深圳大红本小产权房(刚需还有哪些板块可以上车呢？)-2024深圳小产权房信息

【提问】老师您好！我是刚需首套，有深圳房票。目前手上首付有100w左右，工作在福田，月收入2.5W。家中小孩分别2岁和4岁，考虑到工作和小孩读书，想近二个月在福田或罗湖买房。想请您给推荐一些适合的小户型楼盘。又或者从从长远看是否买关外的次新房会更好呢？希望得到你中肯的推荐和建议，谢谢！

回复：1.根据你的首付情况，罗湖福田可以实现刚需280-350的上车盘推荐（部分）

罗湖：

港岛银座（人民南）汇鑫花园一期（黄贝岭）

天俊时代（南湖）金鼎大厦（人民南）

云景豪园（人民南）新银座大厦（人民南）

城市天地（人民南）祥福雅居（笋岗）

美景大厦（洪湖）新港鸿花园（翠竹）

东方都会（黄贝岭）卧龙阁（黄贝岭）

锦上花（黄贝岭）阳光新干线（南湖）

福田：

石夏：绿洲丰和，南方国际，皇庭世纪，

新洲：绿景花园，南溪新苑，韵动家园

皇岗：高发城驰苑

上下沙：花好园，金地花园

梅林：尚书苑翰岭苑华府馨居

赤尾：万科汇港名苑京基御景华城

2.福田这个价位基本上都是一房，不大符合你目前两个小孩现在这种状态，300-400多万唯一可以上车的2房可能只有像沙嘴的金地花园等这些即将旧改的楼盘。片区未来的潜力非常巨大，学位远期来看会有提升。

3.罗湖的学位整体上都不错，首付100万这个段位，基本可以买到2房或者改3房。个人觉得综合工作半径、学位、居住条件、远期空间，罗湖是比较适合你目前的现状。

4.光明龙岗坪山这些关外次新，离你的工作半径太远。但是龙华的上塘红山片区，比如绿景香颂，金地上塘，世纪春城小2房都能够得上，未来还有利好待兑现，持续看好，可关注。

5.西部翻身碧海可以去淘淘笋了解一下，无论近期还是远期都会是热点，愿景也鲜明可见。两个月内多看多对比，对于新手来说，往往草草做决定的，都不是什么好房子。

【提问】我的情况是：1.在西乡城市峰尚自住一套三房，是2016年五成购买的。还欠银行200万左右。2.东莞有社区商铺一个，不欠款价值120万。3.东莞万达有两个公寓价值150万。欠款20万左右。4.龙华龙光久钻有一个公寓350万。欠款150万左右。5.沙井有一个统建楼140平三房260万左右。不欠款。目前自己开公司，手上可用现金500万以内。请教您如何资金合理配置？想再入手一套房，虽然只有一套商品住房，但名额只能七成，烦请大表哥给予建议，感谢！

回复：1.目前总欠款490，房子空有量没有质，公寓、商铺、小产权这些都是投资属性非常差的房产类型。对你来说，有融资金融属性的房产，只有西乡的城市峰尚。

2.资产优化建议：

a.西乡碧海片区的城市峰尚继续保留，今年西部的这波红利正好被你吃到了，未来的大铲湾和腾讯Buff，还会有上行利好空间加持。

b.东莞的商铺，如果返租回报在8%以上的，可以保留"现金奶牛"，没有就出掉。

c.东莞的公寓建议能出就出掉，二三线城市的公寓只能买全市地标级的，其它的几乎都是九死一生，因为这些城市可用住宅多，第二购买力低下。

d.龙光久钻算得上深圳北片区品质高的公寓，目前尚不算在高位，可保留持有。

e.沙井的统建楼，属于大红本小产权房，正常情况下是不能交易。只能私下转让，没有融资属性，资金利用率很低。不建议留

3.你只用了一个住宅名额，正常未结清是7成。但是可以通过垫资全款购买后抵押的方式7改3，做成三成首付，扩大可选标的空间

4.如果上面建议的公寓或者商铺出掉后，加上目前的现金，将房产向住宅类优化和简化，留一部分做企业运营，可选择1200左右的投资标的，比如西部的蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海，南山后海，科技南，华侨城、香蜜湖这些片区。

【提问】目前深圳的名校有哪几种类型？

回复：第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。

第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。