小产权房现金交易流程？婚前买房指导

小夫妻结婚，买房是最重要的一环。房子是家中最主要的财产，太多的父母为了子女的婚房倾其所有，因此房子的问题解决了，就解决了夫妻财产争议的绝大部分问题。

婚前买房存在的核心风险是，将来万一离婚，出资买房一方的利益能否得到保障？

解决这一问题的基本原则是：谁出资，谁享有财产及相关收益，任何一方都要杜绝占对方财产便宜的心理。

我国实行的是夫妻共同财产制，即如无特殊约定，夫妻双方婚前个人财产归个人所有，婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻双方共同所有。

婚前买房主要有以下四种情况：

一、一方在婚前全资买房。这种情况最简单，哪一方买房，房产登记在哪一方名下，为买房一方的婚前个人财产，万一离婚，房产不会被分割，买房一方的权益不会受到影响。

二、婚前双方共同出资全资买房。此种情况，房产可以登记在双方名下，根据各方所出金额在总房价款中的占比，约定按份共有。万一将来离婚，以离婚时的房产市场价值，按各自的占比计算分割该房产。

三、婚前一方出首付，其余房款按揭，婚后双方共同还贷。房产一般会登记在首付一方的名下，万一离婚，房产归交首付一方所有，没有归还的贷款为其个人债务，由首付一方自行偿还。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分为夫妻共同财产，由首付一方给予对方补偿。补偿数额的公式如下：

补偿数额=[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2

举例，男方婚前买了一套价值100万元的住房，首付30万元，贷款70万元，期限20年，每月需还款4485元，到期共偿还107.6万元，其中偿还利息37.6万元。夫妻二人共还款100期后离婚，还款金额为44.85万元。房子现值180万元。

根据上述公式，男方离婚时应给女方补偿29.33元，男方另外还需向银行还款62.75万元。

四、婚前双方共同出首付，婚后共同还贷，但一方首付多，一方首付少。万一离婚，房产归一方所有，另一方给予补偿，首付部分对应的增值部分归各自所有。

仍以上述例子，如首付款中女方支付10万元，则10万元÷137.6万元×180万元=13.08万元，男方应再补偿给女方13.08万元。

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