双流兴隆镇小产权房出售？实力不允许低调

近两个星期，兴隆湖首个对外销售的住宅即将上市的消息在网上风传，说的就是位于成都科学城兴隆湖东岸的天投·东鑫苑项目。

首先说一点，东鑫苑并非兴隆湖区域首个对外销售的住宅项目，早在2015年5月，位于兴隆湖北岸地铁兴隆湖站附近的天投·北鑫苑就已开盘销售，其中有600多套房源是完全面向社会公开销售的，单价基本都在5000多元，开盘当天即被抢空。

北鑫苑及周边航拍/图据网络

相比目前北鑫苑2万多的二手房成交价，可能会有人说“太便宜了，要是我知道我也会买”，但我相信大部分人当时就算知道，可能也不会买。

因为2015年的兴隆湖才刚刚试蓄水不久，湖岸都是一片黄土，地铁1号线三期也还没有通车，再加上城南2016年6月才逐渐启动的行情当时也还毫无征兆。

2015年3月兴隆湖实景/图据@天府新城那些事儿

那时候已经开发得如火如荼的南湖-华府板块都被市场嫌弃得要死，真正会下手买北鑫苑的人，绝对是极少数。就连天投集团内部，也有相当部分的人当时并没有买（可能现在已经哭晕在厕所无数次了吧）。

时间不能倒流，没买到千值万值的北鑫苑已成事实，那么据称计划于本月取证的天投地产另一个项目——东鑫苑，是否值得买呢？

项目基本信息

项目名称：天投·东鑫苑

占地面积：189亩

容积率：2.34

产品类型：多层、小高层、高层

总户数：1299户（不含7#地块）

面积段：84~281㎡

装修：清水房

层高：小高层、高层3米，多层3.15米

物管费：小高层、高层2.5元/㎡/月，多层3.8元/㎡/月

开发商：天投地产

物业管理：天投物业

项目地址：天府新区兴隆湖独角兽岛旁

地段&配套

环境好、配套齐，轨道交通是短板

东鑫苑项目位于天府新区兴隆湖东岸，与兴隆湖的“独角兽岛”一水之隔。

项目位置示意图

在天府新区问世之前，这里就是双流县兴隆镇的某个小山村，但随着天府新区的建设，环兴隆湖区域的基建已经初具规模。

从上面这张卫星地图来看，东鑫苑似乎已经处于科学城的东南边角。实际上，环兴隆湖区域仅仅是科学城的起步区，未来成都科学城还将继续向东向南扩张，按照规划，独角兽岛基本位于科学城的地理中心。

独角兽岛、东鑫苑在成都科学城的位置

东鑫苑紧邻独角兽岛，虽然未来会成为科学城的地理中心，但目前周边配套到底如何？是否已经能满足生活需求呢？

交通配套方面，目前通过梓州大道、天府大道等城市干道可以比较快捷的到达兴隆湖区域，但东鑫苑周边的毛细血管道路大部分都还在施工还处于断头状态，所以暂时只能从独角兽岛由西向东到达项目现场。

从独角兽岛向东望，过了桥就是东鑫苑

和项目的道路交通相比，轨道交通的暂时缺失算是项目的一大遗憾，这一短板至少在2024年以前都不会补齐。

项目附近目前有已经建成通车的地铁1号线和正在建设中的地铁18号线。其中18号线是时速140km的快线，所以搭乘18号线将比1号线更加方便快捷。

但是，从项目步行到18号线兴隆站的距离约2.5km，步行到1号线兴隆湖站和科学城站的距离均在4.5km左右，都必须要依靠公交接驳，相对比较麻烦。

虽然兴隆湖、科学城是成都未来非常重要的城区之一，但毕竟还是距离老成都中心天府广场有30km左右的距离，没有方便搭乘的轨道交通，对住在这里不会开车的公交一族是巨大的挑战。

教育配套方面，目前项目周边正在建设天府八幼和三根松学校，其中天府八幼规划15个班，三根松学校规划小学12个班，初中36个班。

天府八幼已经开始做内外装

三根松学校工地

三根松学校效果图

这两所学校所在的街区，除了有东鑫苑之外，还有中铁卓越城这样的重大招商引资企业配套住房和天投在科学城建设的配套人才住房。所以虽然这两所学校都是新学校，但未来的生源应该还不错，而政府也很有可能为这些人才子女引入比较好的师资。

