(深圳房价再涨就完蛋了)谁让深圳房价涨了？

    最近深圳的楼市火到不行，深圳千万豪宅被秒光的新闻不断刷屏，还有“百万喝茶费”、500万以下的房子基本卖没了等等新闻层出不穷，这轮地产行情被称为“疫情景气”。近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。说明扶持中小企业的房抵经营贷资金违规流入房地产市场，是此轮深圳楼市爆发的重要原因。 

 实体经济不济的情况下，深圳房价迭创新高，这是经济与楼市背离。一方面，疫情之下国家鼓励银行向中小微企业减免利率放水，提供的利率大概是基准利率的一半。另一方面，深圳是先行示范区，分到的资源最多，同时是传统的炒房地，因此结合来看，企业全款买房然后再质押给银行，等于现金流没有受到很大影响的同时，还多了一套房。
深圳楼市从南山区、宝安区等区域率先“苏醒”。但其中涨幅最厉害的是光明区，二手房价涨幅45%，学区房最高涨幅90%，几乎翻倍。新房市场，千亿豪宅动不动就秒光。为什么在疫情影响下，这一轮的深圳楼市，还能做到楼价上涨，交易量爆发？深圳房价暴涨的原因是“无息贷款”的炒房套路，其实就是深圳金融机构毫无节制向市场发放贷款，而这部分贷款又多数流入楼市，于是带动房价上涨。
    究竟谁让深圳一二手房价疯了，背后的真相是什么？按理说，调控如此严还疫情没有完全结束之时，不用刺激就让深圳二手楼市复苏反弹，好像不科学。深圳二手房价暴涨，排除深土地供应逐年下降、地价连年上涨、新建商品住宅土地、新房的供小于求、人口暴增、教育与上市公司及医疗资源好、富人多之外，就是业主与中介联合上涨、业主们抱团涨价。问题是限购、限贷等限制措施没有取消，也没有放松，为什么就爆了。
第一是信贷资金面的放松，为了减轻疫情带来的影响，深圳出台了很多扶持中小企业的政策。中小企业获得贷款后，或者重新去注册公司，有了公司，自然就可以申请这笔针对中小企业的贷款了。或者，已经有企业的人就可以申请，通过企业房产抵押贷款，然后国家贴息50%，地方贴息50%，这样相当于无息贷款。完成前两步之后，抵押贷款会打到购销合同第三方法人的个人账户上，资金转几次手就可以拿去炒房了。
    第二是银行贷款用途审查把关不严格。目前深圳贷款十分灵活。银行的贷款是很灵活的，比如额度高，审批速度快。在深圳，你价值4000万的房子，完全可以贷3000万出来，这在别的城市基本上是不太可能的，因为别的城市对几百万就已经审批很久。就算银行查到了没有把这个钱用去企业经营，而是做了别的用途，很多时候它也是睁一只眼闭一只眼。
   第三是深圳房地产、资本市场本身成为贷款形成了比较好的通道。比如有非常丰富的金融中介可以为你提供服务，银行在审批、门槛、条件设置各方面也非常灵活和方便。譬如用于为了扶持小企业的经营贷款，在别的城市是属于真的要帮企业。但是在深圳，因为一直以来的贷款氛围，这次的贷款可以非常方便地被普通市民拿来使用，他们心理上接受度很高，或许觉得跟以往的贷款也没有什么太大差别。
   第四是房产抵押贷款的流进了更多房产投资。其实真正用房抵的贷款进入小微企业的只有20%，另外 的80%可能都是用来做投资。说白了，就是流入房市，推高房价。目前引起重视，突然下令彻查“深圳房价暴涨”，深圳中支下发通知，自查房抵经营贷违规流入房地产情况。该通知要求自查今年以来新发放的房地经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。
因此，深圳中支通制与深圳市中小企业服务局今天发声，目的是遏制这样的现象。之前，深圳楼市此轮火爆的原因，与在疫情期间扶持中小微企业的贴息贷款有关。这应该是监管机构要出手严查的主要原因，有投资客钻了政策的空子，让原本用于扶持中小微企业的贴息资金违规流出楼市。事实上，进去了，基本出不来。显然，以后想这样的操作，估计是非常难了。
   深入研究之后，深圳一二手房价暴涨的罪魁祸首是疫情导致中小企业加杠杆，其次才是房贷经营贷、财务投资，最后才是抗通货膨胀、中介APP。诸葛找房数据，3月一线城市中依旧仅深圳环比上涨，其余城市均下跌。其中深圳3月二手房均价为65243元/平方米，环比上涨0.45%，同比上涨3.32%。国家统计部门数据。3月深圳时隔两年之后，深圳新房价格较2019年3月上涨5.2%，二手房价格同比上涨9.7%，且二手房价格以3月环比1.6%的涨幅位居70城榜首。
