城市小产权房如何确权？不具物权确认效力｜深圳小产权房纠纷-2024深圳小产权房信息

房地产争议解决专家、信荣律师团队首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）拆迁买卖析产纠纷、执行异议、大宗交易、民行/刑交叉等

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关键词：小产权房、城市更新、拆除重建、搬迁补偿、确权、纠纷处理

术业有专攻，小产权房争议解决，尤其是叠加拆城市更新（本文“城市更新”特指拆除重建类城市更新，下同）的小产权房纠纷，是信荣律师团队特色专项法律服务的之一，团队在此领域积累了丰富的执业经验。

对于小产权房纠纷，实践中法院普遍存在不区分情况“推诿”不予受理情况，即认为应先行由行政机关作出确权、临时使用、拆除、没收等处理决定。

法院不受理城市更新过程中的搬迁补偿权利纠纷，是因为法官不熟悉城市更新程序所致，详见笔者原创《张茂荣律师：“先行后民”不是处理小产权房纠纷的法宝！》。

说到更新程序，绕不开小产权房违法建筑的“确权”环节，有网友疑惑：既然城市更新需要对小产权房“确权”，那不证明就是需要行政处理吗？殊不知此“确权”非彼“确权”，城市更新违法建筑确权非行政确权，不具物权确认效力。

城市更新过程中违法建筑的“确权”概念特指“对历史违建物业权利人进行核实”，来源于《深圳经济特区城市更新条例》第三十条规定，原文是：

区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

就该“确权”的性质，《深圳市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）第八条规定：历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据。

——据此，城市更新过程中的违法建筑权利人核实的“确权”结果完全存在与实际物权权利人不一致的情况，性质完全不同于行政机关对于违法建筑处理的“确权”，不具有物权确认效力已无争议。

争议在于“确权”本身：原告认为自己是实际物权权利人，但被告申报“确权”并与开发商签署了《搬迁补偿协议》，本质是“确权”争议和回迁房权属争议，即原告如何纠正错误的“确权”结果并获取本属于自己的回迁房？

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城市更新无涉历史违建行政处理从《深圳经济特区城市更新条例》第十条亦可佐证，该条规定：城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称历史违建）处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。——城市更新与历史违建处理是相互并列关系，无需以历史违建处理为前置条件。

由于城市更新“确权”仅为更新过程行为，并非行政处理“确权”，“确权”后违法建筑直接协商交由开发商（实施主体）拆除，当事人诉争权益仅为完全商品房性质的搬迁补偿回迁房，并不涉及小产权房违法建筑本身（搬迁补偿权益不以土地建筑物合法和物权确认为前提），且城市更新与违法建筑处理毫无关系，法院以“先行后民”为由不予受理显然有拒绝裁判之嫌。

注：违法建筑遇城市更新无需处理直接协商拆除

1、违法建筑处理不是城市更新的必经程序，《深圳市城市更新办法》第37条只是规定了处理后方可作为权属确定的更新对象，并非必须先行处理，而城市更新合法用地比例本身已经证明违法用地和违法建筑的存在；