房屋出售合同协议书（房屋出售合同协议书免费模板）小产权房买卖，能否认定买卖合同无效？，

基本上此案

1994年7月11日，圣沙普彭公乡上海市人民政府为强化农地管理工作,有效地制乱占地约建房现像，经区上海市人民政府一致同意在长镇长池畈筹资星火住房，张某、陈某、王xx以家庭成员为名在前述农地上为1994年协力提出申请筹资修建四间四层房屋，并始终定居采用该房屋。

2017年7月17日，张某、陈某、王xx与徐xx(下列称甲、乙方)签定房屋进行买卖合约书，两方签订合同：

一、房屋概述:1、矗立：萧山区瓶窑镇彭公瓜村18号（老104公路边）；2、内部结构：砖木内部结构，四间四层；3、权属情况：小产权房；乙方强迫将前述房产受让于乙方大部份。

二、成交量产品价格：港币柒拾多万元整。三、退款形式：在签定本协定前，乙方早已接到乙方订金（钱款）贰拾多万元整，曲枝壹元多万元在签定本协定时纸制还清；

三、甲、乙两方证实将此购房款转至转账中文名称王xx，上海联和投资有限公司为农信社，退款账号：62×××08。

四、乙方职能：1、乙方确保该房屋产权明晰，无产权纷争，确保乙方独享房屋完备的所有权和采用权；2、在政策条件允许下，乙方应无条件配合乙方办妥房产过户手续；3、签定本协定时，乙方承诺将房屋在15天内腾空交于乙方采用；4、若遇政府拆迁，拆迁费、补偿费等大部份一切应由乙方独享；

五、如乙方违约导致合约解除或因法律、政策原因导致合约合宪的，乙方除应全额返还购房屋价款外，另应按月利率千之二十的标准支付利息，计算期间自款项交付之日起，至乙方实际全额归还之日止；如乙方有其他损失的，乙方仍应予以30多万元。

六、房屋四至：东至徐勤屋，南至老104公路，西至吕培良房屋，以张某的围墙为界，北至后水沟止。另注明：如果在三年内（即2020年7月17日前）遇政府拆迁，则由乙方再纸制补助乙方贰拾多万元正。

协定签定后，被告徐xx已按协定签订合同支付原告张某、陈某、王xx购房款70多万元。现案涉房屋由被告徐xx占有，被告徐xx已委托设计、装修公司对该房屋进行装修，且该房屋的外墙、屋顶、门窗等正在立面整治中。

张某、陈某、王xx觉得该小产权房进行买卖违背国家法律规定，应当合宪，并多次与徐xx协商，要求撤销两方之间的小产权房进行买卖协定。

争议焦点

1、徐xx存不存在强行入住涉案房屋。

2、本案涉及的房屋所占用的农地属于农村住宅还是小产房屋。

3、张某、陈某、王xx与徐xx属不属于同一个集体。

法院认为，诉争房屋系原告张某、陈某、王xx以家庭成员名义于1994年协力提出申请筹资修建，该房屋至今虽未办理出相关权属凭证，但根据本案查明的案件事实以及相关证据材料证实，该房屋系原告张某、陈某、王xx在支付相应的农地采用费等款项后，早已相关部门规划审批一致同意予以修建，原告张某、陈某、王xx对诉争房屋独享相应权利是不争的事实；

同时，原、被告于2017年7月17日签定的房屋进行买卖合约书，系两方当事人真实意思的表示，且被告徐xx已按约还清购房款，也实际占有了该房屋，该进行买卖合约并未违反法律或行政法规规定的效力性强制规定。

现原告张某、陈某、王xx作为出卖人，以在缔约时对诉争房屋没有大部份权以及违反法律或行政法规规定为由主张合约合宪，依据不足，本院不予支持。

小产权房屋因为不能办理房产证的问题，还常常出现一房两卖、遭遇拆迁赔偿纷争、脱离监管质量难以确保、购房时无法进行银行贷款、套现困难，难以受让、小产权房难分割、有可能被无偿征用或者征收、随时面临业主“违约风险”等一系列问题。建议不要随便购买小产权房屋，如果确实需要买或卖，及时咨询律师，规避风险。

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