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近期概要揭秘

【影迷发问】我的情况：40，13、5岁两孩子随妻子在海外四线卫星城。深圳二十年社会保险一直没用房（之前长期在海外），三个月前回深圳驻华决定在深圳做资产强化（纯股权投资）。现阶段家乡四线卫星城三套房一个店铺单价1000万，东莞两套房320万，有房贷170万，钱款170万（6月再到50万），私募基金半封闭基金130万，共1500万净资产，家庭总收入100万。打算卖家乡房和东莞房筹600万按揭（四个月妥当）新股申购龙山、坂田1000万元以上的新房（我点数64）。

问题：1. 在600万按揭妥当前我与否要新股申购关内如荣光、观澜、龙华的刚需型；2. 关内新股申购正股；3.与否要多预备些按揭上摸1200万房。

回答：

1.先简单剖析一下你的Balance Sheet：

a.四线卫星城5套房+店铺，单价1000w

b.东莞房产320w，货款170w

c.私募基金投资理财（半封闭）130w

d.股权投资收益170w

e.本息货款50w（6月回）

总计总资产1670w，货款170w，净资产1500w，总收入100w

2.房产核裂变的第三个阶段就是做加法，把部分以次充好的资产转变成高质量的颈部资产，在这一点上，包括你现在这个最佳时机瞄准，个人觉得分寸得还算比较精确。

3.人口流入十分严重的四线卫星城，特别是北方，建议趁现在退场，要想在四线卫星城获得十分不错的股权投资投资回报，有如乱兵之中取中将尸首，靠研究趋势是相比之下不行的。前二十年的全国的城市化，特别是四线卫星城，现阶段大量的供大于求，而地方税收收入不平衡，土地供应过多，新房已经产能失衡，二手货房未来只会越来越难下手。

4.东莞去年已经上涨了十分多，特别是临深的松山湖、虎门、滨海新区带大湾区概念的，未来2-3年大概率会回调很久，短期已经很难再贪婪渴望更多，不建议长持。

5.第一个问题，深圳的名额很重要，子弹打出去的时候，尽可能聚焦和有力，能够上1000，就不要打800，浪费名额，余粮太多也不合适。

荣光：荣光不碰二手货，大概率是坑，单价6万以上的二手货，基本会重走一次龙岗中心城三年横盘的老路，新股申购也只有新区略有价值，凤凰城金融街那边，并且还要与学位沾边。

观澜：去年观澜的万丰海岸城，为什么抢手，深圳外国语的学位加持功不可没，如果没有深外学位，基本就属于十分以次充好的股权投资品。还有一点，观澜的本地土著，很多都没有商品房（因为他们自己有钱，自己都可以建小产权房，所以之前不需要买商品房），新股申购的竞争对手普遍都比较强。海岸城今年2021年10月份，还会有200套放出来，但是基本一般人就不要指望了。观澜新股申购的股权投资思路，就是博学位，而不是被大空港的概念“洗劫”。

龙岗：600万龙岗的刚需型，并不是很好的选择，红山上塘也买不到很大的三房，而民治和龙岗中心楼盘普遍格局错乱，整体更新的增量不大，卫星城更新增量大的观澜，但不确定性也强。稳健性的600万同价位，个人建议，优先考虑坂田二手货。

6.第三个问题，新股申购的正股，每一个季度都会在深圳市住建部上公布预售证下发的时间和预期上市的楼盘名单，但是具体开盘，还需要结合开发商上架的公示，去年就有很多已经公示很久了，但是迟迟不销售的楼盘。关内有几个新股申购正股，可以关注一下，坂田保税区的加福华尔登，罗湖的华润万象华府，如果预算再高一点的，香蜜湖侨香的海德园，最小89平，预计单价不会低于15万，但是个人觉得，比去年的润4更有价值。

7.在深圳建仓做房产股权投资，基本的原则，并不是要求最好，而是要避免最坏。因为它是一个讲究效率的卫星城，也许稍微的停顿，三五年后也就天各一方了，就很难再追赶上了。很多人在深圳股权投资房产，其实并不是因为收益高，而是它的动力可持续。避险的资金，优先放在关内。闲余的资金或者房产增量的资金，则下沉再去深圳的补涨板块和周边轮动的其它热点卫星城再去核裂变。所以核裂变的顺序很重要，核心资产一定要重仓在一线卫星城。希望以上浅析，对你置业深圳有所帮助。

【会员发问】普莱邦你好，去年一直关注房产这块，但是715政策以后，在武汉白沙洲去布局了两套，不知道对不对，但是今年却是想回深圳再弄两套。现阶段情况是深圳桃源村老破小两套，市值530，贷款还有230。重庆两套市值150没贷款。现阶段子弹200，固定总收入100，浮动100。我想两套都卖掉，手里600+，夫妻都有贷款记录，婚内卖房，真LH操作，由于离婚前家庭套数为0，两套5层400按揭800，正股要能2押的，另两套3层120的400正股，手里剩100，月供3.7。不知道哪里的正股合适？现阶段一个小孩打算今年要老二，所以得买大一点的，不然以后还得换，但又想着最好买增值快的，以后换也好换。今年首先搞定第两套800+自住的房，考虑自住加增值，看了坂田只能二房可能后面又得换房。看了桃源村的卫星城假日天地峰景同样价格可以4房，居住会很舒服。但担心片区没啥大发展，学位不好，增值空间有限，单价上去后刚需买不起，有钱人看不上，以后接盘的人少。很纠结，小孩还有4年才上学时，可以晚一点或者下半年钱妥当后再考虑学位小户型。

