宅基地上的小产权房合法吗（小产权房与宅基地一样吗？小产权房的买卖合同有效吗？）小产权房与宅基地区别，-2024深圳小产权房信息

近几天，有许多人咨询说，小产权房和自发性农地是那样的吗？在征地时能不会有补偿金，如果有补偿金是怎么给的？对咱普通的老百姓来讲，像这种权威性极强的又涉及到有关法律条文的问题，他们是很难自己理解的，对此奇角律师下面就为大家来传授一下。

小产权房

小产权房是村自发性组织机构或是开发商，在贫困地区工程建设等名义Dieulefit在自发性农地上的房屋，或是由居民自行组织机构修建的货品房。也就是说，是在贫困地区自发性农地上修建的货品性写字楼，其农地性质归属于自发性农地使用权。

此类房屋通常是没有办理有关身份证明，未交纳农地税收收入等费用，其产权证不是由国家房管职能部门颁授，而是由镇政府或是村自发性颁授。

自发性农地

所谓的自发性农地是贫困地区的贫困户或对个人用作住自发性农地而占有、利用本自发性所有的农地。包括建了房屋、巴藏县房屋或是决定用于修建房屋的农地，建了房屋的农地、巴藏县房屋但已般若盖物或无法居住的农地以及准备建房用的总体规划地三种类型。自发性农地的所有权归属于贫困地区自发性经济组织机构。

而小产权房相比于货品房，在价格方面非常的吸睛，于是许多购房者把目光都瞄向了此类房屋。可是在我省，小产权房倍受争议，有许多地方性都传出要综合治理小产权房。比如去年深圳市总体规划和建设局委员会给各乡镇和有关职能部门印发了《有关做好没收违规建筑物继续执行和处理工作的辅导意见建议》的通告。在《辅导意见建议》中对没收违规建筑物的继续执行和处理采取了一系列的措施！此前文章中有概要（这个地方性违规建筑物没收没收，小产权房获判了有罪！看看是不是我家）。

那么，本自发性组织机构核心成员间进行买卖小产权房的合同有效率吗？

依照《宪法》第十一条明确规定：卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于自发性所有;自发性农地和养鸡、自留山，也归属于自发性所有。任何组织机构或是对个人不得强占、进行买卖或是以其他形式非法转让农地。

依照《有关严格继续执行有关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》中的明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区购买自发性农地、农民写字楼或“小产权房”。

从以上的法律条文法规来看，小产权房根本无法重新分配给村中居民，且无法出售给卫星城居民不过并没有明令禁止小产权房在同一自发性组织机构核心成员间确权、进行买卖，依照公法原理，法无明令禁止即可为，我省法律条文法规并没有明令禁止本自发性核心成员间的小产权房进行买卖。

因此，只要是同一自发性核心成员也就是村中居民间是具有相应的民事权利能力和民事行为能力，所签订的小产权房进行保险合同在法律条文许可的范围之类，也就是说认定该小产权房进行保险合同有效率。

有关自发性农地进行买卖，这是新贫困地区工程建设中的重大问题，但是依照国家有关政策明确规定，在非试点地区，对于农民将其自发性农地上的房屋出售给非本自发性经济组织机构核心成员的，应该依法认定合同无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或是改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

比如浙江义乌就出台了《义乌市贫困地区自发性农地使用权转让细则(试行)》等共9项自发性农地改革实施细则。因此，自发性农地房屋进行保险合同是否有效率，一定要看试点地区还是非试点地区！

小产权房与自发性农地那样吗？征地时有没有补偿金？

小产权房、自发性农地征地是否有补偿金

在实践过程中，虽然有的小产权房购买者的合同得到了法院的支持，可是小产权房始终面临着产权问题。那么究竟有没有补偿金呢，有以下两种情况：

1、小产权房的性质是归属于履行了审批手续的房屋，但是自发性经济组织机构在安置本自发性民过程中擅自扩大了销售对象。非本自发性经济组织机构的核心成员，不得购买在自发性所有的农地上工程建设的房屋，因此进行保险合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是归属于贫困地区自发性经济组织机构所有，或是归属于自发性农地使用人所有，征地安置补偿金的利益，根本无法由所有权人即自发性经济组织机构及其核心成员享有。

2、小产权房是归属于违规建筑物。对于这种情况，依照《卫星城房屋征地管理条例》中的有关明确规定，拆除违规建筑物和超过批准期限的临时建筑物，不予补偿金。

而有关自发性农地上房屋征地，所依据的是《农地管理法》等有关法律条文法规，对于已经纳入到卫星城总体规划类的，可参照《国有农地上房屋征收与补偿金条例》或是地方性性明确规定来给予补偿金。

依照《中华人民共和国物权法》第四十二条明确规定：“征收单位、对个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征地补偿金，维护被征收人的合法权益；征收对个人写字楼的，应当保障被征收人的居住条件。”简单点来说就是，无法降低被征收人在征地之前的原有生活水平。

贫困地区自发性农地上房屋征地补偿金方式一般有三种：一种为货币补偿金，即依照农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿金。另一种是等价置换，即农民可以在政府总体规划区域内本着多退少补的原则选购货品房来弥补自己的损失。最后是两种补偿金方式可结合使用。

征地补偿金金额是自发性农地面积*征地补偿金单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+贫困地区其他财产补助（附着物+其他建筑物物）。

最后奇角律师提醒大家，征地征地中如果自己的房子被认定成违规建筑物时，不必慌张，因为政府是无法想拆能拆的，必须要按照法律条文所明确规定的程序实施。而且有的是可以通过处罚，补交地价，然后责令补办手续后合法化的。因此，大家在遇到这种情况时一定要及时的咨询律师，避免让自己有所损失。