回迁房小产权转证大产权 很难，因为这挑战了现代社会的根基

最近咨询小产权能不能买的问题越来越多，我一般都简单回答就得了，犯不上多掰扯儿。但问的多了回答也挺累，索性写篇长的，给赌小产权房转正的做个参考。

每次楼市行情启动之后，小产权房都会跟着波动，尤其到行情中后部，小产权的涨幅甚至会超过大产权的房子。为什么？

其实就是因为价格，小产权便宜，用首付的钱就能买到同等面积，自然得到部分刚需和刚改客群的追捧。另外，小产权不需要什么购房资格，炒房客和投资客在放弃贷款的情况下，自然冲向这个市场。炒房客快进快出，投资客赚租金。当然所有人都怀有梦想，转正！

那小产权有可能转正吗？有，但非常的难，至少不会按照业主的理想去转正。因为这涉及到了现代国家社会的根基：公平。

现代社会中，权力与义务成了共识，以契约来夯实制度基础，而这一切都要建立在公平之上，否则就不称之为现代国家与社会了。

美国是最典型的，看看那些政客大佬在国会里天天争什么呢？无非就是两个字“平权”。什么种族男女同性恋，医疗环保移民潮，枪支和毒品都在争取各方的权利，而这一切，都打着同样的旗号“公平”！

公平是人类的本性追求，甚至是兽性的情绪。猩猩猴子乃至所有的群居动物，甚至只要是拥有“哺乳脑”的哺乳动物，都会本能的追求公平。这个早就被生物学和社会学的实验所验证，不多赘述。

中国自古就有古训“不患寡而患不均”，哪怕是皇权和强权统治，也要做到相对公平，这是一个国家的基石。否则就是社会被撕裂，人群陷入无休止的争斗之中，严重影响经济与稳定。

过去的统治者是明白这个道理的，但限于意识和管理工具，无法做到避免和纠偏，几乎是眼睁睁的任由发展。而现代社会不同了，从制度到工具手段，都能为意识形态所服务，尽量避免社会不稳定因素的形成和爆发。

我常说学区房风险大，就因为这涉及了教育公平，在中国社会，一定会被解决，至少是政府在努力解决。

稳定的社会要做到什么？让底层人看到希望，让上层人感到安全，中层的人才会去努力的奋斗创造。而教育公平，几乎是中国底层人民翻身的唯一希望，如果任由资本的力量来掌控，势必影响到社会的稳定。

不说学区房了，回到小产权，公平是无法绕开的最基础逻辑。

很多人以为，小产权之所以不好转正，就是因为土地出让金和税费等问题，那只要让政府得到利益不就行了？其实哪有这么简单。

小业主们的眼光只盯着钱，无可厚非，人类是经济动物。但是，作为政府，其目标则是多重且交错的，经济虽然很重要，但并不是唯一目标。

在古代，藏富于国还是藏富于民是个争论的话题，没有标准答案。但在现代国家，这已经没有什么可争的了。财富在谁手里都无所谓，政府所要的只是快速征集调配财富的权力和能力，只要拥有这个，就能确保经济社会的正常运行与国家安全。

小产权房的规模再大也没有公房多吧？以北京来说，仅上市公房就达到160万套，这还是很多年前的数字（不包括直管代管和自管公房）。这160万套是多大的资产数字，开始还有出售分成和较高的税费，从2003年之后基本都没有了，相当于政府放弃了资产收益。目的是什么？稳定而已，让普通百姓得到最基本的财富公平！

所以，所谓的土地出让金和税收，对个体家庭来说是巨大的财富，但对于国家政府来讲并算不上什么，反正都是社会财富，无所谓在谁的手中。

因此，小产权房所牵扯的根基就是社会公平，与财富的关系不大。如果能轻易转正，那花巨款买了正规产权的业主将怎么想？凭什么？

正规产权的业主们，不仅缴纳了高额的房款，背负着巨额的贷款，甚至还有缴纳房产税的可能。而小产权的业主呢，不仅用更少的钱得到了同样的居住享受，还躲开了税费，最终却能轻易转正，凭什么？

北京有800万套房产，而小产权才有多少？区区20万套，占比连3%都不到。那政府有可能为了维护这3%的业主利益，得罪97%的业主，挑起社会纷争吗？是不是太不划算了！

过去北京流行一句话：拆迁拆迁一步登天。无论是市区大杂院还是郊区宅基地，拆迁都能得到不菲的补偿。但这几年政策变了，至少市区的小平房是得不到什么太高补偿了。为什么？

因为规模变小了，这小部分群体掀不起风浪了。市区已经没多少待拆迁区域，基本都是文保板块，反正政府也没打算赚钱，自然不着急，也不怕老居民们能闹出什么风波，反正也没多少人。

任何一个正常的国家，任何一项普及的政策，必须是保护大多数人的利益，至少是达成大多数人的共识。

这就像废除死刑似的，在西方很多国家都已经成为法律，因为大多数国民达成了共识。而这在中国能实施吗？不能，因为没有形成共识，贸然推出必将引发强烈的社会争论，政府犯不上惹得大部分国民不满与人群撕裂。

都甭说小产权房转正了，就一个房产税都准备多少年了？因为牵扯的利益群体太多太大，不得不谨慎再谨慎。哪怕就是像重庆上海那样试点了，所涉及的也不过是小部分群体。这就像当年的收入所得税，推出时制定的是800起征点，和绝大多数百姓是无关的，逐渐才扩大到大部分工薪阶层。

还有一点公平，也就是“程序正义”。现代社会的法规，可以做不到结果正义，那太难，但程序正义则是必须坚守的，也就是所有人都看得见的正义。

北京还有N多的小区办不下房产证，成为了实际上的小产权。这其中回迁房居多，也有部分公房和商品房。为什么，其实都是有瑕疵而已，手续中有不合规的地方。这种事情非常难解决，无论哪级领导说话都没用，必须按照法规实行。

那小产权可不是有部分不合规了，几乎是根本就没手续，从根儿上就不合法。那如果能轻易转正，对于法律来说岂不是成了笑谈，对正规办理手续的项目来说，公平吗？现代社会也就是法治社会，探讨阶段可以海阔天空的聊方案，但真到了实施阶段，如何解决现有法规的难题？

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