深圳购买房产新政策（共有产权住房最新政策）楼市新政下深圳二手房攻略—小产权房篇，-2024深圳小产权房信息

#劳动法 #房地产法 #城中村法规

张彩媚辩护律师

中熙辩护律师房产公司

房地产市场部

前言

《有关更进一步推动我省房地产市场相对平稳身心健康发展的通告》（下列全称“715经济政策”）的颁布，让深圳地区的房价又刮起应允Kozhikode。。

就在715经济政策颁布后，本栏在贴文中看见做房屋中介机构服务项目工作好友正式发布了一篇最新消息:“龙岗小产权房两房125万元，乡政府复印件”。这价格未免招揽，只好本栏马

苞藓才知晓该房屋具有ADP工程建设工业用地的核准（即工业用地物理性质居住工业用地、农地物理性质为非广舅），同时曹宏办理手续农地使用权卖地相关手续、工程建设项目总体规划许可、工程建设施工许可，Dharmapuri预备进行完工登记。

本栏

“小产权房”的基本概念

"小产权房"不是法律条文基本概念，是人们在社会实践中形成的一种同义词的用法。

2003年10月30日深圳区政府印发了《深圳市上海市人民政府有关大力推进龙岗龙岗一区城镇化民主化的通告》（深府[2003]192号），继而，龙岗、龙岗一区27万贫困户全数转成吉莱，深圳成为全国第二个无贫困地区无贫困户的卫星城；2004年6月26日，深圳区政府颁布了《深圳市龙岗、龙岗一区城镇化农地管理配套措施》（深府[2004]102号），明确规定“一区贫困地区信用社组织机构全部成员转成城镇居民后，原属于其成员集体所有的农地属于国家所有”。

“转地事件”后，深圳地区已无集体农地，深圳地区“小产权房”更多指的是未取得工程建设总体规划许可、工程建设施工许可建筑，简而言之，“小产权房”就是未曹宏工程建设的房屋。

第一类

商品房

商品物理性质的房屋，即具备市场流通性的房屋，也是大家所需熟悉商品房。

第二类

非商品物理性质的房屋

非商品物理性质的房屋，这类房屋也属合法建筑，只是不具备市场流通性（一般情况下无法办理手续产权变更相关手续）。

第三类

小产权房

违法建筑物，即无产权建筑，也是大家所称“小产权房”。

亲，明白了吗？

“小产权房”买卖合同效力

的合同效力。

第一类房屋买卖效力基本都是有效的，就新规后第一类房屋买卖全攻略，请大家参阅黄熔《715新规下深圳二手货房全攻略—交易篇》。

本栏下面就第二类和第三类房屋的合同效力进行谈论。

从法律条文明确规定来看，“小产权房”买卖应属无效。

但若卖方将“小产权房”交付给买方，且买方已经按合同约定支付了款项，近期司法判决倾向是不处理，裁定驳回起诉。

对未取得工程建设项目总体规划许可或者未按照工程建设项目总体规划许可的明确规定进行工程建设的，由县级以上上海市人民政府城乡总体规划主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施。因前述不同行政处理后果将影响对房屋买卖合同效力的认定，在行政主管部门对涉案房屋工程建设合法性作出认定处理前，法院不作为民事案件受理，裁定驳回起诉。【（2018）粤0306民初8520号的卓春胜、何利玲等与唐锦房屋买卖合同纠纷、（2019）粤03民终28558号的李运鸿、徐彬元房屋买卖合同纠纷】

如此处理的原因笔者猜测有二：

第一，房地产权益对于普通百姓而言十分巨大，若轻易判决无效，对于房屋买方而言是十分不公平的；

第二，为了维护交易秩序，不轻易对合同效力进行认定，以免鼓励卖方通过启动无效之诉来获得更大的利益。

但是深圳的房屋问题，相当的复杂。

在此本栏也需提醒各位买方注意：

第一，若遇到农地整备项目或房屋征收项目，为了推动公共利益项目能顺利开展，不排除法院从解决问题需要，判决“小产权房”买卖合同无效(就此问题，请参阅中熙房地产辩护律师团队吕茵的《农地整备：投资虽好，切莫投机》)；

第二，对于未完全完成交易的合同，也会判决“小产权房”买卖合同无效；

第三，若各位买方期待能在拆迁项目（如城中村项目、利益统筹项目）中获得赔付，未来是否能够得到实现，也需打上问号，2020年7月20日深圳市人大常委会办公厅正式发布《有关<深圳经济特区城中村法规（征求意见稿）>公开征求意见的公告》，该特区法规最终颁布是否对城中村项目中违法

非商品物理性质房屋类型

除了商品房和小产权房，深圳还有一类合法的房屋，即“非商品物理性质房屋”。非商品物理性质房屋一般包括：私人工程建设非商品物理性质住宅房屋（一般为绿色本房产证）、安居房（微利房）、《房屋所有权证》（一般为褐色）房屋、村统建楼，前述房屋基本能在不动产中心系统查询到房屋相关信息。

那，非商品物理性质房屋买卖合同效力如何？

回到序言所涉案例。如果亲看过中熙房地产辩护律师团队吕茵的《ADP未建房户工业用地合作开发：谨慎为先》，就会了解本栏贴文里面的“龙岗小产权房”所涉及ADP工程建设工业用地即是“ADP未建房户工业用地”，属于居住类型的工业用地，其所依法工程建设的房屋就是日常所称的“村统建楼”，当然，“村统建楼”不具备上市交易条件。

但，不具备上市交易房屋是否就属于大家所称的“小产权房”呢？

是否无效？

“村统建楼”买卖，一般而言，合同会被认定为有效，司法实践中法院一般认为虽未建房户工业用地地上建筑并非系商品物理性质房屋，买受人是否可依据房屋买卖合同取得不动产权益，属合同履行的范畴，不影响合同效力。

