镇、钟落潭镇以及江高镇）都有对应的城中村落。

2）、黄埔区：2018年已动工项目8个

黄埔全区已获得批复的城中村改造项目13个，改造用地规模732.74公顷。其中截至2018年上半年，已动工项目8个，累计完成签约户数9187户，累计拆卸房屋4042间，累计建成村民复建安置房83万平方米、6498套，累计完成固定资产投资260亿元。

截至目前，黄埔区已批旧村改造项目16个、历史古村落微改造1个，2019年新批萝峰、沙步、大塱、汤村4个项目，占全市已批旧村项目80%。

一直以来，“手续繁、拆迁慢、建设难”等痛点困扰着三旧改造，每个现象背后又牵扯到无数纷繁复杂的利益症结。如何探索城市更新新路径，也成为城市肌理再造的最大悬念。而在黄埔，已经在逐步探索新模式了。据了解，黄埔区、广州开发区已正式对外发布“城市更新10条”政策。截至目前已批城市更新项目实施方案突破100个。

截至目前已批旧村改造项目16个、历史古村落微改造1个，2019年新批萝峰、沙步、大塱、汤村4个项目，占全市已批旧村项目80%。

3）、番禺区：启动旧村庄全面改造22条

根据今年初番禺区城市更新局公布的《广州番禺区城乡更新总体规划(2015-2035)》，至2020年，番禺启动旧村庄全面改造22条，项目改造总用地面积1440.92公顷，其中全面改造1209.58公顷，微改造231.34公顷。全面改造的村中，超过100公顷的项目达到五个，面积最大的为洛浦街沙溪村，面积134.6公顷。

4）、增城区：有11条村已纳入更新计划

增城有11条村已纳入了省“三旧”改造标图建库范围和广州市城市更新项目库，其中夏街村、金星村，群星村、新何村、东华村、甘涌村、长岗村等7条村已列入广州市272条城中村改造三年(2019-2021)行动计划。

18条村齐齐旧改，而这些旧改村分别是简村、新街村、群星村、官湖村、朱村、横塱村、中新村、罗岗村、南坣村、金星村、派潭村、新联村、棠村、塘口村、夏街村、新何村、东华村、甘涌村、长岗村。增城这些村旧改相信将会通过改造蝶变新生，与此同时，未来的增城将会相当让人期待。

5）、花都区

花都旧改已启动11年，482条旧村庄拟改造，花都区的城中村改造启动时间，与广州市同步。截止2019年，包括12条村在内，花都区的新街村、秀塘村、东边村、乐同村、马溪村等共24条村，目前旧改工作都已取得相关进展。

6）、从化区

广州的城市更新持续推进，从化也不例外。去年，从化49个城市更新项目惠及群众已达3万多人，九里步果场地块围蔽、街口街纪念碑老旧小区项目拆除工程已经完成，温泉东路外立面整饰基本完工，吕田墟镇老旧小区改造等扎实推进。今年《广州市2018年城市更新年度计划表（第二批）》显示，从化又有34个老旧小区已被列入改造范围。

根据《从化区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，九里步片区改造列为从化中心城区重点更新改造项目。据了解，九里步片区的定位是立足从化区、示范于广州市的美好生活新社区，将重点发展综合服务、文化教育、养老养生和生活居住四大功能，为片区及周边地区生活人群提供城市生活服务、商业商务服务、社区生活服务等一系列配套服务。

7）、南沙区

2019年，《广州南沙新区乡村建设规划（2018-2035）》（以下简称《规划》）正式印发。规划提出全区128条（个）行政村、28个城中村将采取全面改造和微改造方式融入城镇，11个搬迁村将逐步实施搬迁撤并。《规划》提出城中村、有条件的城边村分批更新改造，不排除远郊村更新改造的可能性。值得注意的是，11个搬迁村均位于明珠湾区、庆盛枢纽等当前南沙重点发展地块，为大湾区建设发展拓展产业空间。

根据《规划》，南沙将全区128条行政村分为搬迁村、城中村、城边村、远郊村、传统村落五类村庄类型。其中，城中村28个，城边村35个，远郊村49个，搬迁村11个，传统村落5个。

被划为城中村的村庄全部集中在南沙、黄阁、大岗三街镇，其中南沙街最多，共有14个村，黄阁镇有8个，大岗镇有6个。

《规划》提出，城中村将采用全面改造、微改造的方式融入城镇。城中村将限制新建、扩建活动。除了城中村外，被纳入城边村的村庄也有35个。这些村将逐步融入城市，鼓励采用结合留用地等方式全面改造。根据规划，南沙11个搬迁村逐步实施搬迁撤并，统筹解决村民生计、生态保护等问题，严格限制新建、扩建、改建活动。

8）、中心区（天河区、越秀区、荔湾区、海珠区）

在城镇化扩展的过程中城中村得以形成和兴起，在这里发生着传统农村的消亡和未来城市的成长，发生着本地人口与移民的社会交往和利益冲突，也发生着人口结构和社会结构的重新构造。在城中村这个城乡发生碰撞、断裂和重新整合的地区，流动人口大量集聚构成城市发展和管理的突出挑战。

广州市中心城区的城中村数量比较少，改造时间比较长，目前大多处于改造后稳定阶段。已批全面改造项目中10个已完工，分别是猎德村、林和村、潭村、杨箕村、琶洲村、黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村10条城中村改造，大多数处于市区之中。

不同区的城中村有不同的宿命。在中国的现代化发展进程中，城市化是大势所趋。其中，城中村改造更是当代中国城市化过程中面临的重要问题。然而，由于城中村改造涉及多方主体的利益关系，因而其也是一个问题频发的地方。

城中村在广州经济迅速发展的过程中，城中村发挥着积极的作用。城中村作为外来打工的廉租屋，减轻了政府支出的负担。城中村的改造涉及到成千上万外来务工的就业、生活，安居乐业。要知道，广州市的城中村流动人口与本地人口的占比达到15：1，改造将会产生不可避免的阶层流动。

一直以来，城市更新工作备受关注。于普通人眼中，“一片旧楼倒下去，一群富豪站起来”；于城市而言，其正成为盘活存量用地、破解城市发展空间不足难题、使城市重新焕发勃勃生机的有效手段。城中村的改造，是村落终结与城市化，这是广州市城中村不可避免的归宿。

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