小产权转正，深圳在探路(深圳小产权影响打新)

如果深圳能顺利解决小产权房问题，有望为全国其他城市提供成功经验。图为平安国际金融中心观光层，鸟瞰深圳局部

2018年7月27日，深圳市政府公布了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》，向社会公众征求意见，为期一个月。该办法将公共配套类以及产业类（生产经营性+商业办公类）历史违建作为“优先处理类别”。小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼有望通过补缴地价的方式转正，是最为核心的内容，广受关注。

一些人遗憾该办法没有纳入住宅类历史遗留违法建筑（小产权住宅），个中原因，下文将解释。当然，如果该办法实施效果良好，有望为小产权住宅问题的处理提供成功经验。如果深圳能顺利解决小产权房问题，有望为全国其他城市提供成功经验。大家对该办法倾注如此多的关注，原因也在于此。

全国为何看深圳，一组数据足以说明一切。根据2015年深圳市规划国土委公布的“关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报”，截至2014年底，深圳市违建筑37.30万栋，4.28亿平方米，其中，住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%，租住在违建筑内的人口约737.87万，占深圳总人口的56%；工业类违建1.80亿平方米，占比41.93%；商业和办公类违建0.26亿平方米，占6.02%；多种用途类、公共配套类等其它违建筑0.51亿平方米，占11.98%。大致而言，是两个“一半”：深圳大约一半的建筑面积是小产权房；超过一半的人口居住在小产权房内。深圳处理小产权房问题的难度可想而知。

事实也是如此。2009年6月2日，深圳市人大常委会公布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，该决定“自公布之日起施行”，规定“违法建筑普查工作应当在本决定实施之日起一年内完成”，正式提出对小产权房转正补缴地价的规则。根据深圳市的部署，2009年9月1日，全市各街道办事处开始受理违法建筑当事人的申报登记；12月2日为普查登记申报的截止日。但是，小产权持有人的申报意愿似乎不高，“违法建筑普查50天，登记不足十分之一”，小产权持有人抱着

四五年后，深圳市政府退了一步，制定了上述决定的“试点实施办法”，于2014年4月1日施行，选区12个社区和1个街道作为“首期试点”，开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。战线从全市推进收缩为试点。根据“试点实施办法”，原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，可在有限确权后，补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。看起来挺优厚的。

正在征求意见的办法，没有把小产权住宅纳入，反推可知，试点过程中对小产权住宅的处理或许遇到了障碍，所以本着“先易后难”的原则，对小产权住宅先放一放再说。从补缴地价的规则来看，同样的违建类型，“原农村集体经济组织继受单位”持有的小产权房转正比“原村民、其他企业或非原村民”补缴比例要低一些，转成非商品性质比转成商品性质补缴比例要低一些。生产经营性转正要比商业办公类补缴比例要低，这一点是对“试点实施办法”的优化。在“试点实施办法”中，生产经营性与商业办公类归为一类，补缴比例是一样的，并且都只能转正为“非商品性质”。

正在征求意见的办法，规定“原村民、其他企业或非原村民”持有的小产权房，生产经营性补缴“公告基准地价的50%”，商业办公类补缴“公告基准地价”，即可转成“非商业性质”，前者有助于激励小产权持有人申报与转正。而在“试点实施办法”中是要一律按照“公告基准地价”补缴的。同样

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