深圳小产权房占有六分之一信用风险非常大买卖仍活耀

 原副标题：深圳小产权房占有六分之一 信用风险非常大买卖仍活耀 应聘本报记者 终南捷径 光大先驱报本报记者 农健 深圳报导

原副标题：深圳小产权房占有六分之一 信用风险非常大买卖仍活耀

应聘本报记者 终南捷径 光大先驱报本报记者 农健 深圳报导

“一个月的时间，这栋楼只剩这四套房子了，为表诚意，我们把这套六楼的二居室做特价，这套家装简单一些，但比三楼同洋房的房子便宜了8万多。”深圳龙岗区南联公交车站不远处一个小产权房产品销售相关人员李老伯向《光大先驱报》本报记者如是说道，该楼盘距离深圳龙岗区南联公交车站仅500米左右，周围商业基础建设齐全，交通便利，两房房租在2600元/月。

《光大先驱报》本报记者摸排发现，深圳小产房卖出了他们独立行情，虽然处于法律条文管控范围之内，成交却依然活耀。据南联公交车站住宅小区不远处小产权房产品销售相关人员李老伯向本报记者如是说，正在产品销售的这一栋楼共8层，每层三套，共24套房。1个月时间只剩4套可选。洋房为2房和3房，面积在70到100万平方米之间。

私下买卖 产品价格仅市价的一半

天津市宽频（深圳）辩护律师事务所辩护律师郑博恩向本报记者则表示，小产权房，是指在贫困户集体土地上工程建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其房产证不是由国家房管部门颁授，而是由乡政府或村政府颁授，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律条文概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

吴老伯向《光大先驱报》本报记者则表示，他们在2012年年底购买了深圳龙岗区龙眼长廊的一套250万平方米的复式小产权房，带精家装，因此配齐了各种家电，当时的成交价仅180万左右，大约7200元/平米，是市价的一半。这几年该房一直对内承租，目前房租为8000元／月。而目前同等地段的小产权房的产品价格早已上升到龚照瑗左右，因此几乎没“新房”。

吴老伯向本报记者则表示，龙眼长廊靠近公交车站，产品价格也多于周边商品房的一半，因此是精装交付，对内承租不然只要买点红木家具便可以，他们住不然也很方便。对六年前的这个优先选择，吴老伯还是很满意。

深圳小产权房从上世纪八十年代就开始了转卖，到目前早已形成一种成熟的模式——原村民将房子售出，由接手方再经过一番家装，在早些年甚至重建，加上室外家装，配置红木家具，加装升降机（原先房子没升降机），最后再流入市场。

小产权房的买卖虽没放在明面上进行，但其产品销售却是遍布各处。当本报记者以购房者的身份刚进入深圳某近两千人的购房讨论群，便有数位以推荐小产权房为名义的产品销售相关人员向本报记者申请添加好友如是说房源。同时，本报记者了解到，部分一二手房的中介机构相关人员，同时也是小产权房的中介机构。

美联物业管理深圳及惠州区董事总经理江少杰对本报记者则表示，深圳房协明确明确规定深圳所有注册的房地产经纪公司严禁进行小产权房买卖，不久前，有一家中小型规模的房产经纪公司参与了小产权房买卖，结果被房协吊销了公司牌照。多于当地的不一定有房地产经纪公司资质的小公司才会去做。

深圳小产权房增量非常大

据美联物业管理全国研究中心最新数据显示，贫困户自建房屋（包含贫困户房和小产权房）占有深圳住房增量的47%，共509万套，占深圳市总工程建设量的六分之一。

每年来深圳的人口只增不减，而对外来人口来说，在深圳租房有两种优先选择，一是住宅小区房，二是贫困户房。住宅小区房的产品价格大概是贫困户房的两倍，差距便在于房子的基础建设措施以及周围的环境。

经过FreeNAS的小产权房实际上是提高了室外的基础建设设施，家装更加精致以及加装升降机，所以房租相比于原始贫困户房的承租产品价格自然上升很多。

“产品价格便宜，也会升值，因此可以对内承租，房租回报率高。”吴老伯向本报记者说道他们优先选择小产权房的原因。

时人买卖 小产权房不受法律条文为保护

今年8月，深圳政策明确规定公寓楼要持有五年以上才可流入市场，一直在考虑换房却没名额的方老伯也在纠结购置公寓楼还是小产权房。而对方老伯来说，公寓楼的流通性差，而小产权房最大的顾虑就是这种买卖实际上是时人买卖，要是原住户强行要回，他们是不受法律条文为保护的。

深圳市总体规划国土规划委11月7日发布《关于做好充公违规建筑物执行和处置工作的辅导意见建议》（以下简称《辅导意见建议》）。依照《辅导意见建议》，深圳市、区财政主管部门是充公违规建筑物的N55XI243SF；违建如被充公，法律条文层面上将转化为国有资产。

按《土地管理法》的明确规定，违规工程建设主要有以下三类：未获得国土规划资源管理部门工业用地许可证的；总体规划区内未依法获得工程建设总体规划许可证或未依照许可证证的明确规定工程建设的；未获得工程建设工程总体规划许可证或未依照许可证的明确规定工程建设的。

小产权房属于违规建筑物早已是大家心知肚明的事实，不仅工业用地不合法、还存在是否与总体规划相符，缺失总体规划许可证和工程许可证的情况。

而上述南联公交车站不远处小产权房产品销售李老伯则表示，购买小产权房的信用风险几乎没，确定要房子不然，交完钱可以去这边做辩护律师证明，又有合约在身边，这套房子就是属于他们的。

天津市宽频（深圳）辩护律师事务所辩护律师郑博恩则表示，在深圳由村股份公司集资建的小产权房的情况是最多的，但没房产证，多于一个像合约一样的证明。建成后其中有一部分会分给本地的居民，剩余的房子便卖给别人。法律条文上都是不允许这种小产权房买卖。而购房者为为保护他们的权益，通常找辩护律师缔造，因此和转卖方签一份协议，则表示房子早已转卖，归属于他们。

但辩护律师缔造是否有效，郑恩博则表示，这两年来，辩护律师缔造小产权房的这种行为早已被很多购房者起诉，辩护律师需要承担连带责任，现在法院都明令禁止辩护律师对小产权房进行缔造。

江少杰则表示，现在对小产权房的处理方式没明确的明确规定，目前来说，在深圳出现过在工程建设的过程中被拆掉的有、建成后被拆的也有、卖掉后被拆的情况也有，业主血本无归的案例也有。

江少杰认为，由于存在一定的信用风险，未来参与到小产权房买卖的人也会越来越少。随着政府提供的廉租房、安居房、人才房等正规渠道的保障房的出现，应该会越来越少的人购买小产权房。

责任编辑：农健

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