大小产权房交易流程详解(分享最新杭州二手房交易买家基本流程和避坑注意事项)

一、预查档，确认自己的购房资格

根据杭州限购政策、自己的户籍和社保年限，基本可以提前确定购房人在杭州的购房资格。

后面会签订《房屋买卖定金协议》，中介会要求准备相关材料，正式查档。

查档材料准备：

1.购房人身份证

2.户口本

3.社保证明

4.单身证明

二、贷款资格和额度预审

让中介先找一个合作银行，提交相关材料，让银行工作人员根据材料确定贷款资格和额度。

特别是如果要做公积金和商业组合贷款，先明确公积金贷款额度，剩下的做商业贷款。

这样最的目的是避免签订房屋转让合同后，已经缴纳的首付款，却发现贷款不够资格，或者贷款额度不够，自己首付又不够，出现违约风险。

贷款预审材料：

1.单位收入证明：如果个人贷款额度不够，可以提供共同还款人的收入证明。

2.个人征信详细报告：可以到有关银行自动打印机上去打印。

3.工资流水（贷款一定额度下不需要提供）

三、签订《房屋买卖定金协议》

一般是购房人经过大量的看房，对比选择好房源，在中介的撮合下，买卖双方经过协商达成房屋价格初步意向，再在中介公司的签约中心进行详细面谈，逐条合同条款进行协商约定。

可以提前让中介公司做一个产权调查报告，书面形式，作为后续如果房屋情况与口头描述不一致，出现问题，影响交易，买房人向中介公司索赔依据。

当然，中介公司一般不会做这样的事情，他们很精明。

退而求其次，在签订《房屋买卖定金协议》的时候，当面就房屋情况三方进行逐项确认：

1.房屋内户口状态：房屋目前有几个人户口，是否迁出，什么时候截止迁出。（特别是二手房是否存在前前房东的户口还有可能没有迁出）。

2.学区占用情况：学区是否占用，什么时候学区指标用完。

3.抵押状况：明确房东是否有抵押贷款。一般房东都有商业贷款和公积金贷款，甚至有可能经营贷。最好房东提前结清各种贷款，进行解封，缩短房屋移交时间。目前提前还款银行时间不确定，一般有一个半月左右的时间。如果房东不提前还贷，定金已经预付了，等房东还款时间太没有底细，容易夜长梦多。

4.产权人状态：房屋有几个共有人，签订协议的时候房屋共有人均需到场签字。避免房东家庭人员意见不一致，导致买卖存在交易纠纷风险。

5.房屋是否设立居住权：房屋如果设置了其他人居住权，即使房子卖掉了，居住人也有权居住在房屋里面不出去，这样的纠纷就麻烦大了。

6.房屋是否租赁：买不破租的法律规定有时候让买家房产证到手也住不进去。

7.房屋是否有查封冻结情况

上述内容基本落实后，可以协商房屋交易相关内容

1.确定交房时间

2.明确各家具、电器是否免费移交。

3.各项费用确认：特别是房屋维修基金是否移交

4.定金数目协商：可以协商少付一点，便于首付款支付。定金在首付钱之前退回给购房人。

中介费的确定：要确定收费标准和金额，中介费的定义明确，不能后续冒出各种名目收费：比如查档费，贷款服务费，过户费，物业交割费。

总之，最好约定总结公司除了收取约定的收费外，不能再收取其他任何相关费用。

我爱我家、链家等公司的中介费收费标准不一样：我爱我家是单方收费，中介费全部

由买房人支付，基本是房价总额的2%左右。链家今年开始改革，房屋交易双方各支付1%左右的中介费。

买房的人一定要提前搞清楚收费标准。中介费是一笔不菲的费用，500万的房价，我爱

我家基本要收买房人10万左右，链家也基本是5万左右。

中介公司标注的收费标准是可以谈判的，看买房人的协商能力了。

四、网签

房地产领域网签就是交易双方签订房屋转让合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。网签后买家就锁定房源，卖家就不能一房二卖。

签订房屋转让合同后就要付房屋首付款，账户打入监管账户。

网签一般是三方签字：卖方，卖方和中介公司

另外，合同也会要给贷款银行，作为贷款依据。

网签后就要付中介费：可以协商分批支付，保证总结的后续服务质量

五、面签

面签就是贷款方到预约银行进行贷款资格审核，签订商业贷款和公积金贷款协议。

准备材料：

1.收入证明，一式两份原件

2.房屋转让合同

3.首付款证明

六、过户，产权更名

房产过户是指买卖双方去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从卖方转移到买方的全过程。

过户后要缴纳个税和契税，根据房子的买卖年限不同和房东房子数量，面积大小确定契税税率。

一般而言，房屋交易个人所得税是卖房方出的，但是目前房市现状，这笔费用也是要买房人支付。

七、银行放款

银行放款到约定的监管账户。

监管账户会在约定的时间内付给业主。

可以协商保留一部分尾款，作为后续物业交割的保证

八、物业交割

1.主要是房东的水、电、气、宽带、电视、物业维修基金（提前商量好转让）提前结清。

2.房屋移交：查看与当初约定是否存在较大变化。

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