好的长安小产权房 楼盘评测报告

要点概述：

01楼盘概况信息?

建成时间：2003年建成

楼栋总数：4栋

小区位置：长安镇德政中路与莲峰北路交汇处

房屋总数：396户

绿化率：25%

容积率：3.2

车位：350个

车位配比：1:0.78

物业公司：东莞市天天向上物业管理有限公司

物业费：2元/平米·月

开发商：长安集团有限公司

02区位与配套?

PART1/楼盘四周

莲花广场正西为长安公园、长安镇政府，西南为长安广场与地王广场，周边邻近信义一号、客天下等商品房以及别墅区楼盘，是长安实打实的中心区位置。

影响：

PART2/周边配套

在楼盘2公里范围内，商业、教育以及医疗的配套都非常完善，轻松解决各种生活需求，处于长安行政与休闲的中心区域。

购物：距离楼盘最近的天虹商场仅450米，长安中心区三大商圈之一的地王广场也仅有1公里。

学校：在2公里范围内共有5所学校，除雅致幼儿园外均为公办学校，教育资源丰富。并且楼盘本身设置有莲花幼儿园在楼盘内部，对于有需求的住户非常方便。

医疗：咸西第一社区卫生服务站与楼盘仅马路相隔，咸西第二社区卫生服务站距离楼盘400米，步行即可到达，长安医院相对较远，距离楼盘为1.8公里。

休闲：楼盘周边公园广场休闲场所多，从楼盘出发以西350米处为长安公园，500米处是长安广场，住户闲暇时刻来此散步是个不错的选择。

03楼盘详情信息?

PART1/布局与现状

楼盘整体采用抬高设计，一层为休闲亭阁与架空层，停车场即处于架空层处。

一、二层以楼梯为衔接，二层起则是空中园林与各栋入户门。

一二层抬高航拍图

楼盘内里共有4栋住宅建筑，其中锦莲轩与瑞莲苑分布在楼盘商业街外围处，望莲阁与宝莲居则处于楼盘内部。

楼盘临近德政中路与莲峰北路两侧有4层高的商铺。

莲花广场平面图

锦莲轩为4梯8户设计，高22层，共136户。

在最早建房时规划为办公楼，后来6层及以上改为住宅区域（70年产权），2-5楼依然是办公写字楼区域（50年产权）。办公区域的入户门处于楼盘外围的商铺之间，而住宅的入户门则在楼盘内部，彼此之间互不影响。

锦莲轩入户门实拍图

锦莲轩入户门实拍图

瑞莲苑为2梯4户设计，高22层，共80户。

望莲阁为2梯4户设计，高23层，共84户。

宝莲居为2梯4户设计，高26层，共96户。

入户门实拍图

莲花广场是长安公认的风水宝地，与之相望的莲花山更被称为长安龙头所在。莲花广场与莲花山之间仅隔着别墅区与高尔夫球场，视野开阔不受阻碍，直面莲花山龙头，风水绝佳。所以很多住户即使在别处买房都不愿意搬离，原始业主多。

楼盘直面莲花山实拍图

影响：

PART2/户型分析

莲花广场户型面积段为94㎡-237㎡。

其中94㎡小户型都集中在锦莲轩，两室两厅设计，比较适合刚需型购房者。

宝莲居为206㎡和237㎡的五室大户型，非常适合改善置换型家庭，四世同堂都可以轻松容纳。

其它户型则分布在望莲阁与瑞莲苑。

户型具体分布

户型朝向除了锦莲轩为四个朝向都有外，其他楼栋都是正南正北朝向，低层住户可观楼盘内部园林，中高层景观各不相同。

影响：

PART3/日照分析

对于楼栋的日照是否充足这个问题，为此我们做了一个日照动态模拟评测：

注：大寒日是一年中日照时间最短的一天

大寒日日照参照图:

瑞莲苑A/B户型，宝莲居A/B户型，以及锦莲的A/G/H户型全天日照时间长，日照基本都能达到9小时及以上。

劣势：

PART4/内部配套

楼盘绿化率虽仅有25%，但是经过数十年的生长，绿植长势较好。楼盘无园林风格设计，整体上以灌木为主，点缀有高大的绿植树木，给人一种绿意盎然的视觉效果。

小区绿化实拍图

小区绿化实拍图

小区绿化实拍图

小区绿化实拍图

小区绿化实拍图

楼盘内部拥有两个游泳池，分为露天游池与室内恒温泳池，这样即使在阴、雨等天气时起码有一个可以使用，实用的同时又非常贴心。

游泳池实拍图

游泳池实拍图

儿童滑梯等孩子玩乐设施是必不可少。

儿童滑梯实拍图

还设有少量简易的健身器材、乒乓球桌供大家休闲娱乐。

健身器材、乒乓球桌实拍图

健身器材、乒乓球桌实拍图

楼盘内打造有莲花幼儿园，位于楼盘内部的会所区域内，（会所包含有幼儿园、室内恒温泳池、以及乒乓球室）对于有需求的住户十分方便，免去接送孩子的烦恼。

影响：

04车位与物业?

楼盘停车位共有350个，车位配比为1：0.88，租价500元/月，出售9万/个，车位不太充裕。停车场在一楼的架空层，人车不分流，安全系数相对较低。

楼盘物业目前是东莞市天天向上物业管理服务有限公司。公司成立于2009年，核心管理团队来自金地物业、世房物业等深圳知名一级公司高层管理人员。

物业管理处实拍图

上一个物业公司为东莞居佳物业公司（公司目前已注销），物业管理水平一般。而现在的物业接手也并不是很久，目前来看的话管理还是不错的。

相较于其他楼盘，莲花广场的物业费相对来说比较低，物业费2.0元/平米·月，且楼盘面积不大，公摊面积费用少，大大减少了生活基本开支。

影响：

05交通?

德政中路与莲峰北路均为长安的主干道，楼盘位于两路的交汇处，车流量大，堵车现象常见。

楼盘以西去往长安中心区，住户驾车仅需五分钟左右即可到达地王广场。

以北出行即可去往莲湖路，通过莲湖路可快速去往环莞快速路，以东五分钟左右即可到达107国道，不论是去往东莞其他镇区，或是广深地区都十分方便。

06价格走势?

注：以上数据来自于Q房网

莲花广场近一年的价格在2.1万到2.2万之间，波动并不是很大。

开盘价：6500元/㎡左右

现售价：均价22000元/㎡左右

租金：2房2500左右元/月，3房3000-3500元/月，5房6000-7500元/月。

▼具体户型分析如下▼

宝莲居A户型237㎡五室两厅三卫

户型分布：宝莲居A户型

宝莲居A户型237㎡五室两厅三卫

宝莲居C户型206㎡五室两厅两卫

户型分布：宝莲居C户型

宝莲居C户型206㎡五室两厅两卫

锦莲轩A户型94㎡两室两厅两卫

户型分布：锦莲轩A户型

锦莲轩A户型94㎡两室两厅两卫

望莲阁/瑞莲苑A户型134㎡三室两厅两卫

户型分布：望莲阁/瑞莲苑A户型

望莲阁/瑞莲苑A户型134㎡三室两厅两卫

望莲阁/瑞莲苑B户型126㎡三室两厅两卫

户型分布：望莲阁/瑞莲苑B户型

望莲阁/瑞莲苑B户型126㎡三室两厅两卫

望莲阁/瑞莲苑C户型119㎡三室两厅两卫

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