深圳坪山独栋小产权房？出手慢直接亏190万

根据调查组掌握情况，深房理事件存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽、产业链化运作，以违法手段掩盖非法目的等特点……

深房理事件给深圳房地产带来了大地震，短短一个月间，许多涉事楼盘纷纷雪崩，少则暴跌60万，多则200万！

深房理事件曝出后，深圳成为首个收紧房贷利率的大城市！

近日，深圳建行将首套房贷利率，由4.95%上调到5.10%；二套房贷利率由5.25%上调到5.6%！

新的房贷利率，究竟会给深圳楼市带来多大浪花？

贷款越来越难

深圳建行官宣本次上调房贷利率，“是为了贯彻落实‘房住不炒’，促进楼市平稳健康发展，支持居民合理购房需求。”

届时，建行的首套房贷利率，将以LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷以LPR+95BP（相当于5.60%）执行，相比之前分别上调了15个基点（BP）和35个基点（BP）。

房贷利率的上调，在引起了不少从业人员的重视。

对中低收入人群而言，购买保障性安居型商品房也得到了支持，相关的贷款利率保持不变，继续执行4.95%的标准。

虽然今年的贷款量仍有上涨，但房贷的增速已经明显下降。

今年第一季度，深圳人民币贷款额增加了3601.07亿元，同比增加443.16亿元，住户方面贷款增加了1241.19亿元，其中短期贷款增加185.06亿元，中长期贷款增加1056.73亿元。

一季度，房贷余额50.03万亿元，增速同比降低0.6%；开发贷款余额12.42万亿元，增速同比下降1.7%。

保障性住房方面，开发贷款余额4.72万亿元，同比减少0.2%，增速下降1.2%；个人住房贷款余额35.67万亿元，增速同比下降0.1%。

建行上调首套房贷和二套房贷利率后，湾叔预计他大行也会紧随其后，至少几大深圳支行的房贷利率，后续会调整到相同水平。

深圳商业银行房贷利率情况

放眼大湾区，广州深圳的贷款额度都谈不上富裕，购房者想排上房贷少说也要一两个月，拍卖贷等涉及楼市的贷款最近也相继暂停，外地户籍客户至少要提供1年的公积金、社保或居住证明。