商业配套方面，由于是全新开发的街区，项目周边自然也不会有什么已经建成的大型商业。但东鑫苑项目本身带有一定的社区商业，满足基本生活还是没问题。

项目临街商铺效果图

另外，项目由1#、5#、6#、7#四个地块组成，据置业顾问介绍，项目7#地块规划了集中式大型商业，将进一步解决片区居民的商业需求。

7#地块规划有大型商业

医疗配套方面，天府大道与科学城中路交汇处正在建设华西天府医院，华西不用多解释，四川人都晓得它是中国最顶尖的医疗机构，已连续多年排名全国第二，仅次于北京协和。

生态资源方面，更是天府新区这座“公园城市”的强项。项目与独角兽岛交界的鹿溪河已经打造出了一个非常漂亮的湿地公园，现场看上去，属于人和自然可以产生互动的湿地公园，不同于府南河、沙河这种传统的城市河道。

项目紧邻鹿溪河，生态环境非常好

除了鹿溪河之外，天府八幼北侧的天府鹿溪国际网球中心也已经建成。名字叫“网球中心”，但现场看起来却像一个以网球为主题的公园，大量坡地草坪和绿树把若干个网球场包围了起来。

目前正值暑假，我在现场看到网球中心每一片场地上都有小朋友正在学习网球，而教练都是清一色的白人，感觉还真是“国际”网球中心。

我在项目周边考察配套一圈下来，整体印象就是：真的好，什么都配齐，什么都是高配。

会有一点小嫉妒，但想想这也是应该的。政府要在天府新区再造一个产业成都，按照科学城的科研产业规划，这一片就必须引进大量的高精尖人才，要吸引人才到这里安居乐业，就必须要提供最美的环境、最好的配套。

而东鑫苑本次对外销售，实际上就是向市场开了一个口子，让普通群众也能有机会分享专门为高级人才们打造的环境和配套。

规划&产品

从套二到套五，户型70多种

天投·东鑫苑项目总体占地189亩，分为四个地块，由于本次计划推售的房源均位于1#、5#、6#地块，我们就重点围绕这三个地块阐述。

项目1#、5#、6#地块鸟瞰效果图

从项目效果图目测，三个地块无论是建筑形态还是外立面配色，都存在明显差异，所以几乎可以把它们看作三个不同的小区。

据置业顾问介绍，三个小区共有住宅1299套，首批次预计推出其中的1287套，这就意味着购房者的选择面非常大，但也需要“千里挑一”，外加这1299套房源有约70种户型（包括32种标准层的标准户型和其他顶底层的特殊变异户型），不知道有选择困难症的购房者会不会挑花眼？

置业顾问给了我一套标准层的户型图，共有21张包含32种户型

我还从来没有在哪个楼盘看房或踩盘时拿过那么多户型图，大家如果去看房最好还是找置业顾问索取电子版的户型图吧，像我这样拿那么多实在太不环保了。

1#地块

占地面积：约49亩

容积率：2.5

总户数：548套

车位比：1:1.78（户数比）

面积区间：约84~164㎡

1#地块鸟瞰效果图

1#地块共有6栋住宅和1栋独立商业，住宅除6号楼外，其余均为南北朝向。其中，1、2、6号楼为2梯4户，标准层面积约93~131㎡；3、4、5号楼为2梯3户，标准层面积约121~163㎡。

项目户型设计都是市面上比较常见的格局，但是再一看建筑面积，又会觉得怎么差不多的格局却总是比其他楼盘的建筑面积大？甚至会以为是不是这个楼盘的公摊特别高？

再仔细一看具体的尺寸，才发现并不是公摊高，而是在户型设计上采用了正常尺度，没有任何开间小于3.2米的卧室，套二的客厅也做到了4.1米的开间。

这种和市场上大多数楼盘都不一样的户型尺度，有好有坏。坏处是，同样的功能，建筑面积更大，购房者就需要掏更多的钱；好处则是居住的舒适性更高，不需要为了满足功能而委屈舒适性。

