旧改和棚改有什么区别，看这里！【深圳-南华】

前几日，“深圳最大旧改——沙井大街片区重点城市更新单元获批”、“深圳最大棚改项目南华村开拆”两则新闻在朋友圈刷屏，引发热议。“旧改”和“棚改”一字之差，二者到底有什么区别呢？

“旧改”和“棚改”目的一致，都是为了城市的发展改造。但二者又是相互独立的政策体系，在运作模式、适用对象、补偿标准等方面都有一定区别。

适用对象 旧改：范围更广，不局限于旧住宅区

除了旧住宅区，旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等也在旧改范围之列。旧住宅区若申请拆除重建城市更新，建筑物建成时间原则上应不少于20年；满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物建成时间可放宽至15年。

棚改：主要适用老旧住宅区

根据相关政策，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的；以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

运作模式 旧改：政府引导、市场运作、公众参与

旧改改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建。所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

棚改：政府主导、国企实施、人才住房

棚改以公共利益为目的，采取“政府主导，以人才住房专营机构为主、其他企业可以参与”的模式。改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

补偿标准 旧改：没有统一补偿标准

旧改的补偿标准由项目实施主体与业主协商，并签订搬迁安置补偿协议予以约定。具体补偿以双方约定为准。

棚改：按照相关规定执行

棚改项目的货币补偿应遵照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》的规定执行，即被搬迁住房的货币补偿标准不得低于与其类似房地产的市场价格，且不包括置业补助。

产权调换按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例执行。

根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10平的建筑面积作为奖励，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格水平计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

而前文提到的南华村，其产权调换标准就是套内1：1 或建面1：1.2二选一.

除此之外，旧改遵循完全自愿原则，需要百分之百的业主签约同意方可拆除动工。棚改具有一定强制性，95%权利主体同意就可实施，相比旧改钉子户少。因棚改项目除安置房以外均是人才房和保障房，不能销售回笼资金，对政府投入的资金要求高，因而真正实施的也是少数极其老破并且业主意愿都很强的项目。

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