显然，房贷已经越来越不好贷了，可以说，深圳楼市调控又加码了，刚需买房恐怕会更艰难。

同步上调，拉大利率差

湾叔注意到，此次房贷利率上调有几大特征。首先，是罕见的首套房贷和二套房贷集体上调。

调整首套房贷，湾叔觉得主要是因为，在深圳这种高热度楼市，首套房是不是投资很难区分，去年深圳户籍人口大涨，很多人就是为了买下首套深圳房，无疑都是炒房客。

另外人民币贷款和房贷增速虽然持续放缓，但考虑到去年大量消费贷、经营贷等流入楼市，监管部门也笑不出来。

想要真正控制楼市热度，“中小微”贷款、首套和二套房贷集体上调是十分有效的。

考虑到调控会误伤到刚需，所以上调幅度也有所不同，首套房贷利率只上调了15个基点，而二套房贷则上调了35个基点。

这样的差别对待，也让深圳首套房贷和二套房贷的利率差更拉大了一步，利率差由调整前的29个基点扩大到了调整后的50个基点。

一线城市首套及二套房贷利率水平

而目前，北京的利率差也是50个基点，上海为59个基点，广州之前也有34个基点的利率差。

所以调整前，深圳的利率差是一线城市里最低的，变相提高了深圳炒房的吸引力，利率的提高和调整是很有必要的。

贷款背后的调控信号

一直以来，深圳监管部门的调控措施都被屡屡诟病，金融监管部门的压力不小，所以都是一边整顿、一边想办法令调控效果可以做到长期有效。

像小产权房爆火之后，深圳除了持续严打小产权房交易，龙岗、坪山这些小产权房集中地，也将不少产业用地调整为居住用地。

这次房贷利率上调，也让很多网红盘也都应声暴跌！

像几个月前66㎡就能卖1100万的德诺假日花园，同户型在最近的一次成交中，以920万的价格交易，暴跌了190万！

一般来说，楼市调控的效果在二手房市场的反应是最快的，当前深圳楼市的反应就是成交量的下跌。

深房中协的数据显示，4月深圳二手房网签量4396套，环比下降9.7%，且要求买家一次性付款的急售业主也越来越多，预计价格下降空间将更大！

房价方面，湾叔预计去年上涨较快的光明、南山、宝安等，后续都会因为成交量的持续低迷，有一段时间的横盘。

买卖双方的心态，也会随着横盘时间拉长有所变化，炒房业主可能会率先出售止损，对刚需客来说是个捡漏的机会。

届时将出现部分房源的急抛现象，对于刚需客来说，2021年是刚需“等等党”的大胜利。

新房市场方面，4月深圳一手住宅网签3435套，环比下降24.6%，同比下跌0.32%，近3个月市场表现低迷，房贷的上调，也会让新房成交量进一步下滑。

供应上，住建局近日也发布了今年二季度入市的商品住宅和公寓计划，预计有36个商品住宅和公寓项目入市，其中住宅项目28个，推盘高峰将集中在五六月份。

用地供应上，深圳也是继续发力，今年计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较前两年提高了24%和142%。

其中商品住房用地149.3公顷，分三批次供应，预计会成为明年的新房市场主力。

综合来看，房贷利率上调，加上供应的发力，这次调控对深圳楼市影响将更为明显，也更为持久。

显然，深圳楼市目前动作都在尽力提高刚需客的购买力。

买房将变成持久战

这次房贷利率上调，也是首套房贷利率自2018年，连续29个月下跌以来的首次触底回升，从去年底的4.95%反弹到今年4月的4.98%。

这次房贷利率的上调明显是监管部门在金融方向上的试验。

要知道，深圳金融机构纷繁复杂，银行、保险、民间贷款、私募担保等等，市场竞争非常激烈。

作为深圳当下公信力最强的优质资产，楼市自然成了各家金融大厂的必争之地。

想要获得更多的市场份额，最好的方式就是降低利率。

所以，金融的强势比深圳人钱多更重要，楼市炒房热、购买力强，有的是资金回报方式。

而公积金贷款对在深圳买房来说又杯水车薪，导致商业银行的房贷一直是主流。

银行降低利率，获得市场份额，买家买房更容易，炒房客也更需要房贷利率一直低调下去，买卖双方自然一拍即合。

这也是信贷大量进入楼市的原因。

而房贷利率的提升，打破了这种一拍即合的局面，也让在深圳买房成为一场买卖双方的持久战！

首先是买房的周期已经变长了，一方面不断加码的调控给很多刚需客也被挡在了门外；另一方面银行根据参考价贷款，直接让大家的首付提高了两三成之多。

在深圳，现在购房资格已经是和钱一样的难关，甚至要付出更多的时间和精力。

很多好不容易才攒好首付的买家，这半年来要么资格没达标，要么资金没到位，已经逐渐死心了。

深圳现在不仅是全国卖得最贵的城市，更是买得最难的城市。

前有715，三年深户＋社保，或者不间断缴满5年社保，名额受限；后有五成首付才能

够上深圳门槛，资金难攒。

买家觉得钱在自己手里，可选房源多，竞争者也少了，就更想降价；卖家又觉得房子握在手里，想怎么卖就怎么卖，绝不会按参考价出售。

事实上，卖房已经成为一边有人在等降价，一边有人在等提价的拉锯战。

尽管因为需求原因，最后双方都会让步，但时间的变量却是最难以掌握的，也只有学位房这种有时间限制的，才会比较快地成交。

湾叔同时认为，房贷利率上调，对买房是友好的，现在买房周期被拉长，买家反而有更多时间，去筛选好的楼盘。

在市场火热的时候，是没有时间给买家挑选房源的，上车机会也是稍纵即逝；要是市场惨淡，倒是有时间，却根本不想买房。

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