小产权房有购房合同合法吗现在（小产权房到底能不能买？已经买了小产权房，合同有效吗？）小产权房的购房合同有效吗，

Swordsman说：相信不少人，都有买回小产权房的经历，但是，这类房子究竟能无法买？又有什么样信用风险呢？今天Swordsman菌纸制给您讲透！

1什么是小产权房

实际上，小产权房是违停、违规建筑物，具体可参照下列四种：

但贫困地区时常会出现，集体农地房的贩售情况不合法吗？这类房屋只能受让采用权不可进行买卖，同时受让需满足用户下列五点：

一、须经村中居民委员会一致同意和区级政府核准；

二、债务人与债务人同为村中居民；

三、债务人无集体农地，合乎集体农地提出申请条件；

四、集体农地采用权无法原则上受让，须与住房通通受让。另外，债务人户籍应该已迁离村中或属于“两户多宅或多房”。如系两户一宅，须明确表示不再提出申请集体农地，且绍桑县据表明其已近住房保证，如与其他监护人合户定居。

2买小产权房有信用风险

许多人即使价格低廉而买回小产权房，但你知道吗，买回小产权房有许多信用风险！

01没配套措施办理手续房产证

（1）双方签订的购房合约不属于法律承认的正式购房合约，没配套措施在房管局注册登记；

（2）地产商未交纳农地税收收入等服务费，没有国家颁授的农地尼布寺和预购许可，购房人无法取得房产证；

（3）即使绍桑县，也不是真正意义上的房产证，部份是乡政府或村委开具的证，部份是绿本的房地产权共计（用）证，独享的权利完全不一样。

02难以避免出现“一房多卖”信用风险

即使小产权房无法进行不动产注册登记，所以卖方极难证实卖方是不是偷偷地将房屋再次转卖。

03 脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生.

04购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以注册登记为生效要件，小产权房没配套措施抵押注册登记，银行自然也就没配套措施设立抵押权。

05套现困难，难以受让

小产权房无法办理手续变更注册登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

06小产权房难分割

即使购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

07有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经农地行政管理部门核准而采用集体所有农地的，涉嫌违规用地；小产权房无建设用地规划许可和建设工程规划许可的，涉嫌违规建设。

08 随时面临业主“违约信用风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合约无效为由进行毁约。

3已经买了小产权房，合约有效率吗？

根据现行法律，2种情况有效率，3种情况无效：

有效率情况如下：

一、本集体组织成员之间进行买卖小产权房；

二、将房屋转卖给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的核准。

无效情况如下：

一、本集体与他集体组织成员之间进行买卖小产权房；

二、集体组织成员与城镇居民之间进行买卖小产权房；

三、小产权房未办理手续抵押注册登记。

4买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房

买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有农地尼布寺、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房销售许可。

有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

Swordsman菌：买房需谨慎！Swordsman菌提醒大家，一定要通过不合法途径买回房产，别为了一时便利或省钱，就买回小产权房

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