所以，亲，此小产权房非彼小产权房。

非商品物理性质房屋买卖合同效力

那么，合同有效是否等于买方已对所购的“村统建楼”享有产权？

当！然！不！是！

根据《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更

所以换言之，买方对于“村统建楼”所拥有的产权，是不完整的产权。严格来说，其实是没有法律条文上的物权。

那其他类型的非商品物理性质房屋的买卖合同效力呢？

私人工程建设非商品物理性质住宅房屋（一般为绿色本房产证）、安居房（微立房）、《房屋所有权证》（一般为褐色）房屋等买卖合同效力，法院审判倾向与前面的“村统建楼”买卖合同判决倾向类似，即合同有效，没有产权。

在这里，本栏提示两点：

第一，因安居房经济政策比较特殊，故可能除了判决有效，法院也可能会以因相关政府部门行政处理后果将影响涉案安居房转卖的合法性认定及案件处理结果涉案，驳回起诉；

第二，部分的《房屋所有权证》房屋、绿色本房产证私人工程建设非商品物理性质住宅房屋，证上记载的农地权属为集体，而曾判决房屋买卖无效的。

下面再谈一下如何审查买卖房屋是否真的为卖方所称“合法房屋”、“村统建楼”。

本栏经常听到有买方说：这份房屋买卖合同有村（即股份合作公司）复印件、有辩护律师见证（是否真辩护律师见证，仍值得考究），怎么就是无效呢？

在此，本栏对同样有如此想法的买方劝一句，合同效力并非系因村复印件又或者有辩护律师见证就会让无效合同变成有效合同，故买方在遇到卖方或中介机构人员说这房屋是统建楼、有历史遗留申报回执，是合法房屋，那就让她（或他）提供买卖房屋的产权证（包括但不限于不动产权证、《房屋所有权证》、房地产权证，又或者是提供《不动产中心资料电脑查询结果表》，若无法提供，那么买卖房屋是“小产权房”可能性很大。（各位亲特别注意：《深圳市贫困地区城镇化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》并非是房产证。）

在未完全履行完毕合同主要约定（支付款项和交付房屋，下同）前，“小产权房”买卖合同被认定无效可能性较大，又或者存在“小产权房”被规土监察部门要求限期拆除或没收的风险，即便完全履行了合同主要约定，遇到公共利益项目需拆除房屋的，买方权益是否能受到保护也是会很大不确定性。

715新规限购后，是否影响 “小产权房”、非商品物理性质房屋的买卖？

答案是：基本没有影响的，亲。

原因如下：

第一，非商品物理性质房屋基本不具备办理手续过户相关手续的可能性，而“小产权房”不具有产权，故签订合同后，不动产登记系统中买方名下不会有买卖房屋的信息；

第二，非商品物理性质房屋因不具备办理手续过户相关手续的可能性，而“小产权房”不具有产权，故不能办理手续住房贷款，就不存在30%、60%、80%贷款首付比例的情形；

第三，同理，因不具备办理手续过户相关手续的可能性，也就没有买方限购年限要求。

所以，好最新消息是，非商品物理性质房屋并未受到715新规影响！

在715限购之后，非商品物理性质房屋会不会成为刚需客的下一个战场呢？

嗯…非商品物理性质房屋并非不能买，但也需提醒各位想入市的亲注意的是：

买卖前，应核实买卖的非商品物理性质房屋是否存在抵押、查封等权利限制的情况，但即便买卖时没有抵押、查封等情况，也不排除买回后出现买卖的非商品物理性质房屋被抵押或查封等情况；

非商品物理性质房屋买方只能通过协议的方式对所有权进行保障，依据现有经济政策暂时无法获得法律条文上的确权，后续不排除因政策变动而导致合同效力也受影响；

非商品物理性质房屋产权一直登记在第一手卖方名下，若期待能在拆迁项目（如城中村项目、利益统筹项目）中解决房屋产权变更问题，那只能说声抱歉，较难实现，现有实践拆迁项目还是以产权登记人作为项目范围内建筑的权利主体。

所以呢亲：非商品物理性质房屋及“小产权房”入市有风险，投资需谨慎。若因各种原因需买回时，买方应先清晰房屋买卖劳动法律条文风险，避开不必要的坑，或在清晰知晓法律条文风险前提下及时做好风险防控，才能更好实现投资的经济目的。

.END.

团队介绍

中熙房地产辩护律师团队由广东中熙（龙岗）辩护律师房产公司主任刘南筠辩护律师作为专业带头人，西南政法大学林森副教授作为外聘顾问，多名资深辩护律师及辩护律师助理组成，大部分成员毕业于西南政法大学、中南财经政法大学、山东大学等重点院校法学院。

团队业务领域全面，涵盖矿资源开发、房地产投资开发、房地产一级市场（城中村、房屋征收、农地整备利益统筹及棚户区改造）、房地产二级市场及房地产诉讼业务。团队服务项目区域以深圳市为中心，主要覆盖福田、南山、罗湖、龙岗、龙岗、光明、坪山、大鹏新区，并逐步辐射向粤港澳大湾区。服务项目对象包括行政机关（城中村和农地整备部门、总体规划农地监察部门等）、国企、股份合作公司、房地产企业等。

团队致力于打造成为一支为客户在房地产领域提供行政、民事、商事等全面、高质法律条文服务项目的高端专业团队。

作者：张彩媚

编辑：林森

美编：赵丽萍

出品：熙窗法雨

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本文仅代表作者个人观点，请勿视为中熙所出具的正式法律意见！