   深圳楼市没有回暖，有的是数据游戏。乐有家研究中心数据显示，3月深圳一手住宅网签3152套，环比大涨280%，比1月成交量还要高。中原数据来看，3月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为8008套，环比上升380%，成交均价58697元/㎡，环比上涨2.95%。由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的一二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。
   看看银行贷款的去向，一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，其中，短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。说明个人住房贷款达到1.21万亿的新增贷款。今年一季度，住户新增贷款是6.47万亿，平均每天就是700个亿被存进银行。说明存款数据证明很多人不愿意花钱消费买各种消费品的。那么，新增了1.21万亿，钱都去哪里了？就是买房了。
   真相就是资产荒、资金荒爆发，中小企业主动给房价加金融杠杆，不得不说，是当下中小企业经营与实体经济惨苦的表现。最不可思议的是这笔投资房产的贷款，还是来源于抗疫情的中小企业扶持贷款，还是银行发出来的贴息贷款。事实上，中小企业也不想投资房产，但是没有其他可代替解决经营收入的办法。要不就是栽人，或者的关门破产，或者是贷款花完再贷款，直到银行见死不救的被清算。
   从背后的逻辑看，不是深圳房价疯了，是资产荒、资金荒逼得中小企业疯了，除了投资房产，别的做不了干不了。当前中小企业面临着人民币贬值、实体经济萧条、银行贷款要还、经营成本高、人力工资高，公司经营负增长严重，最可怕的是没业务可做。可想而知，中小企业一旦有贷款带贴息，不能看着有钱不能花、没有生意可做，又还要还贷的压力，眼睁睁的握着贷款，等着亏损完还贷款，否则企业就死掉了。
当下中小企业手上有钱，全球疫情与国内的没有结束，没有好的投资项目，经营业务萧条，没有业务没有订单，还要支付一大卡的租金、工资。唯有投资房产，变相财务投资止损，才能够一定程度可以解决经营收入负增长或者是未来还贷款的机会。相信银行贷款时，都会考察这个企业有没有还贷能力，否则企业吃饭都困难，银行是不会把钱贷款这样的企业的。银行也要赚钱，也要活下去的。
   到底是谁在购买深圳的房子？事实是这与给予中小微企业贴息贷款有关。因为疫情，一系列小微企业纾困措施出台，让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。股市，中小企业害怕投资，别的投资产品，又担心本金吃掉。没有好的投资渠道，就没有好的理财产品。因此，有了经营贷款，有了贴息贷款，钱砸在手上在无法开展项目业务及经营之时，投资房产是最好选择。
   中原的数据显示，上周（4月13日~4月19日），深圳全市二手住宅成交1766套，环比增加37.75%；成交面积151662平，环比上升36.26%；二手住宅成交均价为58733元/平。二手住宅报价普遍上涨，其中南山二手住宅报价上涨1.99%，涨幅最大。从报价变动的区间来看，业主报价上升的盘源占比为55.35%，较前一周减少了0.71%。报价下跌的盘源占比为33.59%，占比较前一周增加了0.60%。
4月17日，深圳市住建有关负责人曾表示，深圳近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。2020年3月深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右，价格总体稳定，市场价格涨幅不大，并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。总体来看，今年以来深圳房地产市场基本平稳，房价基本稳定。
  同时表示，今年深圳市将新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过加大土地供给、加快新房入市，确保房地产市场供需平衡、价格平稳。将密切关注市场动态，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康

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