回复：

1.现阶段800万3房，按照现阶段龙山的单价9.6万来看，整体上南山可选的不多。这个价位基本买不到稍微新一些合适的3房，西丽的龙光珠光茶光大学城可能还有一些产品能够匹配得上，但是800万的股权投资为主的策略，优先建议蛇口东角头板块，白石洲板块，但是楼龄整体偏老，而其它的板块，暴击的动能几乎只能靠大学区红利，比如龙山实验的麒麟中学重新划片区，预计龙山整体的股权投资表现，依然是呈现两极分化的走势，豪宅越豪，刚需越刚，中间档位，坐等听张。

2.卫星城假日天地峰景所在的西丽，包括珠光茶光，塘朗，相对来说新一些。之前也提到过，塘朗山就像一块五花肉上的一道杠，肥得肥瘦的瘦，留仙洞总部基地和西丽高铁，也别指望有太好的预期。从位置和地势格局上，并不能完美的结合产业商业、打造出下一个红山，很有可能不人不类，成为北部进入龙山的一个“梅林关”。地铁12号线、15号线通往荣光的线路一旦开通，将会进一步流失产业，高不成低不就处境十分尴尬。对珠光茶光，桃园村基本没有太大反哺作用。

3.老前海片区：星海名城一期，阳光棕榈园，但楼龄普遍在2002左右。前海概念的红利已经很乏力了，只能指望前海学校学位升级。有网传会有名校升级，但八字没有一撇。

前海荔湾：万豪月半山，香格名苑，预算只够2房，现阶段配套不便。

龙山中心：世纪广场（复式），学府花园。面积虽然够大，但片区一般和楼盘品质不高，后海花园，海岸城后面，勉强还差一点点。

4.800左右的段位，个人认为，坂田增量空间会更大一些，景田的合正名园（3房2卫，主要看香蜜村、华泰商业综合体带动），香蜜新村，龙塘小区（华润旧改，全坂田未来最无底视野），部分也有3房选择，彩田莲花的长城盛世家园，彩田村，车公庙国都高尔夫花园，益田村，但都处于一个慢周期中，涨幅也会一般，上下沙学位增量已经体现（红岭集团化），皇岗和保税区，深港合作区，坂田海岸城，自住都是相对不错的选择，而新洲片区，按照集团化的速度，春天也很快就要到来，也就今年或明年。

5.更多的购房、融资DY方法，需要了解更多信息，LH操作方法和DYD细节，建议线下展开详细聊

【会员咨询】普莱邦你好，家里条件还可以，不过也不能随随便便买套房，却是要谨慎考虑的，想买天河的房子，请问广州天河的板块怎么样啊？关于房价、配套、升值空间等各方面能不能介绍一下？

回复：

你好，天河的板块是这样的：首先是天河北，华阳和龙口西学位是顶级学位，配套成熟，交通、产业都不欠缺，房子涨势很好，但楼龄较大，存在港式户型，而且增长空间不大，天河北的帝景苑、荟雅苑等豪宅，还有信成小区、德荣小区、太阳城广场、穗园小区、广梅汕宿舍等刚需型，上涨均已乏力。

建议关注天河北的芳草园、侨林苑、富力天河华庭、中怡卫星城花园。买学位房可以考虑鸿翔大厦、金碧翡翠华庭。

其次是珠江新城，珠江新城金融企业增加，购买力强，涨幅不低，投资回报率高，江景、广州塔、三大CBD之一等商业配套很有价值，同时珠江新城竞争也很大，小户型不多，中海花城湾和保利心语等楼盘单价低单价高，珠江新城的房子可以长期持有，预算三千万以上可以买在珠江新城，预算不够可以考虑其他区域。

【咨询】勿以恶小而为之，勿以善小而不为

回复：

评论罗湖和龙岗，观点和逻辑也是让人啼笑皆非。

在个人看来，很多新闻媒体房产V都有一个十分大的“认知智障”，就是涨幅即收益，其实是十分扯淡的。这个理论放在股票市场，毫无疑问成立。但是在房产市场，只能说对于微观红利模型研究得还不够透彻。

房产股权投资的收益分为线上笋和线下笋（见我之前讲的五利模型），涨幅只是线上笋的一部分，而涨幅不大的地方，它的线下笋则相对更多，有一些微观的线下笋的红利其实已经超过宏观的线上笋。

去年半年，特别是罗湖，部分小区（地王和清水河）的涨幅从5万到7.5万，接近50%的涨幅，观澜也有4万到6万，涨幅50%的例子，坪山的六和城周边也有从3.5万到5万，涨幅43%的例子，这些成交价数字的涨幅全深圳比比皆是。线上笋这块，吊打龙山宝安。所以单独讨论线上笋或者线下笋，而妄下结论，其实都是十分片面。

研究茅台格力赚钱，并不是什么本事，靠的是趋势和国运，是一种本能。而真正的职业高手，更加追求利润边界，研究所谓的“垃圾股”照样赚钱，这才是硬实力。由俭入奢容易，由奢入简难。买房不易，君子以顺德，积小而高大，坤德贞吉升阶