双流小产权房是安置房吗 有多少房子会“废弃”？30万买房会赔本吗？看内行人分析

“我农村老家房屋140多平米，空置了九年，镇上的商品房105平米，空置了8年，2015年6月，在成都双流一个安置小区，买了套安置房住了4年，手上存了40万现金，女儿已经结婚，儿子23岁了，还没结婚，感觉现在房价太高，还在观望中”。

两套房空置，省会城市一套房自住，手里拿着40万，严格来说，这位“农民工”比大部分购房者的条件都要好了。

其实，这代表了很多人的现状，真的缺房子住吗？也不尽然，老家的房子、乡镇、县城的房子都在“荒废”，真的不缺房吗？也不对，想在城市里扎根却“难如登天”。

归根结底，这是楼市的“供需错配”问题，不是房子多少的问题。

顺着这个思路，我们不妨做个分析，类似这位“农民工”的情况，10年之后，会有多少“废弃”的空房子？

第一，目前农村、乡镇的“空房率”是多少？

一般而言，空房率的计算公式为：空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。

根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，到2018年，全国农村户籍人口56401万人，其中外出农民工多达17266万人。因此多数宅基地处于空置状态。

在4月份，农村绿皮书报告指出，2018年农村宅基地空置率为10.7%，空房率最高达七成。村庄宅基地的闲置率呈现东部最高、西部次之、东北第三、中部最低的格局。另据测算，全国约有360万亩农村宅基地空置。

注意这个数字，空房率最高达70%。

当然，70%是一个极限的数字，更多的会出现在中西部地区，而沿海经济发达的乡镇，空房率必然不高，我们不妨取一个偏保守的数字：40%。

那么，城镇的空房率有多少呢？

在2015年，腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

在2018年底，西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示，住房空置率为21.4%。

也就是说，各大机构统计的城镇空置率，大部分都在20%-25%之间。

第二，未来十年，农村和城市的住房总量有多少？

有机构研究表明，中国目前存量居住用房至少有4亿套（商品住宅+小产权房=1亿+3亿=4亿），足够满足16亿人口的居住。

3亿套小产权房（农村+县城+城乡结合部），1亿套商品房（城市），这是目前的总量。

去年房地产市场成交面积为17亿平米，按100平米一套房，大概是1700万套，10年时间，就是1.7亿套。

这样算来，10年后，农村和城市的房屋总量大概是4亿+1.7亿=5.7亿套。

需要注意的是，未来十年的增量，我们只统计了商品房，没有把小产权房统计进去，道理很简单，以后自建房、小产权房很难再增长。

所以，十年之后，农村住房总量仍然会在3亿套左右浮动，而城市的住房总量会达到2.7亿套。

结果很容易算出来，农村“废弃”的房子会达到3亿*40%=1.2亿套，城市空置的房子会达到2.7亿*20%=5400万套。

两者相加，10年后，“废弃”的“空房子”会达到1.7亿套。

坦白说，这个数字并不多，假如考虑到农民工年龄渐长、人口回流的因素，农村的空置房必然会小于我们的估算，加上住房总量一直在增长，这些表面上“废弃”的房子，大部分都属于三线以下城市，以及中西部的农村地区。

第二个问题，“废弃”的房子这么多，现在花30万买房，10年后能保本吗？

在4月份，经济学家李迅雷发表专栏指出，过去10多年，我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动，但每年销售的商品住宅面积，却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。

他的团队还统计了已经发布人口流动数据的169个城市，其中四线以下的城市，有70%都面临人口净流出，与此同时，去年11个一二线城市的人口净流入总量高达150万。

作为房地产研究领域的“内行人”，我们从李迅雷的数据中，可以得出两个结论。

第一，四线以下城市，“废弃”的空房会越来越多，30万买房很难保本。

无论是农村的自建房，还是中小城市的商品房，未来都很难摆脱空置的命运。

假如在农村，拿30万盖房子，地基、主体、水电、物料、门窗、吊顶、大工和小工的费用，加起来必然会超预算，最后盖出来的房子不会“高大上”，日久天长的“荒废”，也让这些钱打了“水漂”。

假如你在县城用30万首付一套大三居，精装修20万，每年房屋折旧率2%-5%之间，车位费、物业费、水电暖气费都是不小的支出，花着在城市居住的成本，却无法享受到大城市的配套环境，10年后赔本是必然。

第二，哪怕在大城市置业，也极有可能会“赔本”。

可以预见的是，未来十年，大城市涌入的人口会越来越多，但这并不意味着买房就是“稳赚不赔”。

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