对于追求性价比的刚需或者功能性改善人群，这样的设计会比较浪费，但对于品质刚需和追求舒适性的改善人群来说，这种设计反而是市场上少有的一股清流。

5#地块

占地面积：约60亩

容积率：1.8

总户数：288套（首批次预计276套）

车位比：1:2.82（户数比）

面积区间：约170~255㎡

5#地块鸟瞰效果图

5#地块共有10栋住宅和1栋独立商业，其中2、3、4、5号楼为1梯2户的多层洋房，标准层面积约184~229㎡；6号楼为1梯2户的小高层，标准层面积约178~179㎡；1、7、8、9、10号楼为2梯2户的高层，标准层面积约182~207㎡。

据置业顾问介绍，5#地块有12套房源不在首批次预售计划中，根据“同一栋楼不能分开拿预售”的原则推测，首批次不销售的楼栋应该是4号楼（正好12套）。

从位置上来看，5#地块紧邻鹿溪河，位置最佳，同时建筑高度西低东高，让每一栋建筑都有能看到河景甚至远处兴隆湖湖景的楼层。所以5#地块的整体户型面积都比较大，178㎡起步，全部为四房设计，部分还带有保姆间和双入户的设计，以下为部分户型展示：

6#地块

占地面积：约41亩

容积率：3.0

总户数：463套

车位比：1:2.05（户数比）

面积区间：约101~281㎡

6#地块鸟瞰效果图

6#地块共有6栋住宅和2栋独立商业，其中1、2、3号楼和6号楼1单元为2梯2户的高层，标准层面积约178~208㎡；4、5号楼为2梯4户的高层，标准层面积约105~136㎡；6号楼2单元为2梯3户的高层，标准层面积约118~143㎡。

6#地块容积率为三个地块中最高的，除4、5号楼外，其余住宅楼栋均为南北朝向。

大部分户型延续了1#、5#地块的正常尺度设计，4、5号楼做了105㎡的小套三设计，户型相对紧凑，但也没有出现卧室开间小于2.7米这种不及格的设计。

以下为部分户型展示：

价格&购买建议

由于项目尚未取证，而网络上关于这个项目的价格传言也是五花八门，有说单价几千块钱的，也有说要卖3万的。而我在售楼部咨询的过程中，置业顾问也始终对项目的价格信息守口如瓶。

好在，我从项目的销售物料信息中发现了端倪。

目前项目尚未正式取证，但根据项目已经准备好的《购房登记规则》中公示的信息，项目首批次最低清水房价格为1030554元，取项目建筑面积最小的户型84.23㎡，计算单价约12235元/㎡。

据此可以大胆推断，项目的均价基本也就在1万2、3的样子，大家也不用再乱猜什么3万了，当然最终价格还是以预售信息为准。

假设这个价格推断正确，那么具体购买建议如下：

1、在天府新区的传统主力供应区域锦江生态带开始普遍跨入2万元，而天府中心板块的大部分楼盘价格也趋于高端化的情况下，东鑫苑以较低价入市，又是大多数购房者都喜欢的清水房，无疑具有很强的竞争力；

2、从天府新区的同价位楼盘近期开盘销售情况可以推断，东鑫苑也将受到购房者的普遍欢迎。好在天投这样的企业不会过分逐利，一次性开出几乎全部房源，供应比较充足，有助于提高中签率。对于在天府新区、高新南区、高新东区（空港新城）工作的刚需和改善人群而言，这是一个很好的买入机会，值得一摇；

3、但由于项目距离传统市中心商务区（天府广场、东大街等）较远，目前又没有比较便捷的轨道交通，所以如果你的工作生活半径不在大城南，则还是建议选择通勤更方便的区域；

4、项目首批计划预售的房源数量较大，户型非常多，如果你对东鑫苑项目感兴趣，一定要提前做好功课，尽可能多的罗列备选房号。就算项目性价比高，也是100万以上的大事，不要到了选房现场盲目乱选。

最后，再给感兴趣的读者提醒一句，项目的售楼部不在工地现场，而在北鑫苑旁边一个很不好找的角落里。

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