买小产权房社区房合法吗，村民购房款本质是租金！-2024深圳小产权房信息

今天我们一起探讨一下合村并居的合法性问题。

合村并居是几个村或者十几个村集中在一起形成大的社区，这些社区一般紧邻省道、县道、乡镇公路边上，为的是出行方便。

这个大社区一般是某个村庄的一部分土地，拿出来建楼房，这里面有个问题，从理论上讲，在农村我们谈的集体的范围一般以一个具有完全独立的村庄所属的土地为一个集体单位。

这时候的集体土地隶属于这个村庄全体村民共有，村里土地在这个村庄里按照国法和村规民约进行交换轮转，没有任何问题，但这个村庄的集体土地具有排其他村庄集体的人的属性，也就是说其他村庄的人不享受这个村庄集体土地所有权。

那么这时候问题来了，当这个村作为合村并居的大社区时，这个大社区的土地按道理仍然属于这个所占村的集体所有，仍然具有排其性，也就是说其他村庄的人在这里买房居住不具有合法性。那么你在这里不是买房，也就是说即使你交了房款，你仍然不具有房屋合法所有权，你交的钱是租金，而不是房款。

这些村民在这里买房的合法性依据又在哪里呢？这或许是法律空白，需要完善法律。

我认为要想合法，首先要所占村庄全体村民一致同意，这是先决条件，没有一致同意，那么其他村庄搬到这里，肯定是违法的。有人说合村并居后那些拆除的村庄的宅基地，也是集体土地，可以置换啊，是的，当然可以置换，但一定要这些拆迁和所占村庄的村民一致同意才可以，也就是双方都同意才可以置换。即使是置换，那仍然存在着问题，因为你所居住的不是独栋楼房，而是多层，多层的话，就要把公共面积进行折算，比如5百户，共5万平的房子，那么总共占地500亩，就要算了你所买的房子折算成平房面积，比如100平的房子，折算每平楼房占地面积为0.01亩土地，也就是100平方的房子占1亩的集体土地。

实际情况是拆迁后的村庄宅基地仍然属于拆迁村的集体土地。那么所占村的土地如何补偿呢？可以按照当地所划几类土地的价格进行补偿，如果是是乡镇一次性补偿，那么这些土地属性变没变呢？变成了谁的集体土地，整个大社区的集体土地了吗？如果这样，那么宅基地集体所有权与农业用地集体所有权分离了。

而我们之前是农业用地集体所有权与宅基地集体土地所有权是一致的，同属于一个村庄集体所有。

这些问题都没有解决，就匆匆忙忙的合村并居了，可以说合了个寂寞，合了个稀里糊涂。

土地产权不确定，未来一定会出现混乱。

怎么办？合村并居不是简单的把几个村庄里的人合在一起，而应该把集体土地也合并，形成大集体组织。这样的话，所有有关集体土地合法性得到完美解决，土地大集体化是未来趋势。但合并成大集体，又出现各个村庄人均土地面积不一致的情况，这些权益怎么权衡也是个大问题。

目前看只能先实行宅基地集体所有权与农业土地集体所有权分离的处理措施，之后再通过一定的政策来促成完全统一。