小产权房卖方反悔？重大过错要承担责任

小产权房买卖合同被认定无效后，处理大原则是“互相返还”，即卖方退还购房款或定金、买方退还房屋，一般而言退还房屋就不会有什么争议，但是退还购房款或定金，尤其要不要全额退还，还是有不少争议。

站在卖方立场，第一层抗辩主张是合同效力待定或合同有效，退而其次才是退还的具体金额。其中就涉及过错的问题，谁过错谁担责，过错方就要承担违约责任。在法律技术上，问题就转换成：

买方是否有过错。

这一点非常重要但容易被忽略，因为很多人天然认为，合同无效的当然结果是“恢复原状式互相返还”，但实际上还要考虑“承担责任式互相返还”。下面结合一个案件来详细解释。

在深圳市龙华区法院(2021)粤0309民初1XXX号案件中，买卖双方签订《房产交易合同》，买方支付定金12万元，涉案房屋位于深圳市宝安区，建筑面积约75平方米，是卖方从上一手“业主”手中购买取得，涉案房产未办理不动产权属登记，未有建设工程规划许可证等合法报建手续，属于典型的“小产权房”。

在双方签订合同、交付定金一个月后，买方提出退还定金，房屋不要了。卖方认为房子不要可以，但定金不能退。双方协商不成，买方起诉至法院。

法院经过审理认为，原、被告签订的《房产交易合同》因违反法律法规禁止性规定而无效。至于定金是否应当返还，法院作了如下认定：

首先，被告明知其出售的房屋未办理合法报建手续，且在明知原告并非实际买家的情况下选择配合卖房，自身存在一定过错；

其次，原告系明知交易房产为“小产权房”而购买，且自身也是“炒小产权房”的职业群体，有丰富的房屋买卖经验，其行为不仅违反法律法规规定，而且有违诚信的社会主义核心价值观。若肯定原告此类行为，必将产生不良的社会影响。

相比之下，买方的过错更大，故其应当承担相应的责任。

故法院判决，买卖双方《房产交易合同》无效，卖方退还买方6万元。

在上面这个案件中，同样是判决合同无效，但也认定买方要承担责任，所以定金只退一半。

笔者经常强调的一个观点：不能光看判决来代理案件，如果因为看了一个判决就大呼“这种案件就这么判”的，不是外行就是忽悠。

这个案件判决于2022年7月，可以说是“新鲜出炉”，但是我们并不能直接得出这类案件买方都必须要承担责任，卖方都可以不用全额退还的结论。我们应该研究的是法院对事实的认定思路，有一个隐藏在法律中但很重要的原则：

过责相当。

也就是说要充分考察原告、被告是否存在过错，过错表现是什么，有什么样的过错就要承担什么样的责任。

但这个是原则而不是实操细则，我们不能奢望法律有一个清单列表，告诉你ABC，照单抓药就可以。而是要根据具体不同案件设计不同的方案。笔者前段时间代理一个买方无购房资格而导致不能过户的案件，经过深入挖掘事件并设计最优策略，最后法院支持了退还定金的主张，退还比例超过90%。

在涉及小产权房争议的案件也一样，如果只是检索法院判决，会发现判决结果五花八门、不尽相同，甚至会给人一种同案不同判的感觉。有的当事人拿着一份判决，对照自己的判决，会质疑说前面那个案件这样判，为什么到了我的案件就变成这样判了。

其实这种认识是不对的。具体案件是什么结论，不仅和小产权房类别有关，和交易进程有关，也和具体当事人的行为、过错有关。这也是为什么说案件要具体问题具体分析，没有统一模板的原因。

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